Болгария: недвижимость на любой вкус. Цены от 20 тысяч евро.

Болгария – один из самых активных участников выставок недвижимости в Москве. Выставкой «Болгарский дом» открылся в феврале сезон зарубежной недвижимости 2010 года, а уже в марте стартует другая специализированная выставка - Салон недвижимости Болгарии в Москве.

И это не случайно. На протяжении нескольких лет Болгария является основной страной, где приобретают недвижимость россияне.

По итогам 2008 и 2009 гг. Болгария занимает первые места по популярности у российских покупателей (таковы данные исследований компании Gordon Rock). Это и понятно: «болгарский рынок предлагает большой выбор низкобюджетных предложений», - заявила журналу Metrinfo.ru Елена Некрытова, руководитель отдела курортной недвижимости компании «Новое Качество». К слову, занимающая второе место в рейтинге стран по итогам 2008 г. Испания, в 2009 г. смогла отстоять только четвертое место.

Напомним основные преимущества Болгарии. Здесь живут славяне близкие по духу, языку и укладу жизни. Привлекает близость моря, гор, теплый климат. Членство в ЕС (с 2007 г.) преобразило Болгарию, в плане притока инвестиций, большая часть которых тратится на строительство недвижимости, развитие инфраструктуры городов и благоустройство дорог. «Но основной приток инвестиций до сих пор поступает из России и стран СНГ и сосредоточен на северном побережье Черного моря», - говорит Андрей Кучин, эксперт департамента зарубежной недвижимости компании Prime Time Realty.

Активное развитие рынка недвижимости побережья Болгарии датируется 2007-2008 гг. Как уточняет Елизавета Орлова, менеджер проектов отдела стратегического консалтинга Knight Frank, рынок активно рос, и за этот период на продажу было выставлено около 4,4 тыс. апартаментов (именно они наиболее популярны у россиян). «На текущий момент около половины площадей, вышедших на рынок, остаются нереализованными», - отмечает эксперт.

Предложение: цены снизились почти на треть

Болгария относится к странам, где в 2009 году произошло наибольшее падение цен на недвижимость. Большее снижение цен зафиксировано только в Литве, Эстонии и Дубаи. «Некоторые застройщики даже продавали объекты по цене близкой к себестоимости строительства», - говорит Елена Некрытова («Новое Качество»).

Игорь Индриксонс, директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills, объясняет значительное падение цен и тем, что очень большое количество объектов недвижимости не достроено, а суды завалены исками инвесторов. Другая причина – чересчур большие объемы строящегося жилья. Эксперт отметил, что на морском побережье и в горнолыжном курорте Банско было построено слишком много объектов, а покупать их в таком количестве фактически некому.

По данным Национального Института статистики страны, средняя цена недвижимости в Болгарии по итогам 2009 г. составила около 600 евро за кв. м. – на 28% ниже, чем годом раньше. «Эти данные рассчитаны по всей недвижимости в Болгарии, включая центральную часть страны, на которую спрос со стороны российских покупателей пока небольшой», - говорит Алла Сущевич, менеджер проектов компании «Виртус».

Данные исследований компании Prime Time Realty показали, что в центральных частях Болгарии в крупных городах стоимость квадратного метра упала на 25-35%. Курортная недвижимость подешевела не так сильно – на 10-15%. Но это касается только объектов на первой линии. Те же дома, которые находятся в радиусе от 200 м. до 1 км. от берега моря сейчас продаются за треть от первоначальной цены, - отмечает Андрей Кучин (Prime Time Realty).

По данным компании «Виртус», на горнолыжном курорте Банско цены снизились примерно на 20%. Снижение цен в столице Болгарии Софии составило около 25%. В основном это связано с недоступностью ипотечных кредитов для болгар. Сейчас средняя цена здесь составляет около 1000 евро за кв.м. В Варне - 800-1000 евро за кв.м - на объекты с существенной удаленностью от моря и 1,5 – 2,5 тыс. евро на люксовые комплексы.

Спрос: что предпочитают наши люди

По данным аналитического отдела компании Lemestia Group, основной «российский» спрос направлен на готовую недвижимость в районах с развитой инфраструктурой: Солнечный берег, Варна, Созополь, Элените. По всем сделкам за 2009 год 70% приходилось на Солнечный Берег, уточняет Сергей Демченко директор по развитию Lemestia Group. Это наиболее развитый регион морского побережья Болгарии с максимально развитой инфраструктурой и удобной транспортной доступностью.

В кризис многие покупатели недвижимости пересмотрели приоритеты в подборе недвижимости и отдают предпочтение тем регионам, где можно не только комфортно отдыхать, но и получать какой-то доход от возможной сдачи апартаментов в аренду.

Как отмечает Елена Некрытова («Новое Качество»), на северном побережье Болгарии спрос сосредоточен вокруг Варны, Золотых Песков, Албены. А вот болгарские горнолыжные курорты, оказывается, не очень популярны у россиян.

По наблюдениям Сергея Демченко (Lemestia Group), россияне в основном приобретают недорогие апартаменты до 50 тыс. евро. или до 1000 евро за кв.м. Объекты в стадии строительства практически не пользуются спросом.

Что предлагает рынок

На продажу в Болгарии выставлены и дома, и бунгало, но преимущественно – апартаменты. Причем, по данным Knight Frank половина предложения апартаментов - с одной спальней, самый демократичный вариант.

По словам Аллы Сущевич («Виртус»), цены на недвижимость черноморского побережья Болгарии сейчас составляют в среднем 800-1200 евро за кв.м. Как и прежде, цена сильно зависит от близости к морю. Например, некоторые объекты в районе Солнечного берега с удаленностью 5 км от побережья можно купить по цене от 390 евро за кв.м, с удаленностью 500-700 метров - от 550 евро за кв.м, тогда как на первой линии сосредоточены предложения от 1000 до 2500 евро за кв.м. в зависимости от класса комплекса.

Например, в районе Солнечного берега компания Lemestia Group предлагает ряд интересных предложений на сданную недвижимость. Готовая студия в комплексе «River Park» на первой береговой линии с видом на море и площадью 37 кв. м предлагается по 42 тыс. евро.

Квартира с одной спальней, с оборудованным санузлом, кондиционером и встроенной кухней, площадью 67 кв. м в собственном комплексе SolMarine, на второй береговой линии, предлагается по цене 50 500 евро. Комплекс находится в 300 метрах от моря.

Интересные и недорогие предложения есть и на других курортах. Один из таких ЖК расположен в 150 метрах от берега моря в красивом и спокойном районе между курортом Солнечный Берег и городом Святой Влас, который славится уникальным сочетанием морского бриза и свежего горного воздуха.

Большинство квартир с видом на море и зеленые склоны гор. В соответствии с пожеланиями и бюджетом предлагаются различные дизайнерские решения интерьера и меблировка квартиры. ЖК сдан в мае 2009 г. Студия общей площадью 31,4 кв.м обойдется - 22,9 тыс. евро, двухкомнатная квартира – 73,45 кв.м – 46,27 тыс. евро, а трехкомнатная – 91,67 кв.м – 57, 75 тыс. евро.

Цены на бальнеологических курортах изменились несущественно и на сегодня составляют 1000-1500 евро за кв.м. Впрочем, в городе Сандански – известном курорте можно найти и более дешевые предложения. Например, в 35 тыс. евро обойдутся апартаменты общей площадью 60 кв.м в строящемся доме. Срок сдачи объекта – март 2010 г. А двухкомнатную квартиру общей площадью 67 кв.м в доме сданном в 2007 г. в 100 м от парка можно купить за 41 тыс. евро.

Есть недорогая недвижимость и в болгарской столице - Софии. В квартале Младост-1 за 37 тыс. евро выставлена на продажу квартира на две спальни общей площадью 67 кв.м в доме, сданном в 2009 году. За трехкомнатную квартиру в квартале Люлин-3 общей площадью 76 кв.м хотят получить 59,9 тыс. евро.

Можно найти недвижимость и подороже, например - в Варне. Двухэтажный загородный дом (220 кв.м) на три спальни, с оборудованной кухней, с домиком для охраны и бассейном в 500 м от пляжа на участке 1 300 кв.м продается за 330 тыс. евро.

В перспективе - «рынок покупателя»

Перспектива рынка жилой недвижимости Болгарии во многом зависит от сроков восстановления строительной отрасли и завершения застройщиками начатых объектов, так как о новых проектах пока речи не идет: спрос продолжает отставать от предложения. Впрочем, по словам Андрея Кучина (Prime Time Realty), на данный момент ценовая ситуация на большей части страны стабилизировалась.

В середине прошлого года рынок уже достигал своего дна. Больше того, Алла Сущевич («Виртус»), отметила, что с середины прошлого года начал восстанавливаться и спрос. А некоторые застройщики особенно удачных проектов даже начали поднимать цены. «В марте 2011г. Болгария должна вступить в шенгенскую зону-это некий магнит для роста цен», - отмечает она.

Но есть и иная точка зрения. Елизавета Орлова (Knight Frank) полагает, что в краткосрочной перспективе (1-2 года) рынок недвижимости болгарского побережья будет «рынком покупателя». Финансовые затруднения вынуждают многих собственников апартаментов выставлять свои объекты на продажу, что увеличивает и без того избыточное предложение. Впрочем, для покупателей недвижимости это хорошая новость, так как сулит широкое предложение и низкие цены.

А вот инвесторам стоит серьезно задуматься, прежде чем вкладывать средства в недвижимость этой страны. По словам Андрея Кучина (Prime Time Realty), сейчас Болгария – не лучшая страна с точки зрения инвестирования, потому что наступило насыщение рынка. Активная стройка и огромное количество новых проектов привели к тому, что предложение намного опережает спрос.

«Цены здесь всегда росли только на бумаге: на вторичном рынке зафиксировать прибыль было просто невозможно», - подтверждает выводы коллеги Игорь Индриксонс (IntermarkSavills). По мнению эксперта, ситуация изменится лишь только когда Болгария получит дешевые кредиты из Западной Европы. «Вне всякого сомнения, на протяжении следующих 5 лет с точки зрения инвестиций в недвижимость этот рынок будет относиться к категории высоко опасных», - предупреждает эксперт.