Диагностика рынка недвижимости

Сегодня эксперты «Московского бизнес-клуба» попытаются оценить объемы отложенного спроса и его распределение по сегментам; выяснить, можно ли им как-то управлять; и, наконец, определить, есть ли какие-то факторы, способные перевести отложенный спрос в активный.

В разговоре участвуют Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»; Максим Попов, управляющий партнер mppv.consulting; Татьяна Бриккер, генеральный директор «БЕСТ-недвижимость. Отделение на Щепкина»; Александр Зиминский, директор департамента элитной недвижимости компании Penny Lane Realty; Алексей Коневский, руководитель практики по земле, недвижимости и строительству «Пепеляев, Гольцблат и партнеры»; Юрий Хлестаков, генеральный директор компании «Русский дом недвижимости».

В ожидании чуда

Никто из специалистов не взялся даже примерно оценить, какая доля их клиентов занимает сегодня выжидательную позицию. «По нашим оценкам, отложенный спрос достаточно велик, что подтверждается большим интересом к объектам со стороны потенциальных покупателей, а вот платежеспособный спрос пока недостаточен, о чем говорит малое количество заключаемых сделок», — констатирует Ю. Хлестаков. Выжидающие клиенты, по словам Т. Бриккер, «ждут падения цен в два-три раза, выгодных предложений, в общем, ждут чуда…».

Ю. Хлестаков добавляет, что некоторые из потенциальных покупателей ждут не столько более дешевых предложений, сколько большей готовности первичных объектов: «Сегодня отложенный спрос формируется не только за счет людей, которые не могут набрать необходимую сумму, или не определились с выбором, или ожидают снижения стоимости, но и за счет тех, кто стал предъявлять более высокие требования к готовности».

А вот мнение А. Коневского: «На стадии, когда решение о покупке еще не принято и покупатель только изучает рынок, юристов, как правило, не привлекают. Поэтому дать обоснованную оценку отложенного спроса и прогноз его реализации затруднительно. Однако по тем сделкам, которые мы сопровождаем, можно сделать вывод, что купля-продажа, как правило, реально осуществляется в тех случаях, когда предлагается очень качественный объект либо существенный дисконт. Какого-либо ажиотажного спроса мы не наблюдаем и, по нашему мнению, вряд ли увидим в ближайшем будущем».

Всеобщая забота

При этом, очевидно, понятие «отложенный спрос» касается не только потребителей, но также «инвесторов, девелоперов и спекулянтов». Об этом заявляет М. Попов: «Даже учитывая, что многие застройщики обожглись на привлекательном рынке, остались и те, кто более осознанно и взвешено подошел к вложениям в строительство. Они хотят и могут продолжать. Но инвестор должен понимать рынок и его перспективы, а это пока не представляется возможным». 

О том, что инвесторы сегодня квартирами не интересуются, говорит и А. Зиминский: «Пока мы видим в основном конечных покупателей, приобретающих жилье для собственного проживания. Однако дальнейшее развитие зародившейся тенденции роста цен, как мне кажется, в скором времени привлечет и инвесторов, что существенно активизирует продажи и станет дополнительным стимулом для повышения стоимости квадратного метра».

Несколько иная картина вырисовывается, если посмотреть на рынок глазами А. Хрусталева: «Раньше люди были не в состоянии угнаться за ценами. После кризисной корректировки отложенный спрос начал реализовываться. За 2009 год компания «НДВ-Недвижимость» продала примерно 5 тыс. новых квартир стоимостью от 3,5 млн руб. Ценообразование по этим объектам проводилось уже на посткризисном рынке. Так что следует говорить не о падении спроса вследствие снижения платежеспособности населения, а о реализации отложенного платежного спроса».

Стимул для нерешительных

Можно ли как-то подтолкнуть потенциальных покупателей к заключению сделки? «В этой ситуации наша задача – объяснить принципы формирования цен на недвижимость и ориентировать выжидающих на принятие конкретных решений. В основном наша работа с ними носит разъяснительный характер: анализ предложений, консультации, работа по эксклюзивным договорам», — продолжает Т. Бриккер. А Ю. Хлестаков категоричен: расшевелить клиентов способно только заметное уменьшение предложений в интересующем их доме, районе и т.п.

«Поскольку выжидательную позицию занимают потенциальные инвесторы, то есть такие же бизнесмены, люди с пониманием и представлениями о рынке и бизнесе вообще, подтолкнуть их искусственно к заключению сделки не представляется возможным, разве что огромным демпингом, что в свою очередь не для всех продавцов является приемлемым вариантом», — добавляет М. Попов.

Однако существует и другое мнение. А. Зиминский уверен, что подталкивать людей не нужно: «Наши клиенты уже убедились, что за последнее полугодие на рынке эксклюзивной недвижимости никаких резких изменений не произошло. Это убедило их в том, что цены больше снижаться не будут. Поэтому они снова проявили интерес к жилью, причем не только вторичному, но и первичному. Правда, сегодня можно говорить лишь о новостройках в высокой стадии готовности или уже введенных в эксплуатацию. Те, кто пока думает, ждут наиболее подходящего варианта. Дефицит квартир с высококлассным ремонтом не погасил даже кризис».

Неоднозначно, но позитивно

Относительно распределения отложенного спроса по сегментам эксперты также затруднились дать какие-либо оценки. «Загородный рынок недвижимости отличается от вторичного, рынка новостроек или коммерческой недвижимости. Каждый из них находится в своей фазе активности. Насколько различен спрос? Трудно определить критерий…» — рассуждает Т. Бриккер. По ее мнению покупатели вторичного экономкласса в Москве вряд ли смогут долго откладывать сделки — в этом секторе оживление ожидается уже в первом квартале 2010 года.

А. Хрусталев полагает, что «бум по продажам проектов со стоимостью предложения от 60-80 тыс. за кв. м продолжится и будет проявляться в течение всего года, ведь даже половины отложенного спроса не реализовано». А. Зиминский прогнозирует аналогичное поведение рынка элитки: «Ориентируясь на оживленные осень и начало зимы 2009-го, когда восстановление спроса, по нашим оценкам, составило более 60% к аналогичному периоду 2008-го, мы предполагаем возвращение активности на рынок уже в ближайшее время».

Расходятся мнения экспертов и по поводу того, к чему приведет активизация отложенного спроса. М. Попов уверен, что «конечный потребитель начнет влиять на рынок лишь после восстановления ипотечного кредитования, а этого, по всей видимости, в скором времени ожидать не стоит». Т. Бриккер считает, что отложенный спрос не взорвет рынок, хотя может привести к ускорению роста цен. В общем, большинство экспертов настроены позитивно. По их мнению, оживление началось, причем с полярных сегментов – дешевого экономк-ласса и элитки. И тот факт, что «процесс пошел», радует — ведь в недвижимости уменьшение объема отложенного платежеспособного спроса напрямую коррелирует с уверенностью людей в том, что худшее время в экономике позади.

Анна Маркина