Первичный рынок жилой недвижимости: дешевле уже некуда?

Строить жилье дешевле 4 тыс. грн. за кв. м невозможно, считают в Минрегионстрое. Себестоимость не может быть ниже 6 тыс. грн. за кв. м, уверяют застройщики. Тем временем украинцы покупать такое «дешевое» жилье не в состоянии – платежеспособность сохранили лишь те, которые приобретают элитные квартиры и особняки.

Свернули не в ту сторону?

В Минрегионстрое, под руководством которого за 1,5 млрд. грн. бюджетных средств в прошлом году было выкуплено почти 6 тыс. квартир (330 тыс. кв. м), сегодня уже считают, что можно было пойти другим путем.

«Если бы средства, за которые купило квартиры правительство в прошлом году, были направлены на первый взнос, то можно было бы привлечь еще около 3 млрд. грн со стороны населения», - считает замминистра регионального развития и строительства Дмитрий Исаенко.

Кроме того, по его словам ежегодно в рынок жилья необходимо вливать около 30 млрд. грн., тогда как в 2009 г. этот показатель составил 16 млрд. грн.

«Это практически в два раза меньше, чем в 2007-2008 гг.», - подсчитал Д. Исаенко. В натуральных показателях это выглядит следующим образом. По данным Минрегионстроя, сейчас по всей стране насчитывается 4356 объектов незавершенного строительства. Из них работы ведутся на 1400, остальные «заморожены». Половина из реально строящихся домов (49, 777 тыс. квартир) готовы уже на 50%, около 400 домов (27,864 тыс. квартир) готовы на 70%. Для завершения этих объектов необходимо 12,093 млдр. грн. (7,953 млрд. и 4,140 млрд. соответственно).

Дешевле дешевого

По подсчетам чиновников, в прошлом году 49,3% жилья строилось за средства населения, 40,7% - за счет средств предприятий и организаций. При этом только 2,8% средств было выделено из госбюджета. В Минрегионстрое надеются, что изменить ситуацию смогут, защитив программу строительства доступного жилья и уговорив Минфин выделить на нее денег. Массово разворачивать программу хотят сразу после утверждения госбюджета.

Поможет ли программа реанимировать строительный рынок – вопрос. Во-первых, сегодня подобная программа уже утверждена, но не работает. Во-вторых, одно из основных условий строительства «доступного» (дешевого) жилья - бесплатное выделения местной властью земельных участков с уже подведенными к ним коммуникациями. И если надеяться на то, что землю местные советы хоть и с неохотой, но выделят, еще можно, то откуда у них найдутся ресурсы для прокладки коммуникаций – непонятно.

Кроме того, строители и Минрегионстрой до сих пор не могут определиться с реальной текущей себестоимостью строительства. Например, Д Исаенко отметил, что большинство жилья за госсредства в прошлом году скупалось по цене 4200 грн. за кв. м (в частности, в Севастополе, Одессе, Харькове). Эту стоимость он считает реальной.
«Сегодня цена на рынке доступная. Дешевле, чем сегодня цена есть, она быть не может. Потому что даже при существующей стоимости строительных материалов, построить дешевле 4 тыс. грн. практически невозможно», - уверен чиновник. И добавил, что именно доступности цен на жилье министерство добивалось на протяжении многих лет. Впрочем, не уточнил, что «доступным» жилье стало благодаря кризису.

Средняя стоимость жилья на первичном рынке недвижимости Киева

Стоит отметить, что большинство строителей считают невозможным построить жилье и за такие деньги. С натяжкой они говорят о себестоимости в 6-6,5 тыс. грн. за кв. м и продолжают надеяться о бесплатном выделении земли с коммуникациями. В том, что себестоимость сегодня неоправданно высока, готовы признаться единицы. Например, гендиректор строительной компании «Созидатель» Леонид Турчин считает, что она завышена вдвое и это мешает рынку в целом.

Ссылаясь на примеры собственных объектов, он объясняет, что непосредственно себестоимость (работы и материалы) занимает только 54% итоговой цифры. Остальные расходы приходятся на землю, проведение инженерных сетей, отчисления и долевые участия (квартиры, которые застройщик передает в пользу местных советов). «На время кризиса из всех этих накруток можно было бы оставить около 10% безболезненно. И долевое участие брать не деньгами, а работами», - предлагает он.

Эконом» не по карману

В итоге строители находятся в перманентном поиске «выхода из кризиса», который они видят в выделении госсредств, по поводу чего они постоянно совещаются и заседают за круглыми столами с министрами. А тем временем, по подсчетам разных экспертов, до 80% строек в Украине заморожено. Например, согласно исследованию компании «Украинская торговая гильдия», сейчас на 65-75% киевских строек работы остановлены, девелоперы сконцентрировались на объектах со степенью готовности 70% и выше. Причем в некоторых случаях продажи квартир приостановлены до момента завершения всех строительно-монтажных работ. Это можно расценивать как маркетинговый ход – мол, мы в силах достроить объект сами, но потом продадим его подороже.

Впрочем, такой ход может сработать только для объектов бизнес-класса и выше, поскольку на них еще остается спрос. Жилье эконом-уровня, по наблюдениям президента корпорации «Авантаж» Анатолия Денисенко, сегодня вообще не востребовано. Поэтому он считает, что в среднесрочной перспективе девелоперы будут ориентированы на строительство объектов классов «премиум» и «бизнес».

Ожидать активизации застройщиков в отношении создания новых проектов не приходится – пока они бросают оставшиеся силы и средства на завершение текущих проектов. По мнению ряда экспертов, формируемый таким образом отложенный спрос приведет к тому, что цены на первичное жилье могут поползти вверх уже во второй половине текущего года. Противостоять возможному повышению будет неплатежеспособность населения – вряд ли за полгода украинцы найдут средства на покупку необходимого строителям объема квартир.