Киевские квартиры… опасны?

На каком основании формируются цены на недвижимость в столице - вменяемо объяснить практически никто не может. В своем недавнем заявлении глава Антимонопольного Комитета Алексей Костусев предположил, что основной проблемой слишком высоких цен являются многочисленные сборы, налоги и отчисления застройщиков в местные бюджеты.

В свою очередь, представители строительных компаний называют главной причиной этих цен непрозрачность в отводе земли местными органами власти, что ярко демонстрирует Киевсовет на своих очередных сессиях. Но, во всяком случае, ни один из опрошенных застройщиков не осмелился назвать именно высокое качество строительства и гарантированную безопасность проживания основной причиной дороговизны квартир.

А, действительно, если уж помыслить рационально, то за ту цену, по которой застройщики Киева предлагают покупать новое жилье, качество этого жилья, как и собственно качество жизни в нем, должны превышать эти же параметры не только в квартирах большинство столиц Восточной Европы, но порой даже Парижа и Лондона!

Прежде всего, следует отметить, что стандарты в строительстве жилой недвижимости не только Украины, но и развитых западноевропейских стран вырабатывались не сиюминутно, а на протяжении всего периода формирования этого рынка в мире.

Первоисточником стандартизации жилищных норм в мире послужили не экономический рост, политическая ситуация или природные катаклизмы, а, прежде всего, результаты социологических исследований и среднестатистический психофизиологический портрет человека. Такое мнение высказывают специалисты из консалтинговой компании SV Development.

Однако за годы, прошедшие под гнетом попыток построить коммунизм, нормы в Союзе – а Украина не была исключением - с обязательным присутствием в квартире кабинета и столовой, ведь «не спать же мне в кабинете, я там работаю», как говорил в начале века герой Булгакова профессор Преображенский, оставили умы нашего среднестатистического соотечественника.

По подсчетам социологов и психологов, если их исследования, конечно, использовались при строительстве «хрущевок», либо же гостинок, среднестатистический гражданин Советского Союза мог спокойно кушать, спать, работать и принимать гостей на территории всего... 8 квадратных метров. Правда, уже в независимой Украине, когда наше стремление в сообщество так называемых цивилизованных стран начало обретать реальные черты, вспомнили и о том, что нормы проживания на одного человека у нас так позорно малы, что с этим надо что-то делать. Так, в 1994 году, появился новый показатель - на каждого человека строители начали рассчитывать 10 квадратных метров жилой, именно жилой, площади квартиры.

Практика свидетельствует, что, по сути, нет глобальных расхождений в подходах к планировке помещений жилых домов в Украине и мире, а принципиальные разногласия касаются непосредственно площадей жилых единиц, норм обеспечения жильем на душу населения и граничной плотности расселения по территории.

В тоже время, в столичной компании Astera, считают, что о соответствии международным стандартам в вопросе строительства жилья в Украине речь вообще не идет! Еще до недавнего времени мы могли наблюдать, как застройщики - в стремлении максимально удешевить проект - экономили на всем (маленькие жилые площади квартир, использование силикатного кирпича и т.д.).

К сожалению, картина пока мало изменилась. А образ строителя лишь оброс анекдотами о постоянном пьянстве и желании сэкономить и унести со стройки часть материалов для перепродажи. Впрочем, сегодня можно констатировать и другую тенденцию: так сказать, погоню за количеством квадратных метров, в том числе и нефункциональных (например, коридорных, которые стоят, как и жилые метры) - особенно в квартирах, строящихся в расчете на небедных людей.

Этими метрами больше всего грешат в столице. Например, в домах одного из самых фешенебельных микрорайонов - так называемых Оболонских Липках (набережная Днепра по улице Героев Сталинграда) - жилая площадь в квартирах, как правило, более чем в два раза меньше общей площади! Зато метраж квартиры в целом, конечно, дух захватывает

Но, несмотря на ухищрения строителей, специалисты все равно констатируют сильное отставание украинского опыта в сфере проектирования, архитектуры, инженерных систем и строительных материалов. Можно говорить так: нет системы в этом важнейшем социально-экономическом вопросе! В большинстве стран стандартизацией отраслевых наработок занимаются комиссии экспертов, состоящие из представителей активных участников рынка. Почему бы и в Украине не разрабатывать и не внедрять подобные нормативные базы на уровне национальных программ – ведь, в принципе, строили и строят в Киеве практически так же, как и в Житомире, более того – зачастую и фирмы одни и те же, и, соответственно, проекты тоже?

Правда, сказать, что не пробовали нечто подобное внедрять – нельзя. Например, над одной такой национальной программой - по сносу «хрущевок» - бьется уже как минимум третье правительство. Но, судя по опыту самой столицы, ни один проект по «хрущевкам» не разработан и не одобрен окончательно киевским градостроительным советом. Разговоров много, а дел… Почему? Например, один из самых известных архитекторов, бывший главный архитектор столицы Сергей Бабушкин, сказал нам, что, дескать, «о комплексной программе перестройки «хрущевок» мы поговорим через пару лет, когда не только местные власти смогут выделить в своем бюджете необходимые суммы для разрешения проблемы, но также это будет профинансировано на государственном уровне».

К слову, на месте сегодняшних киевских «хрущевок», как рассказал «Главреду» руководитель «Киевзема» Анатолий Муховиков, можно построить около 25 миллионов квадратных метров современного жилья, максимально приближенного к европейским стандартам. Для сравнения: пока в Киеве ежегодно сдается в эксплуатацию от одного до 1,2-1,4 млн. жилья.

В наших санитарных нормах и таких же нормах в ряде европейских стран предусмотрено четкое соотношение количества проживающих на определенной территории к площади этой территории. Согласно действующим у нас нормам, плотность населения жилого квартала в крупных городах Украины колеблется в пределах 400-500 проживающих на 1 га, в то время как в Европе данные нормы четко не регламентированы и зависят от местной политики в каждой отдельной административно-территориальной единице.

Сегодня уже и у нас понимают, что нельзя подходить к вопросу заселения однозначно. Особенно это чувствуется в Киеве. Ведь именно развитие мегаполисов наиболее динамично, население постоянно растет, а границы города расширять некуда, выход один – уплотнение существующей застройки за счет изменения и усовершенствования существующих норм.

Правда, это чревато социальными скандалами, ибо приводит к сносу детских площадок, вырубке парков и прочим «радостям», которые киевляне могут периодически наблюдать под своими окнами. Население начинает воевать с застройщиками. Иногда местная власть идет ему на уступки и отменяет выделение земли тому или иному застройщику. К примеру, 19 сентября столичной властью было отменено решение о выделении земли в тылах здания Конституционного Суда на улице Горького, где жители прилегающих к будущей стройплощадке домов «бастовали» на протяжении нескольких лет.

С другой стороны, кроме местного населения, в защиту старой застройки, парков и зон отдыха в микрорайонах встают и психологи. К примеру, Валентин Рыбалко - профессор, доктор психологических наук (Институт психологии НАНУ) считает, что украинцам очень сложно смириться с агрессивной застройкой - хотя бы в силу своей истории. В то время, как, например, японцы могут «нормально себя чувствовать, живя в небольших коробках ростом с человека, то украинцы более привычны к простору и территориальной свободе. А ее ограничение лишь приведет к вырождению нации, ее моральному опустошению», - считает психолог. Другими словами - попросту рушится привычная среда обитания и человек теряет ориентиры!

Кроме всего прочего, нижний и верхний предел площади квартир и обеспечение кв.м на душу населения в целом по Украине и в Киеве, в частности, существенно ниже, чем заложено в европейских нормах. Как раз в этой ситуации многое зависит от политики государства, экономической ситуации и его финансового благополучия. Практика свидетельствует – в подавляющем большинстве случаев, чем более развита экономика страны, тем большая площадь жилых помещений приходится из расчета на одного человека.

Так вот, согласно украинским строительным нормам, минимальным стандартом площади однокомнатной квартиры - 28 кв.м., двухкомнатной - 44 кв.м., трехкомнатной - 56 кв.м. Минимальная же норма обеспечения жильем - 21 кв.м. общей площади на одного человека и дополнительно 10 кв.м. на семью. В Европе этот показатель минимум в 1,5-2 раза выше - минимум относится к странам бывшего соцлагеря, таким как Польша, Чехия, Словакия и другие.

На душу населения в Украине сегодня приходится приблизительно 22 кв.м. жилой площади, столица же не дотягивает и до этого показателя. По мнению специалистов рынка недвижимости, столь низкий показатель объясняется тем, что в Киеве до сих пор около полутысячи общежитий (не считая общежитий учебных заведений), где на одного проживающего – всего ничего квадратных метров. Согласно статистике КГГА, только в квартирной очереди стоят более 100 тысяч семей, проживающих как раз в общежитиях и «гостинках»! Для сравнения: в Венгрии показатель реального обеспечения жилой площадью одного жителя страны составляет 39 кв. м, в Германии - 47 кв.м., в США - 60 кв.м.

Конечно, наблюдается и у нас в Украине некоторый прогресс в этом вопросе. В 2006 году средний размер новостройки увеличился до 101 квадратного метра по сравнению с 1995 годом - на 28,3 кв.м, или 38,9%. А сегодня этот показатель уже превышает 105,7 квадратного метра общей площади, при этом в сельской местности - 147 кв.м., а в городах - 97,3 кв.м.

Но, как сообщают застройщики из «Міськжитлобуду», сейчас в новостроях столицы практически нет предложений социального жилья. То есть, среднестатистические семьи фактически имеет очень призрачные перспективы выбраться в ближайшем будущем из своих малометражных квартир. Купить – денег не достает, получить от городской власти – вообще безнадежно, ведь, несмотря на радужные обещания новых «отцов» Киева, более 2700 квартир в год они пока дать бесквартирным киевлянам, стоящим в очереди, не могут. Напомним, что таких очередников сегодня в столице – более 128 тысяч!

Кстати, квартиры в Киеве строятся, в основном, класса «элит» - это по местным меркам. По меркам же европейцев, наш «элит», возможно, дотягивает иногда до их «эконома». Ведь ни для кого не секрет хотя бы то, что в большинстве стран Европы и в Штатах однокомнатной считается квартира, в которой одна спальня – а совсем не так, как у нас.

В свою очередь, нормативное регулирование архитектурно-планировочных решений в рамках дома/квартиры у нас и в европейских странах разнится несущественно, что в большей степени обусловлено психологическими факторами поведения человека. Например, в результате изучения поведения человека, европейскими специалистами в этой отрасли был сделан вывод, что минимальный размер жилища определяется количеством длительно проживающих людей, а на каждого из них должно приходиться не менее 15 кв.м. площади жилых комнат.

Социологи обнаружили, что при более тесном проживании неизбежно возникают нервные напряжения и конфликты между жильцами. Судя по многочисленным жалобам киевлян в мэрию, а также размеру квартирной очереди в столице, тысячи киевских семей проживают на площади около 15 квадратных метров на семью.

Застройщики также отмечают, что часто даже количество членов семьи имеет значение при проектировании квартир. Это связано с тем, что нормативный объем воздуха составляет от 25 до 38 кубометров на человека. Соответственно, исходя из этих показателей, высчитываются оптимальные площади спален, гостиных, гостевых комнат и других помещений – которые и послужили основой для формирования норм.

Например, по действующим в Украине нормам Украины, площадь общей комнаты в однокомнатной квартире должна быть не менее 15 кв. м, во многокомнатных квартирах - не менее 17 кв. м, минимальная площадь спальни на одного человека - 10 кв. м, на двоих - 14 кв. м. Минимальная площадь кухни в однокомнатной квартире - 7, в двух- и более комнатных квартирах - 8 кв. м.

«Если эти нормы нарушаются, дети могут вырасти либо с расстроенной психикой, либо же вообще умственно-отсталыми», - предостерегает профессор Рыбалко. А бабушки становятся просто нервно переистощенными в старшем возрасте, что не может не отразиться на всеобщей картине психологического портрета украинца и даже, полагает психолог, на повышении уровня деградации населения и демографическом кризисе в стране.

Вывод - весьма утешительный: в общем и целом киевлянам… небезопасно жить в своих перенаселенных квартирах и пока государство в целом, а столичная власть в частности, не предпримет настоящего прорыва в деле обеспечения всех семей достойным жильем – ничего не изменится. Причем тот способ, о котором заикалась как прошлая городская власть Александра Омельченко, так и нынешняя – строить как можно больше малометражных, а значит, дешевых квартир – в ситуации, когда мы хотим реально жить, как в Европе, не проходит.