Документы для задатка

Документы, необходимые для подписания договора задатка

Документы необходимые при заключении договора задатка на квартиру со стороны Продавца:

• правоустанавливающие документы на квартиру;
• документы, удостоверяющие личности Продавцов (паспорта и свидетельства о рождении несовершеннолетних собственников)
• + идентификационные коды, если есть*;
• документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти, брачный договор);
• + присутствие супруга, если требуется.

Документы необходимые при заключении договора задатка со стороны Покупателя:

• документы, удостоверяющие личности Покупателей (паспорта и идентификационные коды, если есть*);
• документы, удостоверяющие родственные связи (свидетельства о браке, расторжении брака, о смерти);
• + сумма задатка.

* Идентификационные коды в обязательном порядке нужны на сделке. Предварительный договор  (кроме нотариального) может быть оформлен и без них.

На этом этапе Ваша цель (или Вашего представителя-брокера) убедиться в подлинности документов, выявить возможные опечатки, ошибки и устранить их до сделки.

Договор задатка - проверяем документы - Шаг 1

Внимательно рассмотрите паспорта Продавцов и Покупателей

• печати о регистрации/расторжении брака;
• наличие детей - определитесь, требуется ли прохождение опекунского совета;
• есть ли штамп о прописке (регистрации);
• вклеены ли фотографии в 25 и 45 лет. Нередки случаи, когда паспорт был получен (обмен, утеря, смена фамилии) за несколько месяцев (дней) до 25-ти или 45-ти летнего возраста, а соответствующей фотографии после не было, что приводило к переносу даты сделки или даже расторжению договора задатка.

Договор задатка - проверяем документы - Шаг 2

Определитесь, требуется ли для продажи квартиры согласие супруга.

• Чтобы выяснить, приобреталась ли квартира в браке или нет, сопоставьте печати о регистрации/расторжении брака с датой приобретения или приватизации квартиры.
  • Если паспорт по той или иной причине (получение паспорта нового образца, утеря паспорта, смена фамилии и т.д. и т.п.) был получен позже даты, указанной в правоустанавливающем документе, то проверить, приобреталась ли квартира в браке или нет, можно по месту выдачи правоустанавливающего документа (т.е. в архиве той нотариальной конторы, где проходила сделка по приобретению квартиры нынешними хозяевами, адрес конторы указан в правоустанавливающем документе).
  • Если не удалось установить, приобреталась квартира в браке или нет, то хозяин пишет заявление о том, что на момент приобретения квартиры в браке не состоял, а также о том, что он несет ответственность в случае возникновения имущественных споров. Заявление пишется в момент сделки и заверяется нотариусом. Оно оформляется отдельным документом.
• Обязательно выясните, заключался ли брачный контракт (сейчас он встречается все чаще, а при его наличии имущество супругов распределяется совсем не так, как по закону). Если собственник заявляет, что брачный контракт не заключался, то для безопасности Покупателя, стоит на сделке оформить нотариально заверенное заявление об этом. Пренебрежение этой мелочью может грозить Вам потерей половины квартиры, если после сделки появится супруг с брачным контрактом, о котором хозяин квартиры "забыл упомянуть".
• Если в качестве документа о разводе фигурирует "Решение суда о расторжении брака", то до сделки потребуется оформить "Свидетельство о расторжении брака" и сделать соответствующие отметки в паспорте.

Договор задатка - проверяем документы - Шаг 3

Внимательно проверьте правоустанавливающие документы на квартиру.

Какой именно документ, нужен ли техпаспорт, кем выдавался, зарегистрирован ли в БТИ (Подробнее на странице Документы на квартиру). Кроме того обратите внимание на следующие моменты.

• На написание имен и фамилий в паспортах и правоустанавливающих документах (а также в техпаспортах, в справках о присвоении идентификационных кодов, свидетельствах о рождении детей, доверенностях - во всех документах, принимающих участие в сделке), особенно на разночтения, которые могли возникнуть при переводе с русского языка на украинский (описки могут привести к разрыву задатка, возможно даже потребуется замена документов).
• На правильность написания адресов. Кроме просто ошибок возможна, например, следующая ситуация: после покупки квартиры и оформления соответствующих документов улица была переименована в проспект. Для продажи такой квартиры невозможно взять справку об отсутствии ареста и запрета на квартиру, хотя документы в полном порядке. Для нотариуса нужна будет дополнительная справка из соответствующей организации о том, что улица действительно была переименована.
• Подписи владельцев квартиры в правоустанавливающем документе и подписи в паспорте (а также и в доверенности, если такая присутствует) должны совпадать в разумных пределах.
• Доверенность. Здесь тоже могут быть ошибки. Пример из практики: владельцы квартиры - отец и двое несовершеннолетних дочерей в равных долях. Квартира продается по доверенности, в которой указано: "Я, (т.е. отец) поручаю своей родственнице продать квартиру, принадлежащую мне...". Но по такой доверенности можно продать только 1/3 квартиры, т.к. в ней ничего не говорится о собственности детей. Должна быть фраза: "Я, такой-то, от моего имени и от имени моих детей" (так как отец является их опекуном и может действовать от их имени) "продать квартиру принадлежащую мне и моим детям" (т.е. речь идет о всей квартире, а не только о части, принадлежащей ему лично). Если не обратить на этот момент внимания, сделка может быть признана недействительной!

Обратите внимание на возможные подделки.

• Замена фотографий в документах, удостоверяющих личность (паспортах); на фото обязательно должны быть видны штампы.
• Попытки внести изменения в тексты в документов:
  • При помощи механического удаления части текста стиранием резинкой, подчистки лезвием бритвы, ножа или скальпеля. В этом случае нарушение поверхностного слоя бумаги, неровности, шероховатости легко обнаруживаются при рассмотрении документа при боковом освещении. При рассмотрении документа на просвет заметны участки с более тонким слоем бумаги. Кроме того, вместе с удалением части текста удаляются и линии защитной фоновой сетки бланка документа.
  • При помощи травления химическими реактивами (кислотами, щелочами, окислителями). Этот способ может быть применен только если бумага документа высокого качества, а текст нанесен чернилами, так как пасты для шариковых авторучек и тушь не поддаются влиянию химических реактивов. При химическом воздействии на бумагу изменяестя ее цвет, оттенок, кроме того, она становится хрупкой, шероховатой, на поверзности образуются мелкие трещины.
  • Дописка - попытка изменить первоначальный смысл в документе путем внесения новых записей или отдельных штрихов. В данном случае нужно обращать внимание на соответствие почерка и цвета чернил. Даже если дописка выполняется тем же лицом, что и первоначально оформляло документ, то почерк все равно будет слегка отличаться (наклон, плотность письма, нажим...).
• Подделка подписи:
  • Если подпись пытались подделать путем копирования, то это заметно по неровности прямых линий и овалов, тупым началам и окончаниям линий, следам остановок ручки в местах, где их быть не должно.
  • Если подпись вначале была скопирована при помощи копировальной бумаги или надавливания, то подделка опледеляется по наличию первоначальных линий, которые не везде совпадают с основной подписью, или наличию неокрашенных бороздок.
  • Если подпись выполняется при помощи лазерного принтера, то штрихи подписи имеют неровные края, непостоянную ширину. Кроме того не будет следов надавливания, которые присутствуют при использовании шариковых ручек.
• Подделка печатей и штампов. При использовании сканеров и принтеров определить поддельность оттисков практически невозможно. Можно лишь обратить внимание на слишком четкие границы линий и букв, или одинаковый характер и степень размытости всех элементов печати, чего практически никогда не бывает при оригинальном чернильном оттиске.

Документы, которые подписываются на задатке кроме договора задатка.

Дополнение к предварительному договору

Может оформляться как в момент подписания договора задатка, так и после. Может быть как одно дополнение, так и несколько, оформленных в разное время.

В дополнении описываются договоренности между Продавцом и Покупателем, которые не вошли в договор задатка (не были учтены бланком или занимают много места, что не позволяет их полностью описать в договоре задатка, или возникли уже после подписания договора). Это может быть, например, перечень того, что остается в квартире при продаже или продление сроков по договору задатка (предварительному договору).

Продление сроков по договору задатка должно быть оформлено обязательно в письменном виде. Так как после того, как сроки, указанные в договоре задатка прошли, он теряет свою юридическую силу.

Договор об оказании услуг (договор о комиссионных)

Заключается, как правило, между Покупателем и посредником. Покупатель обязуется в момент сделки полностью выплатить сумму за услуги посредника, указанную в договоре.

Протокол об участии в сделке

Заключается в том случае, когда в сделке участвует два посредника, т.е. и у Покупателя и у Продавца есть свой представитель. Тогда представитель Покупателя берет на себя обязанности по оформлению документов и проведению сделки (так как он защищает интересы Покупателя и должен гарантировать их правильное оформление).

Договор задатка оформляется между тремя сторонами: Продавец, Покупатель и представитель Покупателя. Между представителем Покупателя и Покупателем заключается договор об оказании услуг (по которому выплачивается комисионное вознаграждение), а между представителем Покупателя и представителем Продавца заключается протокол об участии в сделке, где первый обязуется выплатить второму часть комиссионных.

Расписка

Если задатковая сумма остается на хранении в Агентстве, то представитель Агентства пишет расписку Продавцу, о том, что принял от него на ответственное хранение такую-то сумму. То есть Продавец получил от Покупателя, а затем риэлтор принял на хранение у Продавца.

Агентство не может получить сумму задатка напрямую от Покупателя, так как для этого нет оснований. Задаток должен получить Продавец, даже если потом он его оставит на хранение риэлтору. Этот пункт тоже может быть учтен в самом задатковом договоре, тогда отдельно оформление расписки не требуется.

Следует уточнить, что само Агентство, являясь юридическим лицом, не может оперировать наличными деньгами. Все расписки о приеме денег на хранение пишутся от лица непосредственно агента, как частного лица. В обязательном порядке указываются паспортные данные, кроме того, на такой расписке могут подписаться продавец и покупатель в подтверждение факта передачи денег на хранение.

Акт принятия на хранение документов

Документы на квартиру остаются на хранении в Агентстве во избежание попытки повторной продажи квартиры. Оформлено это может быть тремя способами:

• в виде соответствующей записи в предварительном договоре;
• в виде "Акта о приеме на ответственное хранение документов", который оформляется Агентством (ставится подпись и печать) и передается хозяину квартиры;
• в виде расписки.

Внимание Покупатели: информацию о том, на что обращать внимание покупателю при задатке смотреть тут

Источник: Meget - Перепечатка статьи - только с письменного разрешения редакции и с обязательной ссылкой на meget.kiev.ua