Предварительный договор регулируется ст. 635 Гражданского кодекса Украины. Преварительный договор, это договор, стороны которого обязуются на протяжении определенного срока заключить основной договор в будущем на условиях, установленных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, - в письменной форме. Т.е. если договор купли-продажи недвижимости должен заключаться в нотариальной форме, то предварительный договор также должен заключаться у нотариуса. Нарушение указанного условия влечет за собой недействительность, ничтожность предварительного договора согласно нормам статьи 220 нового Гражданского кодекса
Предварительные договора - нотариальные образцы
- Предварительный договор о покупки квартиры в новостройке у застройщика физлица
- Предварительный договор об отчуждении квартиры без обеспечения
Попередній договір про відчуження квартири без забезпечення - Предварительный договор для купли-продажи квартиры обеспеченный задатком
Попередній договір для купівлі-продажу квартири забезпечений завдатком - Предварительный договор для купли-продажи квартиры, обеспеченный задатком, с условием банковского кредита
Попередній договір для купівлі-продажу квартири, забезпечений завдатком, з умовою банківського кредиту
Устную форму предварительного договора можно применять разве что к сделкам, которые полностью исполняются сторонами в момент их совершения (пункт 1 статьи 206 ГК), например при купле-продаже товаров с расчетом наличными денежными средствами. В остальных случаях предварительный договор должен быть заключен в письменной форме.
Предварительный договор при участии юридического лица подписывается лицами, уполномоченными на это его учредительными документами, доверенностью, законом или иными актами гражданского законодательства, и скрепляется печатью (пункт 2 статьи 207 нового Гражданского кодекса).
Законом могут быть установлены ограничения относительно срока, в который может быть заключен основной договор на основании предварительного договора. Существенные условия основного договора, не установленные предварительным договором, согласовываются в порядке, установленном сторонами в предварительном договоре, если такой порядок не установлен актами гражданского законодательства.
Сторона, которая необоснованно уклоняется от заключения договора, предусмотренного предварительным договором, должна возместить второй стороне убытки, причиненные просрочкой, если другое не установлено предварительным договором или актами гражданского законодательства.
Обязательство, установленное предварительным договором, прекращается, если основной договор не заключен на протяжении срока (в срок), установленного предварительным договором, или если ни одна из сторон не направит второй стороне предложение о его заключении
Часто предварительный договор путают с договором о намерениях. Договор о намерениях (протокол о намерениях и т.п.), если в нем нет волеизъявления сторон относительно предоставления ему силы предварительного договора, не считается предварительным договором.
Договор о намерениях не считается предварительным договором, не порождает соответствующих юридических последствий и не может защитить интересы его стороны в случае неисполнения указанного документа другой стороной
Предварительный договор и государственная регистрация
Следует ли регистрировать предварительный договор в соответствующих государственных органах, если основной договор будет подлежать государственной регистрации? Существуют две точки зрения на этот вопрос.
Первая позиция. Регистрировать предварительный договор в любом случае нет надобности. Согласно статье 210 нового ГК любой договор (как разновидность сделки) подлежит государственной регистрации только в случаях, установленных законом.
Однако статья 635 нового ГК прямо не указывает на необходимость регистрировать предварительные договоры в случае, если такое требование существует по основному договору (в отличие от положений нового ГК относительно других видов договоров, в которых четко изложено требование о их государственной регистрации).
Вторая позиция. Государственная регистрация предварительного договора необходима, если это предусмотрено для основного договора, поскольку требование о государственной регистрации договоров определенных видов является элементом формы договора. На наш взгляд, правильной является именно данная правовая позиция, так как требования о государственной регистрации определенных видов договоров, как правило, изложены в статьях нового ГК, регулирующих вопрос формы данных договоров.
Особая ситуация с договорами об отчуждении недвижимости. Предварительный договор, возлагающий на собственника обязанность заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, фактически ограничивает его права, а любые ограничения прав собственника недвижимых вещей подлежат государственной регистрации (пункт 1 статьи 182 нового Гражданского кодекса).
Однако согласно пункту 4 статьи 182 нового Гражданского кодекса порядок проведения государственной регистрации прав на недвижимость и основания отказа в ней должны быть установлены законом, который пока отсутствует. Таким образом, до вступления в силу закона о государственной регистрации прав на недвижимость могут быть заключены предварительные договора об отчуждении недвижимости без государственной регистрации данных предварительных договоров.
Предварительный договор в хозяйственном праве
Особенности заключения предварительных договоров между субъектами хозяйствования определены статьей 182 Хозяйственного кодекса Украины, который был введен в действие одновременно с новым Гражданским кодексом, с 1 января 2004 года. Например, пункт 1 статьи 182 Хозяйственного кодекса устанавливает ограничение срока, в течение которого должен быть заключен основной хозяйственный договор на основании предварительного договора: не позднее одного года с момента заключения предварительного договора.
Источник: Meget
Перепечатка материалов только с письменного разрешения редакции
