'Гипотетические' деньги за 'фантомные' метры

Как защитить инвестора в строительстве без законодательного популизма? Тяга пока уходящего правительства премьера к популистскому законотворчеству вполне объяснима — в конце концов, не ему же претворять в жизнь нереализуемые инициативы.

Вот и трогательная забота о пострадавших вкладчиках "Элита-центра" и иже с ними, заложенная в законопроекте №6031 "О возмещении физическому лицу (инвестору) имущественного ущерба, причиненного вследствие преступления, совершение которого связано с инвестированием строительства жилья", на практике выглядит социальной демагогией.

Между тем проблема с "воздухом над фундаментом", за который заплачено живыми деньгами украинских граждан, назрела уже давно. Вот только решать ее, по мнению экспертов, надо совсем другими способами.

По данным Госкомстата (зачастую не всегда адекватным реальности) на 1 января текущего года, по всей стране насчитывается 13 682 объекта незавершенного строительства. Согласно исследованию консалтинговой компании Mаcon Realty Group, около 80% новостроек на рынке недвижимости Крыма сейчас заморожены на неопределенный срок, при этом крымские девелоперы вплотную столкнулись с нехваткой средств не только на строительство новых проектов, но и на достройку старых.

В Киевской области, по данным консалтинговой компании "РеалЭкспо", на начало февраля 2010 года было заморожено строительство 30 объектов (около 32%) из 110 жилых новостроек, в которых и сегодня активно ведется продажа квартир.

Решить проблемы недостроев и одним махом удовлетворить требования всех жертв махинаций должен законопроект №6031 "О возмещении физическому лицу (инвестору) имущественного ущерба, причиненного вследствие преступления, совершение которого связано с инвестированием строительства жилья", разработанный Минюстом по указанию Кабмина и зарегистрированный в Верховной Раде в начале февраля. Проектом определяются условия возникновения права на возмещение имущественного ущерба, основания и порядок возмещения государством такого ущерба, а также закрепляется право обратного требования государства к должнику.

Тем самым, по мнению разработчиков документа, "предусматривается реализация гражданско-правовой ответственности государства в случае совершения преступления в сфере строительства жилья, а также практическая реализация осуществления защиты гражданских прав и интересов судом путем возмещения нанесенного лицу ущерба".

Большинство экспертов в один голос признают законопроект №6031 поверхностным, недоработанным и откровенно популистским. Претензии различного характера возникают у специалистов чуть ли не по каждому пункту документа. Возьмем, к примеру, "условия возникновения права на возмещение имущественного ущерба". Как заявил замминистра юстиции Украины Евгений Корнийчук, в случае принятия закона государство будет возмещать убытки гражданам, вложившим деньги в строительство жилья, если застройщик не передал инвестору в собственность объект и не может возместить убытки.

Компенсацию пострадавшим выплатят также в том случае, если строительная компания не проводила никаких работ или такого предприятия вообще не существует, и оно нигде не зарегистрировано. В то же время государство получает право требовать от компаний, не выполнивших своих обязательств, возмещения суммы, потраченной на компенсации пострадавшим, но только после восстановления застройщиком своей платежеспособности. "Возникает вопрос: если фирма, обманувшая людей, даже не была зарегистрирована, как она будет восстанавливать свою платежеспособность?" — искренне удивляются аналитики консалтинговой компании SV Development.

Следующее — это "основания и порядок возмещения государством такого ущерба". Согласно документу, основанием для выплаты компенсации станет вступившее в силу судебное решение и исполнительная документация, подтверждающая неплатежеспособность застройщика, — отсутствие средств и имущества, которое может быть продано в счет компенсации убытков инвесторов. Должник признается неплатежеспособным в ходе процедуры банкротства.

Между тем ни для кого не секрет, что в нашей стране судебные заседания могут тянуться годами: "По предварительным прогнозам, решение суда по "Элита-центру" будет принято не ранее чем через несколько лет, потому что количество пострадавших просто огромно. А что делать людям, уже напрасно прождавшим четыре года, — опять надеяться на чудо? — рассуждает председатель правления общественной организации "Центр правозащиты" Юрий Федоренко. — К тому же непонятно, почему документ охватывает только физических лиц, ведь пострадавшими вкладчиками того же "Элита-центра", например, являются и юридические лица…"

Последнее по списку, но едва ли не первое по значимости — это объемы обещанных народу компенсаций. Интересно, что в проекте закона не указана точная сумма, которую правительство должно заложить в госбюджет для выплат пострадавшим от махинаций строителей вкладчикам. А согласно ст. 4 данного документа возмещение выплачивается только "в пределах соответствующих бюджетных назначений". Если же прикинуть, что лишь по "Элита-центру" изначально убытки были оценены в 400 млн. грн., а сейчас эта сумма увеличилась в три—пять раз за счет морального ущерба и судебных издержек пострадавших, то "соответствующих бюджетных назначений" может не хватить даже на компенсацию жертвам одной этой махинации.

"Хотелось бы знать, откуда государство возьмет достаточное количество денег, — анализирует независимый эксперт рынка недвижимости Ярослав Цуканов. — Да, проектом предусматривается, что впоследствии деньги будут взысканы с застройщика. Однако возьмем тот же "Элита-центр" — хороший пример того, что никакие стабфонды не должны и не смогут компенсировать отсутствие здравого смысла. Ни решения судов, ни банкротство не изменят факта: сегодня попросту нет активов, чтобы компенсировать всем пострадавшим их ущерб. Даже если продать то, что осталось — земельные участки, недостроенные объекты, — возместить можно будет меньше половины".

Между тем принимать меры для защиты частных инвесторов на строительном рынке нужно срочно, поскольку, по прогнозам экспертов, юридическая лавина банкротств стройкомпаний начнется не далее как этим летом. По Закону "О предотвращении влияния мирового финансового кризиса на развитие строительной отрасли и жилищного строительства" застройщик получил право задерживать ввод объекта в эксплуатацию на 18 месяцев, при этом разрывать договор с ним по факту невыполнения условий соглашения в одностороннем порядке инвестору запрещено.

В июле как раз истекают первые 18 месяцев действия моратория, и с каждым месяцем число недовольных вкладчиков будет расти. И никакие потуги Государственного ипотечного учреждения (обещавшего в прошлом году выкупить все квартиры в домах 70-процентной готовности, а выкупившего только в 174 из 465) здесь не помогут. Чтобы застройщик продолжал строительство, ему просто необходимо привлекать клиентов, что в сегодняшних реалиях практически невозможно: люди боятся вкладывать деньги не только на стадии котлована, но и на завершающих стадиях строительства.

"Система защиты инвестора в строительстве, безусловно, должна быть, — говорит Ярослав Цуканов. — Но не в виде механического возмещения за счет бюджетных средств, а в форме жесткого контроля со стороны государства за процессом возведения и продажи квадратных метров. Когда строящийся проект выходит на этап продажи независимо от того, на каком этапе находится процесс возведения здания, необходимы учет и регистрация всех возводимых квадратов (в идеале — в единой всеукраинской электронной системе), а также профильное ведомство, которое за этим будет следить. Сейчас этого нет, поэтому имеют место, к примеру, случаи продажи одной квартиры нескольким физлицам. Мы сегодня доверяем застройщикам, которые в условиях полного законодательного хаоса могут позволить себе быть нечистыми на руку".

Мнение эксперта

Наталья Доценко-Белоус старший юрист ЮФ "Василь Кисиль и партнеры":

— В Российской Федерации после неудачных экспериментов с векселями и жилищно-накопительными кооперативами как инструментами финансирования строительства жилья за счет физлиц ввели запрет на привлечение средств физических лиц в жилищное строительство до момента принятия в эксплуатацию завершенного строительством объекта (с 1 января 2009 года). Указанная мера действительно является чрезвычайно революционной и неоднозначной. Но в условиях, когда товаром на рынке первичной недвижимости являются имущественные права на квартиры, а также в условиях полного отсутствия гарантий на реализацию приобретенных имущественных прав, не исключено, что подобный запрет — единственная действенная мера.

Дело в том, что риски инвестора, вкладывающего средства в проекты первичного строительства, существенно выше, чем риски инвестора, приобретающего готовое жилье. Сделки с готовой недвижимостью подлежат нотариальному удостоверению и государственной регистрации, что позволяет избежать повторной продажи, продажи несуществующей недвижимости. А вот при осуществлении сделки, направленной на приобретение строящейся недвижимости, государственная регистрация и вообще какой-либо учет отсутствуют, что создает законодательные предпосылки для возможных злоупотреблений со стороны застройщиков.

Внедренные с 2006 года ограничения на привлечение средств в строительство жилой недвижимости от инвесторов привели лишь к очередному эксперименту над инвесторами и увеличили количество пострадавших. Чего стоит история с дефолтами целевых облигаций! А ведь для защиты вкладчика было нужно так мало: ввести государственную регистрацию сделок, осуществляемых со строящимися объектами, имущественными правами, ценными бумагами, если они направлены на приобретение прав на квартиры; внедрить обязательное страхование финансовых (а не имущественных) рисков; устранить финансовых посредников от отношений "застройщик—инвестор". Но мы этого не дождались. В результате имеем то, что имеем: судебные иски, скандалы, замороженные стройплощадки, отсутствие ипотеки и полное недоверие к застройщикам со стороны населения.

На сегодня инвестор в условиях массово приостановленных строительных проектов является подверженным следующим рискам: риск банкротства застройщика и, как следствие, утраты прав на проинвестированный объект, особенно в случае наличия у третьих лиц преимущественных прав на объект (например, ипотеки объекта незавершенного строительства); риск утраты застройщиком прав на земельный участок и как результат — прав на объект, который на этапе строительства представляет собой совокупность материалов и оборудования, использованного в процессе строительства.

Перечисленные риски дополняются специфическими рисками, характерными для определенных финансовых инструментов. К примеру, инвесторы, вложившие средства в целевые облигации (аналог вышеупомянутых векселей в РФ), подвержены риску утраты инвестором прав на квартиру в связи с истечением срока погашения облигаций, а также риску возврата эмитентом номинальной стоимости облигаций в соответствии с действующим законодательством в случае отсутствия принятого в эксплуатацию объекта строительства на дату наступления срока погашения облигаций.

Дабы избежать перечисленных рисков, инвесторам рекомендуется осуществить следующие действия. Во-первых, самоорганизация и объединение инвесторов путем создания жилищно-строительного кооператива (ЖСК) в качестве неприбыльной организации. Затем — признание в судебном порядке прав собственности на объект незавершенного строительства за кооперативом, что позволит обеспечить государственную регистрацию прав на него как на объект недвижимости с закреплением за каждым из инвесторов прав на отдельный объект инвестирования как на часть объекта незавершенного строительства. Кстати, для ЖСК допустимо получение земельного участка в собственность бесплатно в соответствии со статьей 41 Земельного кодекса Украины. Завершение строительства объекта возможно путем сохранения отношений с существующим застройщиком или посредством привлечения нового застройщика либо стратегического инвестора.

Перечисленные действия позволят инвесторам не только закрепить права на проинвестированные объекты как на незавершенные строительством объекты недвижимости, но и избежать риска повторной перепродажи застройщиком квартир в строящемся объекте, создать ликвидный актив для привлечения стратегического инвестора с целью последующего завершения строительства объекта и сформировать условия для получения дохода от использования существующего незавершенного строительством объекта и прилегающей территории (например, размещение рекламы, использование придомовой территории для размещения малых архитектурных форм и т. д.). Таким образом, объединенные инвесторы в рамках ЖСК имеют существенные возможности не только в части завершения строительства объекта, но и в части получения дохода от использования