Изменения в земельном законодательстве

Об изменениях в земельном законодательстве и законодательстве относительно недвижимости рассказывает Татьяна Ильяш, старший юрист Инвестиционно-консалтинговой компании "Рапсодия"

- Какие изменения произошли в земельном законодательстве и законодательстве относительно недвижимости конца 2009 начала 2010 годов?

- В конце 2009 года были приняты следующие нормативно правовые акты:

Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю» от 05.11.09 г. № 1702-VI, призванный, прежде всего, упростить процесс приватизации земельных участков и предоставления их в пользование

Постановление Кабинета Министров Украины "О внесении изменений в Порядок бесплатного оформления и выдачи гражданам Украины государственных актов на право собственности на земельные участки" от 16.12.2009 г. N 1350, в соответствии с которым в случае неприятия сельским, поселковым или городским председателем или уполномоченным им лицом заявлений о выдаче государственного акта на право собственности на земельный участок или промедление с их передачей территориальный орган Госкомзема организует прием заявлений граждан в соответствующем селе, поселке или городе.

А если техническая документация изготовлена без предыдущего представления гражданами соответствующих заявлений, допускается передача заказчиком такой технической документации к Центру кадастра для изготовления государственного акта на право собственности на земельный участок. Выдача государственного акта в таком случае осуществляется одновременно с представлением заявления гражданином.

Кроме того, с 01 января 2010 года вступили в действие переходные положения Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству» от 16 сентября 2008 года N 509-VI, а именно: вступил в силу п. 6. указанного Закона относительно ст. 122 Земельного кодекса Украины.

Данные изменения касаются передачи земельного участка в собственность или в пользование вместо постоянного пользования, а также полномочий органов государственной власти уполномоченных это делать.

Отныне вместо предоставления земельных участков юридическим лицам в постоянное пользование земельные участки передаются в собственность или в пользование, а кроме районных и областных советов уполномоченной передавать земельные участки в собственность или в пользование является также Верховная Рада Автономной Республики Крым.

- Какие позитивные моменты Вы можете отметить для граждан и предприятий с внесением отмеченных изменений в нормативно правовые акты относительно земельного законодательства?

- Отметим, что позитивные сдвиги в земельном законодательстве имели место еще в первой половине 2009 года.

Так, в марте 2009 года принят Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно документов, которые удостоверяют право на земельный участок, а также порядка деления и объединения земельных участков» от 05.03.2009 г. № 1066-VI, в действие вступил в 05.04.2009 году (за текстом – Закон № 1066-VI), согласно с которым государственный акт права собственности на землю перестает быть единственным правовстановлюючим документом. Такое право также удостоверяется и гражданско-правовыми договорами.

Если раньше процедура получения государственного акта длилась годами, то с принятием настоящего документа покупатель будет получать право собственности на землю в момент вывода соглашения покупки-продажи. Ведь на сегодня владелец не может осуществить свое законное право распоряжаться своей собственностью, пока не получит зарегистрированный государственный акт. При этом, не имея юридического права пользования земельным участком, владелец является плательщиком земельного налога за этот участок. Проблема получения государственных актов права собственности на землю в Украине существует давно, и все принятые в последнее время нормативные документы не помогли ее решить.

Следует отметить, что Законом № 1066-VI установлена норма относительно проставления на государственном акте о праве собственности на земельный участок отметок об отчуждении земельного участка и о регистрации прав на земельный участок.

В мае 2009 года Кабинет Министров Украины принял Постановление «О некоторых вопросах удостоверения права собственности на земельный участок» от 6.05. 2009 г. N 439 в соответствии с которой закреплена норма, что при оформлении права власти не нужно получать новый государственный акт на земельный участок.

Вместо этого нотариус в случае удостоверения гражданско-правового договора об отчуждении земельного участка, выдачи свидетельства о праве на наследство на земельный участок, а также исключение государственного акта в предусмотренных законом случаях из своих дел при наличии выдержки из государственного реестра земель проставляет на государственном акте отметку о переходе права собственности на земельный участок такого содержания.

После вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно упрощения порядка приобретения прав на землю» от 05.11.09 г. № 1702-VI все эксперты и специалисты в отрасли земельного права заявили о позитивных изменениях в этой отрасли.

И в самом деле, следует заметить, что благодаря отмене процедуры согласования предыдущего места расположения участка, который не оправдал себя в рамках процедуры бесплатной приватизации земли гражданами, значительно упрощен процесс приватизации земельных участков и предоставления их в пользование, а следовательно, экономия времени, сил и средств.

Следовательно, приступим к анализу так называемого позитивного сдвига норм земельного права для землевладельцев и землепользователей.

Установлен трехнедельный срок для согласования проекта отведения, по окончании которого комиссия предоставляет соответствующему органу исполнительной власти или органа местного самоуправления вывод относительно согласования (несогласование) проекта отведения. В последующем вышеупомянутые органы на протяжении двух недель должны принять решение об утверждении проекта отведения и передачи земельного участка в собственность.

Единственной причиной отказа может быть несоответствие места расположения земельного участка требованиям законов, нормативно правовых актов, градостроительной и землеустроительной документации. Следовательно, установление перечня оснований, по которым местный орган власти или самоуправления может отказать в рассмотрении ходатайству о предоставлении земельного участка значительно снижает возможность злоупотреблений со стороны чиновников. Кроме того, отмена государственной экспертизы экспертной денежной оценки земельных участков государственной и коммунальной собственности в случае их продажи также стало небольшим шагом для борьбы с коррумпированностью в нашей системе органов государственной власти.

Пополнен перечень случаев безаукционного получения земельного участка из земель государственной и коммунальной собственности в ч. 2 ст. 134 Земельного кодекса Украины, а именно: передача гражданам земельных участков для ведения фермерского хозяйства, ведения личного крестьянского хозяйства, ведения садоводства, для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок), для индивидуального дачного строительства, для сенокоса и выпаса скота, для городничества; предоставление участков для строительства, обслуживания и ремонта объектов связи, возобновления договора аренды земли.

Также расширен перечень видов земельных участков, которые не подлежат продаже на земельных аукционах. Отменена обязательная продажа на торгах прав аренды земельных участков для реконструкции кварталов старой застройки, для строительства социального и доступного жилья, если конкурс на его строительство уже проведен. Законодатель предпринял шаг вперед на упрощение реализации сложных проектов по реконструкции хрущевок.

Землевладельцам и землепользователям дано право самостоятельно определять виды использования земель в пределах установленных категорий «с учетом градостроительной документации и документации из землеустройства». Исключение - земли сельскохозяйственного назначения и земли обороны.

Запрещено продавать земельный участок государственной или коммунальной собственности, которая арендуется, без согласия арендаторов, также не нужно проводить аукцион при возобновлении договора аренды земли, появилась возможность раздела земельного участка, который находится в пользовании.

Но самым позитивным моментом является внедрение принципа «единственного окна» при согласовании землеустроительной документации. Согласно Закону, заинтересованному лицу не нужно получать отдельные согласования ряда органов (земельных ресурсов, градостроения и архитектуры, природоохранных и органов культурного наследия СЕС), что на практике требовало незаурядных усилий, расходов денег и времени. Сейчас же теоретически в районах и городах областного значения, в Киеве и Севастополе должны создаваться комиссии, которые состоят из представителей тех же органов и принимают одно общее решение.

- На каких именно моментах необходимо акцентировать внимание после того, как отмеченные нормативно правовые акты вступили в силу?

- Важным моментом, на котором необходимо акцентировать внимание, – это недвижимое имущество, которое нераздельно связано с земельным участком.

Законом закреплено, что лицо, совершающее отчуждение недвижимого имущества, избавляется права на землю под таких недвижимым имуществом и недвижимое имущество переходит к приобретателю недвижимости, кроме того, определены минимальные размеры такой деятельности.

Позитивным является то, что решен вопрос с двойным взиманием платы за землю (арендной платы из предыдущего землепользователя, и земельного налога из нового землепользователя) к моменту оформления права нового владельца объекта недвижимости на земельный участок государственной (коммунальной) собственности, которая доставляла много неудобств раньше.

Но вместе с тем пробелом в этой норме является то, что ст. 140 Земельного кодекса закрепляет исчерпывающий перечень оснований для прекращения права собственности на землю, данная статья в настоящее время остается без изменений, и как следствие – путаница.

Требование о кадастровом номере может вынудить продавцов недвижимости оформлять право собственности на участки под ней. Сейчас многие нотариусы отказывают заключать соглашения относительно таких объектов.

Кроме того, возникают вопросы относительно регистрации прав на земельный участок, поскольку согласно ч. 2 ст. 126 Земельного кодекса право собственности на земельный участок, приобретенный в собственность из частных земель, оформляется гражданско-правовым соглашением об отчуждении земельного участка (а не об отчуждении объекта недвижимости).

На сегодняшний день не все участки имеют кадастровый номер, следовательно, отмеченная норма вынуждает желающих продать недвижимость, оформлять право собственности на земельные участки

- Как работают данные изменения на практике?

- Относительно работы Коллегиального органа – Комиссии, уполномоченной давать разрешение на землеотвод. Кабмин утвердил Типичное положение о Комиссии (дальше - Положение) еще в декабре прошлого года. Согласно Положению, документацию в Комиссию передает не заинтересованное лицо, а орган, уполномоченный давать разрешение на землеотвод, то есть или совет, или администрация. Комиссия, рассмотрев документы, может выдать три типа выводов:

• "о согласовании проекта землеустройства относительно отведения земельного участка" (при приватизации или предоставлении участков в пользование);
• "о согласовании места расположения объекта" (при исключении или выкупе земель для общественных потребностей или по мотивам общественной необходимости);
• "об отказе в согласовании документации из землеустройства" (при наличии замечаний членов Комиссии).

Из нормы Закона № 1702 можно допустить, что Комиссия - орган коллегиальный, такой, что принимает одно решение большинством голосов. Несогласные подписывают позитивный вывод, прикладывая при этом свой вывод с замечаниями.

Положение же говорит о том, что если есть хотя бы одно замечание, позитивного вывода быть не может. Комиссия оформляет отказ, а тот, который отказал, оформляет свой вывод с замечанием. Заинтересованное лицо может исправить замечание и подать документы на повторное рассмотрение.

Следовательно, такой коллегиальный орган, как Комиссия, не может выступать ответчиком в суде при оспаривании его решения или бездеятельности. На этот счет были выражены разные версии: ответчиком может выступить или глава Комиссии, или орган, что ее создал. Но все это предположение.

Основные моменты, на которые необходимо обратить внимание землевладельцам и землепользователям: во многих населенных пунктах не имеют генпланов, потому определить точное местонахождение участка иногда бывает достаточно сложно. Также необходимо уточнить, нет ли в составе участка особенно ценных земель, поскольку отведение такой земли будет в компетенции Кабмина.