Земля начала дорожать?

Цена на землю, а вернее активность земельного рынка, очень подвержены всякого рода факторам. Последние полтора года финансовый кризис привел к отсутствию активности земельного рынка. Самыми интересными были первые полгода.

Предсказывать, что кризис уже в скором времени отразится на украинском рынке недвижимости стали в конце весны – начале лета 2008 года, но сделки по тогда рыночным ценам продолжались вплоть до начала осени.

Самым разумным в то время было продать недвижимость по любой предложенной цене – любая предложенная цена тогда, была намного выше, чем желаемая и нереальная сейчас.

Второй этап развития рынка недвижимости характерен движениями без результатов. Сделки прекратились, никто ничего не мог продать, ни под каким предлогом, ни под каким «соусом». Стали отказываться от предварительных договоров, оставлять залоги или просто исчезали покупатели. Ситуация очень напоминала игру, в которой нужно успеть занять свободный стул и стульев меньше чем участников. Но в отличие от игры со стульями, с недвижимостью выиграл тот, кто не успел купить и остался стоять в стороне – с деньгами.

Еще этот этап интересен тем, как к нему относились продавцы, покупатели и риелторы. Продавцы чувствовали себя сорокалетними вдовами, - они остались без покупателя с дорогим преданным. Покупатели ли же наоборот, чувствовали себя молодыми наследниками Рокфеллеров, - экономисты обещали любую недвижимость даром и по их вкусу «уже совсем скоро».

И покупатели смотрели, смотрели много, смотрели все – и видели, как покупают это даром «уже совсем скоро». Такие настроения покупателей занимали очень много времени риелторов, - они показывали все, понимая что сейчас это не купят, зато «уже совсем скоро» сделка состоится совершенно по другой цене, т.е. даром. Поэтому на втором этапе движения были, а результат нет.

Третий этап, когда наступило это «уже совсем скоро». Был ли он? Будет ли он? Наверное был, информации об этом не найти, продавцы не хотят признаваться как и за сколько расстались с недвижимостью. Покупатели еще не поняли правильности или экономической целесообразности своих действий и тоже не особо откровенничают. Поэтому, попробуем поразмыслить и угадать…

Итак, много недвижимости строилось в кредит, а сроки выплаты по кредитам часто устанавливаются на конец календарного года – это раз; курс доллара вырос по сравнению с летом на половину – с 4,85 грн за 1 дол. США на начало лета и до 8 грн. на конец года. Следовательно, валютные кредиты к концу года подорожали в полтора раза – это два; К концу года отсутствовало жилищное кредитование и уже были проблемы с депозитами – это три. Поэтому, «уже совсем скоро» наступило в конце 2008 года, причем отчетной датой можно считать 1 января 2009.

Все кому нужно было вернуть кредит до конца 2009 года не могли перекредитоваться и расставались с имуществом по любой цене. Окончания кризиса еще не было видно, поэтому покупатели принимали решение о покупке, только когда понимали, что дешевле не будет – зачастую это были кризисные продажи. Таких сделок было немного. Часто они проходили без риелторов, поэтому информации о них нет. Но такого набора факторов уже вряд ли можно будет ожидать в будущем.

Четвертый этап – ожидание дна. В этом самый большой юмор в рынке недвижимости. Ожидание дна началось после его достижения. Как и во втором этапе сделки отсутствуют, - все ждут дна. Но, банки уже начали выдавать депозиты, - подоплека росту спроса, ну хотя бы теоретическая в глазах продавцов. Банки начали выдавать кредиты – проценты бешеные, но это возможная альтернатива сбросу недвижимости по любой цене. И главное, те кто должен был продать в кризис, вероятнее всего уже продали и сделали это еще в конце 2008 – начале 2009 года.

Сейчас, на продавцов недвижимости начали действовать сезонные факторы. Весной, при практически полном отсутствии сделок продавцы начали повышать цены на недвижимость, - со словами: «Если не продается за копейку, то пусть не продается за рубль!».

Хотя, маленькая оговорка, сделки были. Тратили деньги, заработанные на предвыборной кампании. Таких немного, но продажи в коттеджных городках вспыхнули (например: были проданы два коттеджа в «Маетку»). И тут же погасли, к сожалению других денег в украинской экономике нет.

Что будет дальше? Есть мнение, что первым возродится «необходимый» спрос. То есть спрос, направленный на удовлетворение уже назревших потребностей. Это может быть что угодно, начиная от дорогущего коттеджа в Конче-Заспе, заканчивая квартирой. Продажи будут с огромными скидками, о которых будут молчать. А что будет дальше, покажет время и новая экономическая политика.