Рынок коммерческой недвижимости Украины: на пути к восстановлению

Международная юридическая фирма Baker & McKenzie, консалтинговая компания в сфере коммерческой недвижимости Colliers International и инвестиционная компания Dragon Capital 25 февраля 2010 г. провели практический семинар для ведущих игроков в отрасли коммерческой недвижимости на тему «НАЗАД В БУДУЩЕЕ. Итоги 2009: прогнозы и действительность; тенденции 2010».

Семинар, организованный в формате бизнес-завтрака, собрал к участию в живой дискуссии более 50 управленцев из ведущих украинских и зарубежных компаний, работающих в секторе недвижимости – как девелоперов, так и инвесторов.

Среди тенденций 2010 года эксперты отметили постепенное снижение ставок капитализации, заключение первых инвестиционных транзакций и рост интереса к качественным девелоперским проектам, который, тем не менее, в 2010 г. будет все еще небольшим ввиду ограниченных возможностей по привлечению финансирования.

Аркадий Вершебенюк, директор департаментов инвестиционных услуг и промышленной недвижимости Colliers International, отметил: «Далеко не все негативные ожидания относительно развития кризиса на рынке коммерческой недвижимости оправдались.

Прежде всего, это касается офисных помещений класса А и торговых центров в г. Киеве. В офисах класса А наблюдалось снижение вакантности на протяжении всего 2009 года. Что касается торговых центров, то новые проекты 2009 года на момент открытия имели минимальную вакантность. В конце 2009 года доля вакантных площадей в наиболее успешных торговых центрах Киева составляла не более 3%».

Также экспертом было отмечено, что за 2009 год на украинском рынке не произошло ни одной полноценной инвестиционной транзакции, что обусловлено концентрацией интереса инвесторов на высококачественных активах и отсутствием предложения таких активов по стрессовым ценам.

Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского департамента Dragon Capital, высказал мнение, что банки могут возобновить кредитование качественных клиентов уже в середине 2010 г. Эксперт отметил, что наиболее перспективными инвесторами коммерческой недвижимости сегодня выступают фонды прямого инвестирования.

По его прогнозам, в отличие от докризисного времени, когда девелоперы стремились максимально увеличить объемы своих проектов, в ближайшее время актуальными будут менее масштабные проекты стоимостью $20-40 млн. долл. Такой подход позволит увеличить вероятность своевременной сдачи площадей, привлечь внешнее финансирование и сделать реализацию проекта экономически оправданной.

Советник Baker & McKenzie Максим Сокиран отметил: «В 2009 году произошло большое количество изменений в законодательной сфере инвестирования и строительства. В том числе, вступили в силу достаточно прогрессивные изменения в законодательство о планировании и застройке территорий; также был принят пакет так называемых «антикризисных законов».

К сожалению, эти изменения пока не заработали в полной мере: из-за низкой активности в сфере строительства рынок пока смог «протестировать» изменения на практике, кроме того, еще не доработана нормативная база, которая устанавливала бы конкретные методы реализации принятых изменений. Несмотря на это, мы прогнозируем оживление на рынке недвижимости в 2010 г. В частности, мы отмечаем увеличение интереса к отельному сектору и ожидаем новых сделок между операторами в отельном секторе», - добавил юрист.

Александр Носаченко, управляющий директор компании Colliers International, отметил: «Поскольку это первый серьезный кризис на рынке, затронувший все сегменты коммерческой недвижимости, крайне важно делать анализ в трех плоскостях: юридической, финансовой, коммерческой. Данный подход позволит ключевым игрокам рынка и крупным инвесторам более четко понять специфику украинского рынка коммерческой недвижимости. Мы рады, что участники встречи высоко оценили качество проведения семинара и выразили готовность в будущем встречаться в таком формате на регулярной основе».