Как в кризис русские инвесторы потеряли больше всех на недвижимости

Почему среди прогоревших во время кризиса инвесторов в зарубежную недвижимость россиян больше, чем всех остальных? Ответ прост: именно наши соотечественники в большей степени вкладывались в недвижимость неликвидных рынков.

Как это происходило, и почему так получилось, объясняет Игорь Индриксонс, Директор департамента инвестиций в зарубежную недвижимость IntermarkSavills.

Со времени своего приезда в Россию в 2008 г. я продолжаю задаваться одним и тем же вопросом: «Почему русские инвесторы продолжают покупать там, где покупать нельзя, и почему им продают о, что никак не могут продать в других странах?». Инвесторы разоряются, но желающих «наступать на одни и те же грабли» от этого меньше не становится.

Для продажи в Россию очень часто везли и везут абсолютный «неликвид» из проблемных стран, который не покупает ни местное население, ни иностранцы. Красочные буклеты на стендах выставок привлекательно и убедительно описывают, как выгодно вкладываться в такую недвижимость. Почему это происходит, и каким образом удается продавать подобный неликвид в огромных количествах? В чем же секрет успеха такой наглядной агитации?

А Вы задумывались, как работает эта индустрия?

На самом деле, все очень просто. Средняя комиссия агентства, продающего недвижимость от имени застройщика, по стабильному хорошему европейскому рынку составляет 3-4% от стоимости объекта недвижимости, в Лондоне вознаграждение агента составляет 1 %-2%. Но в России предложений из таких стран не очень много. На выставках в нашей стране Вы не найдете застройщиков из Великобритании или других стабильных и высоколиквидных европейских рынков недвижимости.

Почему так происходит? Одна из причин, в том, что у них и так все хорошо, они продадут свою недвижимость, не выставляясь на московской ярмарке и не отдавая посредникам процент с продаж. Хорошие объекты продаются европейским и американским инвесторам в течение нескольких недель, застройщикам просто нет смысла тратить время на освоение нового для них российского рынка. Еще одна причина в том, что индустрия зарубежной недвижимости в России не готова работать за низкие комиссии.

Особенно отличаются этим маленькие агентства. Они не могут работать на объеме и стараются заработать по максимуму на единичной сделке, чтобы полученной прибыли хватило еще «на три последующих поколения», В связи с этим, они предлагают покупателям те объекты, где застройщики готовы платить больше.

Что же мы видим на проблемных рынках? Комиссия от 10% и выше. В Болгарии и Испании можно найти предложения агентам – 17%. Невиданная цифра! Таиланд, Вьетнам, Тунис, курортная недвижимость Египта – по некоторым объектам вознаграждение агенту доходит до 20% (!). Это сверхкомиссия агенту от застройщиков, которые готовы платить любые деньги, лишь бы продать свой объект.

Кто же в результате оплачивает эти проценты? Конечно, покупатель. Любая комиссия просто включается застройщиком в цену объекта. В свою очередь агенты за хороший процент от сделки готовы обещать клиентам прибыль на, например, уже рухнувшем рынке Дубая или перегретом побережье Болгарии, где европейские инвесторы перестали покупать уже несколько лет назад.

На Западе такое происходит редко, так как большинство инвесторов в недвижимость сами владеют методикой оценки рынков и абсолютно независимы от рекомендаций агентов. Кроме того, западные покупатели четко делят свои мотивации – покупка недвижимости для проживания не требует глубокого анализа рынка, выбирается та страна и тот объект, который нравится покупателю лично. Покупка же с целью инвестирования требует более взвешенного подхода и других критериев оценки недвижимости. И здесь опытных западных инвесторов не провести красивыми буклетами и обещаниям бесконечного роста цен.

Деятельность агентов по недвижимости в России никак не лицензируется, поэтому практиковать ее может кто угодно – бывшие историки, лингвисты, маркетологи, педагоги. Любой человек может давать советы и заниматься посредничеством между покупателем и застройщиком, не имея при этом соответствующего образования и понимания рынка. В Европе для ведения деятельности по инвестициям в недвижимость необходимо иметь сертификат финансового советника или инвестиционного консультанта. При совершении сделок предусматривается уголовная ответственность и страховка. Соответственно, в этом отношении европейские инвесторы подвергаются гораздо меньшему риску.

Почему же множество обманутых российских инвесторов продолжают «проглатывать» тот факт, что они теряют и время, и деньги? Недвижимость в отличие от других инвестиционных инструментов не показывает немедленный положительный или отрицательный результат. На фондовом рынке инвестор почувствует обман моментально, максимум в течение 2-3 месяцев.

На рынке недвижимости инвестиционный цикл гораздо длительнее. Года два объект будет строиться. Потом инвестор еще года три будет «держать» объект и только потом выставит его на продажу в надежде наконец зафиксировать обещанную ему ранее прибыль. Пройдет еще какое-то время, в течение которого он не сможет перепродать объект, и только тогда он осознает, что является владельцем «неликвида».

Можно ли научиться отличать обман, видеть «изнанку» рынка и не делать ошибок? Конечно, да!!! Один из признаков заведомо «гибельных» предложений – уровень комиссии.

Как избежать ошибки? Самый простой способ узнать истину: придите на выставку зарубежной недвижимости, поговорите с застройщиками не с позиции покупателя, а с позиции агента. Спросите, готовы ли застройщики сотрудничать с вами за комиссию не менее 15 %. Результат предсказуем – вы не получите согласия на такие условия от застройщика из Лондона, Франции, Австрии, Швейцарии и многих других стабильных рынков. Представители неликвидных рынков сразу заинтересуются. Двузначные цифры, обещанные без колебаний, сразу выдадут проблемные объекты. Бегите от них!

Другой способ защитить себя от обмана – научиться анализировать рынки недвижимости и выбирать объекты для инвестиций самостоятельно. Инвестируя в недвижимость, нужно понимать, где найти информацию по рынкам, как ее правильно «прочитать». Если вы планируете сдавать недвижимость в аренду или потом перепродать, нужно четко представлять портрет вашего арендатора или покупателя – кто эти люди, которые захотят пользоваться данной недвижимостью.

Каков механизм сдачи объекта в аренду, кто и как будет искать арендаторов, кто будет управлять недвижимостью, каков механизм финансирования объектов на данном рынке, за счет каких критериев будут расти или не расти цены на недвижимость, что такое ликвидность и какова она на вторичном рынке в данном регионе – вы должны получить четкие ответы на все эти вопросы, прежде чем инвестировать свои средства в домик или квартиру за границей.

В России крайне мало профессионалов, способных дать такие знания. IntermarkSavills, международное агентство недвижимости, созданное в Великобритании в 1855 г. – одна из немногих компаний и чуть ли не единственное агентство недвижимости в России, которое профессионально занимается инвестициями на зарубежных рынках и делится подобными знаниями с инвесторами. Мы проводим бесплатные еженедельные семинары, организуем выездные академии, консультируем наших клиентов в частном порядке.

Для нас важно, чтобы инвесторы понимали механизмы инвестирования в недвижимость и могли принимать осознанные самостоятельные решения. В этом случае выигрывают все – и покупатели, купившие «правильную» недвижимость и получившие реальный доход, и застройщики, открывшие для себя новый рынок российских инвесторов, и мы, как консультанты и агенты, честно заработавшие свою комиссию, пусть не такую большую, но стабильную и постоянную.