Ипотечный рынок переживает ренессанс

После длительного затишья на ипотечном рынке банкиры наконец-то смогли достучаться до покупателей недвижимости. В сентябре-октябре они фиксировали существенный рост спроса на все виды займов - под покупку квартир, загородных домов, коттеджей и земли.

По самым скромным прогнозам, объемы ипотеки до конца года вырастут еще на 20-30%. Весомую долю этого прироста банкам обеспечат города-миллионники и областные центры. 

Падки на скидки

Первое оживление на ипотечном рынке финансисты стали замечать в начале сентября, когда объемы кредитования покупок недвижимости выросли в сравнении с предыдущим месяцем на 10-12%. «Уже в октябре спрос на такого рода займы увеличился более чем на 30%», - сообщил директор департамента ипотечного кредитования Правэкс-Банка Дмитрий Буц.

Повышение интереса к ипотеке в первую очередь поясняют возобновлением активных продаж в квартирном сегменте: на протяжении апреля-августа украинцы крайне неохотно приобретали такое жилье, и за полгода накопился отложенный спрос. Кроме того, к покупкам граждан стали подталкивать заявления некоторых аналитиков, которые осенью заговорили о возможном росте цен на продажу квартир.

Не менее важный фактор - ряд уступок, на которые пришлось пойти банкирам для привлечения ипотечных заемщиков. Летом многие банки стали предоставлять подобные займы без минимального первоначального взноса, увеличив при этом сроки кредитования со средних 10-15 до 20-25 лет.

Одновременно кредитные инспекторы начали более снисходительно относиться к заемщикам при оценке их финансового состояния. Осенью же банки стали подпитывать спрос еще и понижением ставок. Стоимость гривневых кредитов была снижена практически всеми банками, активно работающими на ипотечном рынке, - сразу на 2-3% годовых.

Финансисты не скрывали, что смогли позволить себе такую роскошь благодаря избыточной ликвидности в нацвалюте, которая наблюдается на рынке до сих пор. При этом, правда, банкиры крайне редко уменьшали стоимость валютных займов, а в некоторых случаях даже шли на повышение ставок (на 0,3-0,8% годовых).

Причина тому - разбушевавшийся в мире финансовый кризис, вызвавший дефицит долларового ресурса на мировых рынках и вылившийся в его удорожание. В результате разница в ипотечных ставках достигла минимума: средняя цена кредитов в национальной валюте в октябре составляла 14-16% годовых, в иностранной - 12,5-14,5% годовых.

Наивных заманят франками

Помимо пересмотра кредитных условий заемщиков стараются ублажить еще и новыми продуктами. Главным достижением осени стало активное продвижение новых условий по кредитованию покупок земли и загородной недвижимости. Так, например, финансисты стали активнее ссужать средствами граждан, затеявших на своих участках строительство.

«Сегодня кредитные средства уже можно получить под залог не только имеющейся недвижимости, но и строящихся объектов. По мере возведения производится их переоценка: сначала это лишь земля, со временем к ней плюсуется стоимость фундамента, затем выгнанной коробки и т. д. И по мере строительства банк предоставляет все новые кредитные транши», - отметила заместитель председателя правления Эрсте Банка Светлана Черкай.

Впрочем, эксперты признают, что кредитование загородного строительства все еще относится к высокорисковым операциям и большинство финучреждений до сих пор крайне аккуратно работают в данном сегменте. «Как правило, при кредитовании покупок земли и загородной недвижимости банки все еще требуют дополнительные залоги.

Обычно ими выступают городские квартиры заемщиков. При этом стараются кредитовать объекты в границах сорокакилометровой зоны городов-миллионников, требуя наличия полного пакета документов на участки. Риск невозвратов по данному виду займов значительно выше, чем при классическом ипотечном кредитовании, а потому ставки по нему нередко на 1-3% выше базовых», - подчеркнул в интервью «ДС» председатель правления Банка НРБ Владислав Кравец

. Еще одной отличительной чертой загородной ипотеки стало умышленное занижение финучреждениями стоимости залогов (нередко на 40-50%) - свою бесцеремонность банкиры поясняют ожиданиями снижения цен на земельные участки.

Еще один ход банков - активное внедрение на ипотечном рынке кредитования в швейцарских франках. Ноу-хау продвигают финучреждения, которые привлекли за границей средства в экзотической для нашего розничного рынка валюте по более низким ставкам (в сравнении с ценой долларовых ресурсов) и теперь изо всех сил пытаются оградить себя от валютных рисков: они не хотят конвертировать привлеченный франк в гривню или другую валюту.

«Внедрение новой валюты кредитования позволяет заемщику приблизительно на 30% снизить свои затраты на обслуживание задолженности по кредиту», - рассказала «ДС» эксперт отдела кредитных продуктов ОТП Банка Елена Морква. При этом банкиры стараются не распространяться о динамике курса самого швейцарского франка, который заемщикам придется регулярно приобретать для погашения ипотечного кредита.

Хотя он весьма активно колеблется на мировых биржах, особенно в условиях непрекращающегося мирового финансового кризиса: обычно в такое время иностранные инвесторы предпочитают вкладывать свои капиталы в «валюты-убежища», и они стремительно дорожают под натиском возросшего спроса. По данным Нацбанка, только с 1 июля официальный курс швейцарского курса вырос сразу на 23 коп., достигнув 4,33 грн./CHF.

Запад закредитовали

Повышение спроса на землю со стороны населения, а также активизация банков по части кредитования участков привели к существенному увеличению объемов земельной ипотеки - по подсчетам финансистов, сразу в 1,8-2 раза. Хотя передела рынка это за собой не повлекло.

«Как и прежде, на первом месте по объемам находится кредитование покупок квартир, за ними следует загородная недвижимость и земля», - пояснила директор департамента розничного бизнеса банка «Хрещатик» Марина Нестеровская. Существенный толчок квартирным займам дало налаживание финансистами отношений с застройщиками - объемы кредитования новостроек за 9 месяцев выросли сразу на 55-60%.

Значительно повысилась в последнее время продуктивность работы региональных подразделений банков. «По темпам прироста ипотечного портфеля во втором квартале 2007 года в лидеры вышли области, ранее не демонстрировавшие перегретые рынки недвижимости.

В Тернопольской области объемы ипотеки за три месяца приросли сразу на 74,2%, в Донецкой - на 46,3%, активизация ипотечного кредитования также наблюдалась на рынках Николаева (41,4%) и Винницы (39,2%)», - сообщила Елена Морква. По ее словам, половина ипотечного портфеля банковской системы нынче приходится на три региона: в Киеве и области на покупку недвижимости выдано 26,6% всех займов, в Одесской области - 13,2%, Днепропетровской - 10,2%. За ними следуют Донбасс (5,8%) и Крым (4,6% ипотечных кредитов).

Финансисты прогнозируют дальнейший рост кредитования западных и южных регионов страны. По разным прогнозам, до конца года объемы ипотечных рынков там могут вырасти еще на 35-45%. Причем не менее половины кредитов будет выдаваться для приобретения квартир в новостройках.

От иностранцев ждут подвоха

Весьма оптимистично выглядят и прогнозы в отношении всего украинского рынка. «Мы ожидаем, что до конца года спрос на ипотечное кредитование вырастет на 20-30%», - рассказал Дмитрий Буц. Бурный рост прочат рынку загородной недвижимости и земли.

По мере роста объемов финансисты не исключают смягчения кредитных условий в этом сегменте, несмотря на волну ужесточения требований к заемщикам, которую нынче прогнозируют в связи с непрекращающимся финансовым кризисом. Напомним, что его первопричиной стал стремительный рост невозвратов по ипотечным кредитам в США и Европе, который может затянуться до будущего года.

Американские и европейские финучреждения уже стали постепенно повышать требования к залогам и финансовому состоянию своих заемщиков. Поэтому эксперты не сомневаются в том, что крупные банковские группы вскоре начнут их навязывать и своим украинским «дочкам». И это несмотря на то, что на украинском ипотечном рынке как раз доминируют банки с иностранным капиталом. Согласно прогнозам новые критерии ипотечного кредитования в Украине появятся уже в следующем году.