Цены на недвижимость в Украине

В 2006-м разница между зарплатой и ежемесячными выплатами по кредиту за однокомнатную квартиру в большинстве областей составляла 80-160 долл. В 2007-м - $200-400.

В прошлом году жилая недвижимость подорожала почти на 100%. За девять месяцев 2007-го квартиры в Киеве в среднем подорожали лишь на 10%, в Житомире подешевели на 15%, в Одессе - на 30%.

Год назад недвижимость в этих городах прибавляла в цене 5-8% ежемесячно. По данным опроса региональных риэлторов, за три квартала 2007 года рост цен на жилье в большинстве областей практически остановился.

Выборы и макроэкономика здесь ни при чем. Зарплаты в 2007-м растут примерно такими же темпами, как три года назад, а цены не снижались ни до, ни после парламентских выборов-2006.

Похоже, бешеная гонка цен в 2004-2006 гг. подошла к логическому финалу: троекратно подорожавшее с 2004 года жилье в большинстве областных центров практически никто не покупает. Сейчас ежемесячные выплаты за самую дешевую квартир, у приобретенную в кредит на 20 лет, на $200-400 превышают среднюю заработную плату украинцев. В начале 2006 года этот показатель был в два-три раза меньше.

Слишком дорого

Основная причина стабилизации и снижения цен - резкое падение платежеспособного спроса. В Одессе число покупателей уменьшилось в четыре раза по сравнению с 2006-м, в Хмельницком - в два раза, в Житомире - в полтора.

По словам директора агентства недвижимости «Гривна-Плюс» Натальи Давыдовой, в Луганске значительно сократилось количество заключаемых сделок: «В сентябре цены начали расти, но только на квартиры, которые можно использовать под магазины или офисы».

О несоответствии цен на недвижимость и доходов украинцев говорят практически все эксперты. «За последние 2-3 года недвижимость выросла в цене более чем на 180%, - отмечает Алексей Котенко, исполнительный директор киевской группы компаний «Планета Оболонь».

- Такой рост цен буквально выгнал с рынка многих потенциальных покупателей. Те, кто еще в начале 2006-го могли приобрести квартиру в В 2006-м разница между зарплатой и ежемесячными выплатами по кредиту за однокомнатную квартиру в большинстве областей составляла 80-160 долл. В 2007-м - $200-400.

В прошлом году жилая недвижимость подорожала почти на 100%. За девять месяцев 2007-го квартиры в Киеве в среднем подорожали лишь на 10%, в Житомире подешевели на 15%, в Одессе - на 30%.  к концу этого года уже не решаются даже на такой вариант покупки. Цена для них стала неподъемной».

Весной этого года в большинстве областных центров средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке вплотную приблизилась к $1000, в крупных городах - Харькове, Донецке, Днепропетровске - метр подорожал почти до $1500, в Киеве средняя стоимость квадрата превысила $2500.

Бесценные метры

Между тем еще в конце 2006-го многие эксперты считали стоимость жилья завышенной как на вторичном, так и на первичном рынке. «При балансе спроса и предложения недвижимость в Киеве стоила бы в среднем $1100-1200», - отметил в декабрьском интервью Контрактам главный консультант консалтинговой компании «РЕД» Ярослав Цуканов.

«В этом (2006-м. - Прим. Контрактов) году я прекратил покупать недвижимость, потому что не хочу переплачивать», - тогда же признался начальник управления инвестиционно-банковских услуг АКБ «Укрсоцбанк» Эрик Найман. Тем не менее с декабря по февраль столичные цены выросли еще на 10-15%. Но этот рывок оказался последним: летом на рынке киевской недвижимости наблюдался спад цен.

Лидеры падения

Летом жилье дешевело практически во всех областных центрах. Но если в Киеве осенью цены практически вернулись к весеннему уровню, то в Одессе, Житомире, Луганске и Хмельницком - нет.

В начале 2007 года стоимость 1 кв. м одесской недвижимости в 11 раз превышала среднюю заработную плату горожан. При официальной зарплате в $210 квадрат жилья стоил $2340. Однако за девять месяцев цены упали почти на треть. Впрочем, недвижимость Одессы по-прежнему остается самой дорогой в Украине после киевской, но при этом доходы киевлян примерно вдвое выше.

В Житомире, где зарплаты одни из самых низких по стране, в начале года за квадрат просили восемь официальных средних зарплат. В итоге вместо прогнозировавшегося местными риэлторами 30% роста цены упали на 15%.

В тесноте и в обиде

Кроме Одессы и Житомира, значительное снижение цен за девять месяцев текущего года было зафиксировано в Луганске (-13% - до $983/кв. м) и Хмельницком (-7% - до $1100/кв. м).

Наталья Давыдова основной причиной стагнации цен в Луганске считает их несоответствие реальным доходам населения. Аналогичного мнения придерживаются ее коллеги из Одессы, Житомира и Хмельницкого.

Бег на месте

В Черновцах, Днепропетровске, Ивано-Франковске, Николаеве, Чернигове, Ровно, Полтаве, Луцке, Виннице и Севастополе с начала года цены практически не изменились - максимальные ценовые колебания не превышали 2-3%.

Правда, местные риэлторы называют разные причины стабилизации цен. По мнению экспертов, стоимость недвижимости в Ровно, Луцке и Николаеве достигла своего максимума. Хотя еще девять месяцев назад луцкие риэлторы прогнозировали подорожание недвижимости в 2007-м на 100%.

Неоправдавшиеся прогнозы они объясняют почти двукратным подорожанием жилья в 2006 году. В этих городах тоже наблюдается снижение покупательской активности и значительное увеличение предложений по продаже жилья.

Директор АН «Севастополь-Град» Алексей Вергуш считает, что бурный рост цен прошлых лет был связан с активным развитием ипотечного кредитования. Но все, кто мог взять кредит на жилье, уже воспользовались ипотекой. Зарплаты в АРК и стоимость жилья в Севастополе в прошлом году росли примерно одинаково (+53-55%), но в начале нынешнего года цены на недвижимость ($1500/кв. м) исчерпали все резервы крымчан.

При этом эффективная ставка по ипотечным кредитам в 2006-2007 годах понизилась от силы на 1% - примерно с 14% до 13% годовых в долларах США. В итоге разница между ежемесячными выплатами по кредиту за однокомнатную квартиру в Севастополе и средней зарплатой увеличилась с $210 в прошлом году до $340-360 в нынешнем.

В Черновцах и Ивано-Франковске рост цен на вторичке сдерживался активным строительством новых домов. Стоимость квартир в новостройках, по данным риэлторов Ивано-Франковска, практически не отличается от цен на вторичном рынке, но покупатели предпочитают новое жилье.

Рост вопреки

В пределах 10% подорожали квадратные метры в Тернополе, Кировограде, Сумах, Симферополе и Киеве.

В столице, по словам Алексея Котенко, в этом году наблюдалось снижение цен на 10-15% в сегменте малогабаритного жилья низкого качества: «Рынок недвижимости Киева девять месяцев находился в состоянии стагнации. Количество сделок было минимальным».

В Сумах рост цен в прошлом году составил более 30%, с начала 2007 года - не превышает 10%. «Спрос сместился в сторону первичного рынка, - объясняет заместитель директора АН «Сумская недвижимость» Елена Шульга. - В 2006 году в городе было построено только два дома, в этом году сдано уже 18 объектов».

Кроме того, Шульга отмечает изменение соотношения продавцов и покупателей: «В Сумах покупателей на вторичном рынке всегда было в два раза больше, чем продавцов. Сейчас ситуация в корне изменилась».

В Черкассах, Харькове, Ужгороде, Донецке, Запорожье, Херсоне и Львове недвижимость в этом году подорожала более чем на 10%. Причина везде одна - недостаточные объемы строительства нового жилья.

«Из-за дефицита предложения на первичном рынке растет спрос на вторичку. В результате мы имеем относительно высокий спрос и рост цен», - рассказывает Наталья Асеева, руководитель сектора жилой недвижимости АН «МАРТ» (Черкассы).

Обвала не будет

Несмотря на очевидную стагнацию рынка жилья, полномасштабного кризиса с повсеместным падением цен на 30-50% и отказом украинцев от выплат по ипотечным кредитам (как это случилось в США) не будет.

В кредитных портфелях отечественных банков ипотечные займы занимают лишь 12-15%. Кроме того, в наследство от СССР Украина, как, впрочем, и все остальные республики бывшего Союза, получила колоссальный дефицит жилья. При среднеевропейской норме в 40-60 кв. м на одного человека в Украине этот показатель от силы дотягивает до 22 кв. м. При существующих объемах строительства, по 40 кв. м на одного жителя в Украине будет приходиться эдак году в 2060-м.

Именно дефицитом жилплощади можно объяснить сентябрьское оживление на вторичном рынке недвижимости, о котором говорят риэлторы практически из всех регионов: даже в условиях перегретого рынка украинцы используют любую возможность, чтобы улучшить жилищные условия.

Тем не менее это оживление вряд ли приведет к значительному росту цен - покупательная способность исчерпана практически во всех областях. Цены будут расти в городах с населением более 300-500 тыс., расположенных в экономически успешных регионах. Но подорожание будет небольшим. «В ближайшие 2-3 месяца ситуация (в Киеве. - Прим. Контрактов) кардинальным образом не изменится, - подводит итог Алексей Котенко. - Цены если и будут повышаться, то совсем незначительно - на 0,5-1% в месяц».