Новые законы в сфере недвижимости призваны защитить покупателей, инвесторов и землевладельцев в ОАЭ

Внесение изменений в законодательство о недвижимости в Объединенных Арабских Эмиратах направлено на совершенствование защиты покупателей, инвесторов и землевладельцев.

Новый указ Исполнительного Совета Дубая обеспечивает большую защиту покупателям жилья, а также усиливает роль Земельного Департамента в качестве посредника в имущественных спорах.

Указ, который вскоре должен быть опубликован в официальном источнике в ближайшее время, будет означать, что покупатель может просить суды расторгнуть договор в случае существенного изменения застройщиком существенных условий договора или отказа застройщика предоставить жилье «без уважительных причин», - сообщает propertycommunity.com.

Покупатели также будут иметь право совершить определенные юридические действия, если застройщики будут задерживать финансирование строительства, предусмотренное для конкретных этапов, либо если объект недвижимости признан несоответствующим нормам вследствие серьезных структурных дефектов.

На стадии, когда строительство еще не было начато, Земельный Департамент имеет право отменить проект, если застройщик не начал строительство в намеченный срок «без уважительных причин». Если застройщик относится к проекту «несерьезно», либо объявляет себя банкротом, Земельный Департамент также имеет право аннулировать проект.

Указ также запрещает застройщикам продавать недвижимость до начала строительства до тех пор, пока застройщиком не будут получены документы, подтверждающие его права на данный объект, включая право собственности на землю.

Согласно информации юридической фирмы Hadef and Partners, застройщики теперь смогут высылать сообщения об аннулировании контрактов напрямую инвесторам, с условием уведомления Земельного департамента Дубая (ОАЭ) копией письма.
Ранее запрос о расторжении подавался в Земельный департамент, который затем и посылал уведомления покупателям.

Согласно готовящемуся к выходу новому указу №6 от 2010 года, если девелопер завершил более 80% строительства, он имеет право не выставлять объекты, по которым просрочены платежи, на открытом аукционе, а избрать вариант аннулирования контракта и удержания до 40% стоимости объекта.

Как поясняет comrealty.biz, в случае, когда строительство не было начато, застройщик может инициировать расторжение договора, только если подтвердит, что задержка в строительстве вызвана не зависящими от него факторами, и представит необходимые документы, подтверждающие исполнение всех его обязательств. Согласно новому указу, застройщику необходимо подать заявку для регистрации объекта недвижимости в соответствии с пунктом 3.2 закона №13 в определенный законом период времени.

Девелопер не имеет права отказать в передаче покупателю недвижимости, если покупатель выполнил предусмотренные контрактом обязательства, даже если он имеет задолженности по другим сделкам, не связанным с данным договором. Также там уточняются некоторые положения закона. В частности:

Причинами для расторжения договора также могут являться:

• Если участок под строительство был передан под общественные нужды;
• Если правительственный орган приостанавливает проект для перепланировки;
• Если на участке ведутся археологические раскопки или проложены сервисные сети;
• Если мастер-девелопер перемещает проект в район, который не позволяет застройщику выполнить свои обязательства.

Невыполнением обязательств со стороны девелопера считаются:

• Задержки в передаче участка под строительство и в получении необходимых разрешений;
• Офф-плановые продажи со стороны застройщика без разрешения мастер-девелопера;
• Задержки в получении подтверждения плана строительства и архитектуры здания;
• Задержка необходимой подготовки к строительству;
• Непредставление Земельному департаменту Дубая необходимых сведений и финансовых данных;
• Отсутствие регистрации в Земельном департаменте.

Новое законодательство в сфере недвижимости в Абу-Даби облегчит процедуру выселения арендаторов жилья с низкой платежеспособностью. В соответствии с новым законом, который должен вступить в силу в ноябре, споры по поводу аренды жилья будут регулироваться судами под эгидой Министерства юстиции.

Законодательство позволит владельцам недвижимости выселять арендаторов по истечение двух месяцев с момента окончания срока действия договора аренды жилой недвижимости и по истечение трех месяцев – касательно договора аренды коммерческой недвижимости.

Также важно отметить, что новый закон отменяет право автоматического продления договора аренды еще на пять лет с максимально разрешенным размером повышения арендной платы на 5% в год.