Инвестиции в недвижимость: преимущества и недостатки

Недвижимость, по мнению россиян, по-прежнему сохраняет инвестиционную привлекательность. Это и защита средств от инфляции, и расчет на будущий рост цены квадратного метра. Даже в кризис инвестиции в этот рынок - дело менее рискованное по сравнению с вложениями в рынок ценных бумаг, валюту или золото.

Редко кто не думал в своей жизни о второй квартире как о доходе, который мог бы заменить заработную плату или стать второй пенсией в случае сдачи нового жилья в аренду. Но так ли это выгодно?

Две стороны одной аренды

При месячной арендной ставке за 1-комнатную квартиру, например, в 15 тысяч рублей перспектива, на первый взгляд, кажется заманчивой, однако надо не забывать и об оплате перманентно повышающейся стоимости коммунальных услуг, и о том, что в пустую квартиру придется купить не только мебель, но и минимальный набор бытовой техники.

Причем каким-то старьем ограничиться не получится, если в планах хозяев приглашение в свой дом только приличных людей за приличные деньги. Делать косметический ремонт здесь тоже придется чаще, чем в своей квартире. Кроме того, стоит подумать и о легализации арендных доходов в налоговой инспекции, что тоже уменьшит предполагаемую выгоду. А иначе можно нарваться и на серьезный штраф.

Некоторые ошибочно считают, что инвестиционную квартиру можно приобрести по ипотеке и сдавать ее в наем, тем самым покрывая затраты на ее приобретение. Но какую бы квартиру вы не приобрели - дешевую или не очень, - использование дохода от сдачи жилья в аренду в качестве средств для погашения кредитной задолженности абсолютно не выгодно, потому что. сумма выплат по ипотеке обычно всегда превышает объем дохода от сдачи жилья в аренду. Кроме того, как правило, сроки кредитования слишком велики (15 - 20 лет), а в жизни за это время может измениться очень многое..

Осуществляются ли сегодня в Петербурге сделки с инвестиционными целями, узнать довольно проблематично, поскольку покупатели не склонны афишировать свои планы,. Но по данным московских экспертов, несмотря на кризис, на рынке недвижимости по-прежнему сохраняется определенный процент инвестиционных сделок, особенно в сегменте новостроек, хотя их доля в 2009 году снизилась более чем в четыре раза - до 6 % по сравнению с докризисными 25 %.

Проецируя эти данные на наши петербургские реалии, можно смело все цифры делить на два. В этом году стоит надеяться лишь на небольшое увеличение числа инвестиционных сделок, но и то лишь в том случае, если финансовое положение населения значительно улучшится. Инвестируя в рынок недвижимости, нужно быть готовым к очень «длинным» вложениям. Это только рынок ценных бумаг может принести прибыль в более короткие сроки, всего за 1 — 2 года, в то время как недвижимость требует вложений на 5 лет и более.

По каким критериям выбирать

И недвижимость, и аренда жилья не всегда растут в цене. Кризисы становятся постоянным спутником нашей жизни. Кроме того, периоды между ними становятся все более непродолжительными. Многие инвесторы, ощутившие дыхание теперешнего кризиса, в свое время поторопились продать квартиры, не дожидаясь падения цен. Кто медлил и не успел это сделать вовремя, сняли свои предложения с продажи до лучших времен. Но сегодня многие в силу изменившихся личных обстоятельств вынуждены возвращаться на рынок, но продавать придется уже по ценам, изменившимся отнюдь не в лучшую сторону..

С другой стороны, кто не решится купить инвестиционную квартиру на «дне» рынка, всю оставшуюся жизнь обречен жалеть об этом. Правда, цены в Петербурге, к сожалению, еще не упали до того уровня, чтобы тут же купить и не жалеть об этом никогда.

Инвесторов в основном интересуют объекты по минимальной цене и на начальной стадии строительства (на котловане), но с высокой степенью активности работ на стройплощадке. Только в этом случае можно надеяться на гарантированный рост стоимости «квадрата», хотя бы в течение трех лет, то есть за то время, пока дом будет полностью готов. В дальнейшем рынок могут ждать любые превратности судьбы.

Привлекательными, с точки зрения выгодности инвестиций, являются, прежде всего, объекты от известных на рынке застройщиков, с наличием готового пакета правоустанавливающей документации. Все это гарантирует сохранность средств инвестора.

Выделить наиболее выгодный объект для инвестиций, с точки зрения удачного местоположения, довольно трудно – каждый сегмент рынка жилой недвижимости имеет как свои преимущества, так и недостатки. Например, хорошая квартира в Приморском районе может быть очень привлекательна своей близостью к популярным местам отдыха петербуржцев, имеющих дачи и коттеджи на Карельском перешейке, но абсолютно не востребована теми, кто ездит на работу в ТЦ «Мега Дыбенко».

Другими словами, все зависит не только от объемов средств, которые инвестор планирует потратить. Есть и другие ориентиры. По оценкам экспертов, например, норма доходности инвестиционных объектов в жилом секторе сейчас находится на уровне годовой инфляции (10 — 12 %), что пока не дотягивает до доходности банковских депозитов, но тенденция сегодня не в пользу вкладчиков.

Аналитики отмечают в феврале повышение как спроса, так и цен по некоторым предложениям, тем не менее, четко выраженной тенденции к росту того и другого пока не наблюдается. Поэтому можно сказать, что принимая решение об инвестировании в жилье, покупатель может легко ошибиться, ориентируясь не на реальные данные по отдельным сегментам рынкам, а на рекламные декламации..