Спрос на складские помещения Киева упал вдвое

В 2009 году спрос на складские площади Киева сократился в два раза по сравнению с 2008 годом. По итогам 2009 года арендные ставки на складские комплексы снизились на 40%. Наибольшее падение наблюдалось в первом полугодии, когда арендные ставки снизились на 30% по сравнению с IV кварталом 2008 года.

По данным годового отчета компании "Knight Frank", которым располагает ЛІГАБізнесІнформ, в 2009 году было введено в эксплуатацию 6 складских комплексов общей площадью 110,7 тыс. кв.м. Строительство складских комплексов со степенью готовности ниже 75%, не имеющих предварительных договоров аренды, было заморожено.

Произошло значительное расширение рынка предложения объектов за счет складских комплексов, которые первоначально строились для собственных нужд.

Договора аренды заключались преимущественно в гривнах со средним сроком аренды около года.

Ключевые события

• Компания "БФ Склад" ввела в эксплуатацию вторую очередь складского комплекса класса А площадью 49 тыс. кв. м общая площадь которого превысила 100 тыс. кв. м.
• ООО "Айс Терминал" 3 июля открыл одноименный автоматизированный логистический комплекс для хранения и дальнейшей обработки замороженных продуктов питания в Броварском районе площадью 16 тыс. кв.м. Объем инвестиций в строительство комплекса составил $20 млн.
• Компания "Рабен Украина" 26 августа 2009 года открыла в пгт. Большая Дымерка (Броварской район) первый в Украине профессиональный кросс-док площадью 5,4 тыс. кв.м. Собственные инвестиции Raben Group на строительство кросс-дока составили €3,4 млн.
• Компания "Aisi Realty Public" (Кипр) перенесла на I квартал 2010 года ввод в эксплуатацию логистического комплекса "Терминал Бровары" общей площадью 49,18 тыс. кв.м в Броварах, тогда как ранее планировала ввести его в IV квартале 2009 года. Кроме того, "Aisi Realty Public" понизила арендную ставку для компании "УВК" приблизительно на 30% на помещения в логистическом комплексе. Эти изменения зафиксированы в перезаключенном между компаниями предварительном договоре аренды сроком на 10 лет.
• Британская компания ISTIL Group, намерена инвестировать около $20 млн. в строительство логистического комплекса класса А общей арендной площадью 26 958 кв.м на Бориспольско-Броварской окружной дороге. Начало строительства комплекса запланировано на март 2010 года.

Предложение

В 2009 году в Киеве и Киевской области было введено в эксплуатацию 5 профессиональных складских объектов. Общий объем нового предложения профессиональных складов составил 110,7 тыс. кв.м, что в 2,6 раза меньше чем годом ранее. Темпы прироста нового предложения сократились с 75% в 2008 году до 15% в 2009 году. При этом, наиболее крупные объекты были введены в эксплуатацию во втором полугодии 2009 года. На начало 2010 года общая площадь профессиональных складских площадей класса А и В достигла 806 тыс. кв.м.

Большинство собственников строящихся складов с готовностью 75% и не имеющих предварительных договоров на аренду помещений, заморозили в 2009 году строительство своих объектов. Ожидается, что замороженные объекты появятся на рынке не ранее 2011-2012 годов, что может замедлить темпы развития сектора после начала роста экономики.

Кроме того, рынок предложения расширился за счет складских комплексов, которые первоначально строились для собственных нужд. Сокращение объемов потребления и пересмотр планов по расширению бизнеса заставляет такие компании выходить на рынок с излишними складскими площадями.

Спрос

В течение 2009 арендаторы искали возможности сократить свои затраты, передоговариваясь с собственниками складских помещений на более низкую арендную плату, сокращая арендуемые площади или переезжая на новые склады на приемлемых условиях. Некоторые компании искали более качественные складские помещения по аналогичным либо меньшим арендным ставкам.

Спрос на складские площади (особенно со стороны торговых и логистических операторов) сократился более чем в 2 раза по сравнению с 2008 годом. Из-за отсутствия четкого понимания, кого как будет развиваться экономическая ситуация в стране, многие компании отложили планируемое расширение и переезд, а некоторые компании вообще прекратили свою деятельность на рынке.

К декабрю вакантность в сегменте выросла до 30% против 10% показателя в декабре 2008 года. Это связано, как с выходом на рынок значительного (110,7 тыс. кв.м) количества складских площадей в 2009 году, так и переездом ряда арендаторов в более дешевые и меньшие по площади помещения.

Коммерческие условия

Значительно выросшая вакантность, которая за год увеличилась с 10% до 30% в основном за счет резкого сокращения спроса и ввода новых складских площадей, полностью определила рынок, как рынок арендатора. Это не замедлило сказаться на уровне арендных ставок, падение которых достигала 40%. Наибольшее падение арендных ставок наблюдалось в течение первого полугодия 2009 года, когда ставки сократились на 30%.

По состоянию на конец 2009 года арендные ставки на профессиональные складские помещения в Киевском регионе (в пределах 50 км зоны от центра города) находились в ценовом диапазоне $5-7/м2/месяц (triple net) для контрактов сроком на 1 год.

Арендные договора на складские комплексы заключались преимущественно в гривнах. Рынок постепенно уходит от фиксации ставок в долларовом эквиваленте. В тоже время собственники складской недвижимости стараются установить валютный коридор, при выходе из которого, могут пересматриваться арендные ставки.

Срок заключаемых новых договоров аренды составляет от года до трех лет. Как правило, в договорах свыше 1 года предусматривается возможность изменения арендной ставки со стороны собственника складской

недвижимости исходя из рыночной конъюнктуры. Из-за рыночной нестабильности субъекты рынка предпочитают уходить от долгосрочных договоров аренды (7-10 лет), практикуемых в 2007-2008 годах.

Прогноз

На 2010 года запланирован ввод в эксплуатацию порядка 240 тыс. кв.м профессиональных складских площадей. Таким образом, на начало 2011 года объем предложения складов класса А и В может составить 1068 тыс. кв.м. (см. Таблицу 2.)

Наиболее вероятно, что в течение первого полугодия 2010 года арендные ставки сохранятся на уровне IV квартала 2009 года в диапазоне не менее $5-7/кв.м/месяц (triple net).

В течение 2010 года ожидается незначительное увеличение доли вакантных складских площадей еще как минимум на 10-15% за счет планируемого годового выхода на рынок складских площадей и освобождения части площадей в связи с возможным уходом с рынка некоторых компаний-арендаторов.