Законы Хорватии

Законодательство Хорватии

Правовые последствия при покупке недвижимости

Закон предусматривает возможность получения Вида на жительство по такому основанию, как право собственности на недвижимое имущество.

Однако подача документов по данному основанию в органы внутренних дел возможна только после получения разрешения МИДа Хорватии на оформление объекта недвижимости в собственность иностранного гражданина.

Поскольку выдача такого разрешения иногда затягивается на срок от одного до двух лет и не гарантируется, то вид на жительство в данном случае автоматически становится более далекой перспективой.

Следует отметить, что если при оформлении Бизнес-разрешения органы внутренних дел Хорватии принимают положительное решение в 85-90% , то при владении недвижимым имуществом вероятность благоприятного решения составляет 50%, так как необходимо какое-то весомое обоснование необходимости пребывания собственника недвижимости в Хорватии в течение длительного срока (строительство дома, его реставрация и пр.).

До момента получения разрешения МИДа возможно оформление визы на въезд в Хорватию для Покупателя и членов его семьи через соответствующие консульские учреждения.

Самый простой способ получения Вида на жительство это открытие собственной фирмы на территории Хорватии. При этом необходимо являться ее сотрудником и иметь место для проживания (это может быть как ваша собственная недвижимость, так и арендованная). Покупка недвижимости на территории Хорватии не является основанием для предоставления вида на жительство.

Кроме того, вы должны иметь:

• Достаточно средств для пребывания на территории Хорватии;
• Документы, объясняющие причину временного пребывания в Хорватии.
• Это могут быть: разрешение на работу или разрешение на ведение деятельности;
• справка, подтверждающая факт обучения в средних или высших учебных заведениях со сроками обучения;
• свидетельство о браке с гражданином Хорватии или лицом, имеющим вид на жительство на территории Хорватии. Права на работу данный вид на жительство не дает.

Документы, необходимые для получения Вида на жительство, в случае регистрации Хорватской фирмы.

Для получения вида на жительство от украинского учредителя - физического лица потребуются следующие документы:

• 2 фотографии 3х3,5;
• Загранпаспорт со сроком действия не менее года (копия и оригинал);
• Свидетельство о рождении (копия и оригинал);
• Справка о несудимости (не старше 6 месяцев на момент подачи документов).
• свидетельство о браке (при наличии брака) (копия и оригинал);
• Подтверждение о наличии средств для пребывания в Хорватии (справка с места работы о заработной плате либо выписка с Вашего банковского счета);
• Правоустанавливающие документы на Вашу фирму (решение суда, Устав, Учредительный договор, протоколы компании, последовательно отражающие назначение Директоров, доверенность на подписание необходимых документов, если подписывается не Директором или Директорами компании).

Имея вид на жительство в Хорватии в течение 5 лет вы можете получить ПМЖ и гражданство, что позволяет пользоваться безвизовым въездом во все страны Шенгенского соглашения. При этом законодательство Хорватии не запрещает двойного гражданства.

Налогообложение в Хорватии

Созданная в Республике Хорватия компания функционирует согласно законодательству, действующему в Хорватии. Одним из аспектов ее поддержания является соблюдение налогового законодательства.

Ваша компания может быть «спящей», т.е. не вести никакой коммерческой деятельности, однако это не избавляет ее от регулярной сдачи бухгалтерской отчетности. Не забывайте, что приобретенное Вами недвижимое имущество числится на балансе компании, который в силу этого должен быть в идеальном порядке. Это означает, что баланс должен упоминать как минимум следующие позиции:

• платежи банку за банковское обслуживание счета компании (компания не может не иметь банковского счета)
• недвижимое имущество и его амортизация (срок амортизации недвижимого имущества – 10 лет)
• коммунальные платежи по содержанию недвижимого имущества
• плата за бухгалтерское обслуживание (как правило, заключается договор с бухгалтерской фирмой)
• налог на название компании (налог на фирму)
• регистрационный сбор в Торгово-Промышленную Палату
• заработная плата Директору (т.е. если учредитель выступает в роли Директора компании, то это заработная плата самому себе)
• социальные вычеты и налоги на заработную плату Директора, которые начинают начисляться после получения Разрешения на работу или на ведение деятельности в Хорватии (размер минимально допустимой заработной платы Директора 1951,25 куны до уплаты налогов и 1500 кун – после уплаты налогов и социальных платежей).
• заработная плата прочим сотрудникам компании (к примеру, членам его семьи, получившим Разрешение на работу в Хорватии для пребывания в этой стране долее 90 дней в течение полугода)
• социальные вычеты и налоги на заработную плату прочих сотрудников компании
• мебель и ее амортизация

Налоги среднестатистической компании, используемой для целей владения недвижимостью, исчерпываются Налогом на название компании (налог на фирму) и регистрационным сбором в Торгово-Промышленную Палату в размере 60 кун в месяц или 720 кун в год.

Для ведения бухгалтерского учета и подачи финансовой отчетности в налоговую инспекцию мы настоятельно рекомендуем нашим клиентам заключить соответствующий договор с бухгалтерской или аудиторской компаний, которая будет нести ответственность за своевременное и правильное составление и сдачу документации

(Отчеты в органы статистики подаются раз в квартал за подписью Директора компании или уполномоченного доверенностью лица. Ежегодный отчет в налоговые органы представляются один раз в год или чаще, по требованию налоговых органов).

Налог на  недвижимости. В Хорватии нет налога на недвижимость. Есть только налог на оборот недвижимости, т.е. на переход права собственности на недвижимость, который уплачивается один раз при ее покупке и составляет 5% стоимости.

Налог на оборот недвижимости. При расчете 5% налога на переход права собственности налоговые органы руководствуются как стоимостью объекта отраженной в договоре купли-продажи так и средней рыночной стоимостью подобных объектов за прошедший год. При сильном росте цен в течении предшествующего года расчетная стоимость может оказаться ниже реальной.

Если вы покупаете недвижимость путем приобретения долей  юридического лица - владельца объекта, то этот налог не платится т.к. нет факта передачи имущества (собственником остается та же компания лишь у компании меняется владелец). При покупке через юрлицо существуют и иные законные варианты избежать уплаты данного налога.

Аванс (задаток). Как и в России аванс не возвращается если покупатель отказывается от покупки.  Если от от продажи отказывается продавец, то он обязан вернуть аванс покупателю в удвоенном размере. Аванс полностью регулируется Законом об обязательных отношениях.

Размер аванса является предметом договора, но не должен превышать максимума, предусмотренного законом. Обычно аванс составляет 10-15% от договорной цены купли-продажи. По согласованию сторон аванс может отсутствовать.

При высокой динамике цен возможны случаи сознательного отказа продавца от сделки если новое предложение о покупке перекрывает его убытки от увеличенной суммы возврата аванса. В связи с этим, если приобретаемый объект для вас принципиально важен, особенно если удалось договориться о выгодно низкой стоимости, рекомендуется увеличивать сумму аванса или выплачивать сразу полную стоимость или вносить особые условия в договор.

Поземельные книги. Поземельные книги отражают правовое состояние недвижимости. Поземельные книги компетентные для правового оборота. Любое заинтересованное лицо имеет право на доступ к поземельным книгам и возможность требования выписки из них. Доступ к поземельным книгам в Интернете свободный для любого желающего  - www.katastar.hr,  www.pravosudje.hr. Нужно только ввести номер объекта.

Недвижимость по законам Хорватии. Недвижимость – это участок земли вместе со всем тем, что постоянно связанно с участком, на поверхности или под поверхностью. Из сказанного вытекает, что при покупке квартиры в доме приобретается право собственности и на некую часть дома и земли, на которой построено здание.

В другом случае, при покупке кадастрового участка приобретается право собственности на объекты, которые на нем построены, независимо от того заявлены ли они и записаны ли в кадастровых планах и поземельных книгах или нет.

Проверка статуса и оценка рыночной стоимости. Оценка рыночной стоимости недвижимости включает в себя определение строительной стоимости недвижимости и проверку правового статуса недвижимости. Проверка правового статуса выполняется сравнением данных в документации собственности и территориально-пространственной документации с состоянием в натуре.

На основании того и покупатель, и продавец будут уверены в том, что недвижимость не обременена, т.е. в частности не находится под ипотекой. Несмотря на то, что оценка недвижимости не обязательна, ее стоимость увеличивается, если оценена произведена достойным специалистом.

Документы необходимые при покупке или продаже недвижимости. Это свидетельство о правах собственности и копия кадастрового плана. Если речь о земле, желательно получить и урбанистические условия или выписку из пространственного плана, на основании которого видно для каких целей данный участок предусмотрен.

Например, участок может иметь сельскохозяйственное или промышленное назначение и в этом случае построить на нем жилую недвижимость невозможно. Стоимость участка резко повышается, если продавец прикладывает к нему разрешение на строительство и документ о выделении земельного участка под строительство (разрешение на местоположение).

Продажная и рыночная цена недвижимости.  Продавец определяет продажную цену недвижимости в соответствии с условиями на рынке и по собственной оценке. Рыночную стоимость недвижимости утверждает налоговое управление. Утверждение стоимости недвижимости в случае использования его как залога для оформления банковского кредита осуществляется уполномоченным оценщиком, как правило, назначенным банком, у которого кредит запрошен.

"Пломба".  По желанию покупателя, после полной оплаты недвижимости и получении от продавца расписки, можно в суде зарегистрировать временное обременение на оплаченный объект недвижимости. Пломба автоматически снимается после завершения регистрации недвижимости в поземельных книгах.

Пломба лишает продавца возможности совершать с объектом недвижимости какие-либо действия. Нарушение режима пломбы квалифицируется как мошенничество. Пломба дает дополнительные гарантии покупателю в период от оплаты недвижимости до внесения изменений в кадастр, т.е. до момента приобретения им полных законных прав владения.

Некадастровая недвижимость. Объекты недвижимости в Хорватии не внесенные в поземельные книги так же могут продаваться и покупаться, но в этом случае покупатель приобретает право собственности недвижимость без государственной регистрации, после чего для записи собственности в поземельные книги надо доказать правовую очередность.

Налог с продавца при продаже. В случае, если продавец продает недвижимость, которая в его собственности меньше трех лет со дня покупки по цене, которая превышает покупную цену, он должен на полученную разницу оплатить налог в размере 35% плюс местный налог, который отличается в зависимости от места нахождения недвижимости.

Налог на доход от сдачи недвижимости в аренду (наем). Налог  определен Законом как доход от имущества и имущественных прав. Налог выплачивается с суммы дохода уменьшенной на признаваемые расходы. Признаются расходы в размере 30% от суммы осуществленной арендной платы. Согласно решению Налогового управления, аванс налога оплачивается до последнего числа текущего месяца и составляет 15% от суммы, уменьшенной на признанные расходы.

В случае аренды недвижимости туристами, для которых оплачивается курортный сбор, расходы определяются в размере 50% от осуществленной арендной платы. Аванс налога в этом случае рассчитывает и оплачивает налогоплательщик при каждом получении оплаты за аренду в размере 15% от суммы, уменьшенной на признанные расходы.

Данные о зарегистрированных в Хорватии юридических лицах можно получить на официальном сайте в свободном доступе. Поиск осуществляется по краткому названию компании (возможно не полному или не точному) или регистрационному номеру.

Автор: meget.kiev.ua. При использовании данных материалов - ссылка на сайт обязательна

Последнее обновление: 22.01.2013