Рынок коммерческой недвижимости: арендатор выходит из зимней спячки

Рынок коммерческой недвижимости в России понес серьезные потери в результате финансового кризиса. Среди пострадавших - владельцы складских помещений. За прошлый год этот сегмент рынка похудел на четверть. Сегодня можно говорить лишь о небольшом восстановлении, но через год-другой в отрасли не исключают даже дефицита складских помещений.

Российская логистика в прошлом году совершила регрессивный скачок. Обратно - к централизации. Москва снова стала единственным в стране центром дистрибуции. Логистических проектов в остальной России - даже в городах-миллионниках - ничтожно мало. Надежда - на конечного пользователя-арендатора, который к зиме вновь стал заполнять склады, хотя бы в Москве.

"Джон Дир" арендовал 45 тысяч квадратных метров производственно-складских помещений. "Эльдорадо" занял 67, "М-Видео" – 47. "Х5 Ритейл Групп" - больше 20. В целом, в четвёртом квартале было сдано 250 тысяч квадратных метров складов - треть от годового объёма. Увеличилось и число сделок по покупке.

"Если раньше сделки были инвестиционного типа, то есть приходили инвестфонды и покупали объекты, заполненные арендаторами, как бизнес - то на сегодня мы видим покупку преимущественно под себя, под свои нужды. Это те компании, которые планировали или долгосрочную аренду, или строительство под себя.

Теперь они видят, что на этом рынке дешевле и проще купить готовое здание. По ряду случаев можно было хорошо договориться по цене", - говорит Вячеслав Холопов, директор отдела складской недвижимости "Knight Frank".

Ещё год назад аренда одного квадратного метра склада класса "А" обходилась в 130 долларов в год. И это без учёта налогов и операционных расходов. Но уже к лету цены снизились на треть и в буквальном смысле слова "застыли". Причём по всем типам помещений.

Сократился и минимальный размер арендной площади – в два раза: с пяти до двух с половиной тысяч квадратных метров. Из-за чего к началу 2010 года даже на московских складах образовались свободные полки.

"В этом году помещения будут наполняться. Предложение будет превалировать над спросом. Арендные ставки могут вырасти на 2-3 процента до конца года, вряд ли больше. Спрос небольшой, не достаточный, чтобы поднять цены", - полагает Юрий Тараненко, директор компании "Миэль-коммерческая недвижимость".

Но уже через год всё может кардинально измениться. Девелоперы неохотно возвращаются на рынок складской недвижимости. В прошлом году введено в эксплуатацию всего полмиллиона квадратных метров новых комплексов. В этом году построят не больше. Заявленных проектов на 2011-2012 годы вообще нет.

А при сохраняющихся темпах спроса и аренды к следующему февралю в Москве не останется свободных полок. Уже под новый год аналитики ожидают роста арендных ставок на 10 процентов. В перспективе на три года рост цен на складские квадратные метры может составить 25-30 процентов.