Покупатели загородной недвижимости не хотят платить за излишества

Стоимость загородной недвижимости за последние полтора года сократилась на 25-30% и, несмотря на оживление рынка и хороший спрос, остается стабильной. Девелоперы обещают, что роста цен не будет и стараются экономить, чтобы предложить покупателю продукт по наиболее привлекательной цене.

До кризиса покупатели ждали от девелоперов амбициозных предложений и готовы были заплатить за деревянный дом в поселке эконом-класса в пределах 50 км от МКАД площадью 100-200 кв.м. сумму в 400 - 500 тысяч долларов. Конечно, при условии, что и коммуникации центральные, и дом готов, и инфраструктура поселка достаточно развита.

Особой популярностью пользовались поселки «с изюминкой» - с собственной конюшней, причалом или гольф-площадкой. За «изюм» и не только приходилось стабильно переплачивать, и цены на рынке загородной недвижимости росли довольно быстро. Сегодня за излишества покупатели платить не хотят, и девелоперы изыскивают новые и новые пути для снижения себестоимости строительства, сообщает компания "Маршал Эстейт".

На чем сегодня экономят девелоперы?

Себестоимость проекта современного коттеджного поселка складывается из целого ряда параметров. Если начинать девелопмент с нуля, то потребуется не менее 2-х лет и порядка 50 млн долларов. Покупка земли, юридическая экспертиза, межевание территории, оформление в собственность, создание генплана и проектирование с учетом соблюдения всех необходимых тех.условий, прокладка коммуникаций и временных дорог, строительство коттеджей, создание необходимой инфраструктуры и т.д. и т.п.

Сегодня для получения согласования, разрешений, заключений и регистраций девелоперу необходимо пройти утверждение в 23 организациях, участвующих в согласовании проектной документации. Сроки согласования составляют от 6 до 24 месяцев. Параллельно разрабатывается градостроительная и проектная документация, готовится архитектурная концепция, формируется маркетинговая стратегия. И только после этого можно приступать к строительству.

Вот примерная расчетная стоимость по основным статьям производственных и накладных расходов в период предпроектной подготовки:

• Инженерно-геологические изыскания – в среднем от 800 до 1000 у.е. за 1 шурф с подготовкой отчетов.

Поиск недвижимости

• Новостройки
• Коттеджные городки
• Купить квартиру
• Продажа земли
• Продажа помещений
• Снять квартиру
• Аренда земли
• Аренда помещений
• Недвижимость за рубежом
• Технико-экономическое обоснование по инженерным сетям - ТЭО: ориентировочно 10% от стоимости проектирования соответствующих инженерных разделов, в среднем от 3000 до 15 000 у.е. в зависимости от условий техзадания и размера участка.
• Разработка концепции генплана:

1. Предварителная концепция для внутреннего пользования от 1600 – 2000 у.е. (или по 1200-1400 у.е. за каждые 20 га при крупных объемах).

2. Полный архитектурный альбом графических материалов: от 10 000 до 15 000 у.е. в среднем.

3. Покупка необходимых электрических мощностей в МО в среднем от 500 до 1500 у.е. за КВт (в некоторых районах стоимость 1 КВт может доходить до 1800 – 2000 у.е. с учетом административного ресурса) в зависимости от испрашиваемого количества. В регионах от 50 до 500 у.е.

4. Проект планировки (проект застройки поселка): ориентировочно от 100 000 до 150 000 у.е.

• Межевание территории – в среднем от 300 до 400 у.е. за участок
• Проектирование инженерных сетей и коммуникаций: ориентировочно 10% от стоимости строительства сетей и коммуникаций
• Проект внутриплощадочных автодорог: в среднем от 50 000 до 100 000 у.е.
• Спецразделы проектирования: в среднем от 100 000 до 300 000 у.е.
• Согласования (все стадии и этапы до сдачи объекта в эксплуатацию, включая официальные платежи и административный ресурс): от 100 000 до 300 000 у.е.

За то время пока земля «отстаивается», девелопер рискует понести серьезные финансовые потери, некомпенсируемые за счет покупателя. В качестве основной меры борьбы с рисками девелоперы применяют оптимизацию расходов на проектирование и строительство, а также экономят на самых дорогостоящих видах коммуникаций, минимизируют объемы инфраструктуры, увеличивают темпы возведения домов, заключают договора с заводами-производителями на централизованную поставку материалов на объект.

«На рынке  загородной недвижимости сегодня действует принцип разумного минимализма. С центральной канализации девелоперы в основном переходят на индивидуальные септики, которые и дешевле, и проще в эксплуатации, вместо развитой инфраструктуры предлагают необходимый набор объектов, не требующих больших сумм на дальнейшее обслуживание, - считает Дмитрий Герасимов, директор по продажам поселка «Окская слобода».

Благодаря существующим сегодня схемам экономии себестоимость строительства коттеджного поселка может быть снижена на 10-30%, в зависимости от проекта. Наконец, один из наиболее распространенных способов сэкономить – предложить покупателю участки без подряда. Такой продукт можно продать быстрее и не вкладываться в строительство дома, а покупатель при этом получает возможность по низкой цене купить землю и растянуть по времени расходы на возведение дома.

На чем экономят покупатели?

Покупательская экономия строится сейчас на тех же принципах, что и у девелоперов – лучше меньше, да лучше. Практичный покупатель готов удалиться от Москвы на 80-100 км. Ради выгодной покупки рассматриваются менее престижные и не такие дорогие, как Новая Рига, Рублевка или Калужско-Киевское, направления. Активно продаются поселки на Симферопольском, Рязанском, Горьковском шоссе, где за 100 тыс. долларов можно купить дом на участке 10-15 соток с коммуникациями в организованном коттеджном поселке на удалении от 60 км. от Москвы.

Наиболее привлекательные цены предлагают, конечно, владельцы шести соток в садоводческих товариществах или девелоперы, распродающие «землю в чистом поле» без коммуникаций и прав собственности, но с точки зрения ликвидности эти проекты нерентабельны. Незадачливый покупатель может столкнуться впоследствии с тем, что категория земли не позволяет строить на ней ничего кроме летней времянки, а за подведение коммуникаций придется доплатить еще 50 тыс. долларов.

Дмитрий Герасимов предлагает сосредоточиться именно на актуальных предложениях в демократичном ценовом сегменте участков с подрядом или без него со всеми подведенными коммуникациями, в организованных коттеджных поселках, где предусмотрена инфраструктура (по крайней мере, в минимально необходимом объеме), эксплуатация и охрана.

При покупке участка без подряда сэкономить на самостоятельном строительстве дома вряд ли получится, однако при этом можно растянуть во времени оплату всего строительства, построить дом по собственному архитектурному проекту, выбрать оптимальные по цене/качеству строительные материалы и технологии.

Строительство дома без внутренней отделки и инженерии обойдется покупателю земли без подряда ориентировочно в такую цену:

• Дерево (оцилиндрованное бревно, профилированный брус): от 450 до 700 у.е. за м2
• Дерево (клееный брус): от 800 до 1100 у.е. за м2
• Кирпич: от 800 до 1300 у.е. за м2
• Ячеистый бетон: от 500 до 700 у.е. за м2
• Монолит: от 1000 у.е. за м2 и выше
• Каркасные технологии российского производства: от 400 до 600 у.е. за м2
• Каркасные технологии европейского производства (Финляндия, Германия): от 1300 до 1700 у.е. за м2
• Металлокаркас – от 250 до 350 у.е.
• Комбинированные дома: от 600 до 900 у.е. за м2 (в зависимости от видов материалов).