Ипотека: ставки имеют значение

Высокие процентные ставки банков отпугивают потенциальных покупателей недвижимости от ипотечных программ. Но, несмотря на застой на рынке кредитования, отечественные финучреждения не намерены пересматривать свои ставки, объясняя это рисками, присущими украинскому рынку.

Развитие ипотеки наряду с низкой обеспеченностью жильем и недостаточными объемами строительства все чаще называют одним из серьезных факторов, способствующих взлету цен на недвижимость.

В то же время нарекания вызывают высокие процентные ставки, отпугивающие потребителей от ипотечных программ, а для некоторых и вовсе делающие нереальной возможность улучшения жилищных условий.

Отечественные механизмы взаимодействия потребителя и банка развиваются по особым национальным законам, зачастую вопреки общемировым тенденциям. Возникшие буквально на глазах новые виды отношений в сфере торговли недвижимостью незаметным образом обрели законченные черты и воспринимаются, как данность.

И если пять-шесть лет назад высокие процентные ставки и скрытые комиссии вызывали законное возмущение, сегодня это просто специфика рынка, которую следует учитывать при заключении сделки.

Привычным стало и бессилие государства изменить что-либо в этой сфере. Попытки введения льготных программ или прямого предоставления государственных средств под ипотечное кредитование не оказали на рынок никакого воздействия. Если и происходит незначительное снижение кредитных платежей, то это не связанно с деятельностью государства.

Обещанное до конца года снижение ставки по гривневым ипотечным кредитам объясняется желанием крупных игроков расшевелить рынок кредитования, застой на котором вызван некоторой стагнацией в сфере недвижимости. Вполне оправданы в этой ситуации попытки банкиров таким способом подвигнуть выжидающих покупателей на заключение сделок.

Кроме того, банки пытаются привлечь украинского потребителя именно к гривневому кредитованию. Иностранные владельцы отечественных финансовых учреждений (а таковых среди лидеров отрасли больше половины), напротив, не спешат делиться валютными средствами. По их мнению, риски на рынке все еще слишком велики.

Как и в целом по Украине, ведущие позиции в области ипотечного кредитования занимают крупные игроки рынка: «Укрсоцбанк», «Райфайзенбанк-Аваль», «Укрсиббанк», «ОТР-банк» и «Приватбанк».

Процентные ставки отличаются незначительно (так, стандартные процентные ставки на ипотечные кредиты в OTP Bank составляют 12,49% годовых в долларах США, 11,99% - в евро и 8,99% - в швейцарских франках), клиентов стараются привлечь путем снижения выплат по комиссиям, а также благодаря работе в тандеме со строительными организациями.

Кстати, сотрудничество со строителями облегчает жизнь и банку, и клиентам. Например, вместо отчета о проведении независимой экспертной оценки стоимости предмета ипотеки клиенту достаточно предоставить в банк акт выбора квартиры, подписанный компанией - продавцом, что существенно экономит время и деньги заемщика.

Но подобные преимущества возможны только на рынке первичного жилья. Дома, возведенные до «строительного бума», приобрести в кредит намного сложнее. Банки не рискуют выдавать кредиты под залог «хрущевок» и «екатериненок». Судьба этих зданий, не взирая на высокую стоимость, в будущем весьма сомнительна.

Рынок загородной недвижимости, несмотря на огромный интерес со стороны покупателей, все еще слабо вовлечен в банковские ипотечные программы. Основной причиной, мешающей развитию этого направления, считается непрозрачность отвода участков под строительство.

Учитывая, что оформление документов на землю в подавляющем большинстве случаев производится с законодательными нарушениями, любой договор купли/продажи может быть оспорен.

Банк в таком случае рискует остаться без залога. Работающие в этой сфере финансовые структуры предпочитают для подстраховки получить дополнительные гарантии. Так, кроме покупаемого участка в залог, как правило, берут еще и городскую квартиру заемщика. Сложность процесса кредитования повышается и из-за отсутствия проверенных механизмов оценки земли, а также по причине долгой процедуры оформления права собственности.

Все эти факторы приводят к тому, что процентные ставки кредита на приобретение земельного участка выше обычных. Сегодня они колеблются в пределах 17,7 –18,5% в гривне и 12-14,5% в валюте. Как правило, начальный взнос составляет 20-30% стоимости и зависит от цены земельного участка. Чем дороже земля, тем больше стремление банков застраховать свои возможные риски.

Именно риски, присущие украинскому рынку в целом, не позволяют банкам пойти на встречу своим клиентам и снизить ставки хотя бы на кредитование первичного жилья. В то же время стабильный спрос на ипотечные услуги способствует тому, что эти риски порой пересматриваются не слишком тщательно.