Сколько еще будет дешеветь недвижимость

Многие риелторы ожидают стабилизации цен на жилье уже осенью этого года. Однако такие прогнозы — скорее, попытка выдать желаемое за действительное: реальных предпосылок для улучшения ситуации нет.

Хотя цены на квартиры, дома и землю за время кризиса обвалились практически вдвое, а падение объемов строительства формирует значительный отложенный спрос, дешевые кредиты — главная составляющая роста — еще долго будут недоступны потенциальным покупателям.

Метры в долг

До осени 2008го цены на отечественном рынке недвижимости росли на 15–50% в год. Несмотря на высокую стоимость, желающих купить квартиры хватало с лихвой — бум банковского кредитования и спекулятивный капитал обеспечивали рынку колоссальный приток средств. Только в Киеве в благополучном 2007м заключалось до 100 сделок в день. При этом до 70–90% сделок по всей Украине совершалось с привлечением кредитных средств.

С осени 2008го количество транзакций на рынке недвижимости сократилось в 3–5 раз. По данным риелторов, к примеру, в Киеве в прошлом году заключали 250–350 сделок в месяц. Уменьшение спроса на жилье изза почти полного прекращения кредитования привело к снижению цен на недвижимость во всех регионах Украины. Спросом пользовалось лишь самое дешевое жилье — квартиры экономкласса. В зависимости от региона их стоимость варьировалась от $30 тыс. до $60 тыс.

Многие эксперты уверены в том, что в нынешнем году обвал цен образца осенизимы 2008/2009 гг. не повторится. Но стоимость недвижимости расти не будет, поскольку у подавляющего большинства украинцев нет денег даже на подешевевшие вдвое квартиры, а кредиты остаются недоступными. Скажем, в феврале 2010го займы выдавали около 10 банков, причем лишь на половину стоимости объекта и под немыслимые 26–30% годовых. По итогам этого года, в зависимости от сегмента, цены на жилье снизятся еще на 10–15%.

Домик в деревне

В прошлом году загородные дома и коттеджи покупали в основном тогда, когда цены снижались до уровня их себестоимости. По данным компании Knight Frank, за 2009 год количество сделок на рынке загородной недвижимости Киева сократилось до катастрофически низкого показателя — 20–30% от уровня 2008го.

В 2009м украинцы, если и покупали, то небольшие дома площадью 200–300 кв. м. Из-за низкого спроса на загородное жилье цены снизились во всех сегментах рынка. По данным Knight Frank, в 2009м средняя стоимость домовладений в организованных коттеджных городках Киевской области упала на 21% — до $1,598 тыс. за кв. м с учетом земельного участка.

В целом по области, включая дома в поселках городского типа, дачную застройку и т. п., стоимость метра опустилась до $946 (46% с начала кризиса). Большинство проектов коттеджных поселков было заморожено: по данным Knight Frank, к концу 2009го в окрестностях Киева приостановлено строительство около трети коттеджных городков. В регионах работы прекратились практически во всех коттеджных поселках.

В этом году снижение цен на рынке загородной недвижимости продолжится, однако не будет столь значительным, как в 2009м (до 6–15%). Восстановления спроса на дома и коттеджи эксперты в обозримой перспективе не ожидают. Украинцы, как правило, не рассматривают дом в пригороде в качестве основного места жительства, и его покупка вторична после приобретения квартиры в городе.

Заземление

Галопирующий рост цен на землю пришелся на 2006–2007 гг. — на три-четыре года позже, чем на вторичном рынке жилья. Но цены на участки под застройку повышались гораздо быстрее: на 30–50% в год. Практически все покупки носили спекулятивный характер. Соответственно, снижение цен в данном сегменте началось даже раньше, чем на рынке жилой и коммерческой недвижимости, — весной 2008го, когда банки начали замораживать земельное кредитование.

Стоимость земельных участков практически по всей Украине упала в два раза. К примеру, с осени 2008го земля в Харькове подешевела более чем на 50% — с $10,1 тыс. до $4,9 тыс. за сотку. На окраинах ИваноФранковска наделы снизились в цене до $2–2,5 тыс. за сотку (с $4 тыс. накануне кризиса). Земля под Киевом потеряла в цене более 40%: стоимость сотки упала с $6,7 тыс. до $3,8 тыс.

До минимума сократилось и количество сделок купли/продажи земельных участков. В прошлом году украинцы, если и приобретали, то небольшие наделы площадью 10–15 соток. При этом при покупке участка можно было получить неплохой дисконт — в некоторых случаях до 70% от заявленной продавцом цены. В 2010м земля продолжит дешеветь.

Вид на будущее

Отечественный рынок недвижимости, в силу дефицита жилья, обречен на рост. К примеру, в Украине на одного человека приходится 20–24 кв. м жилья, в странах ЕС — 40–60, в США — 60–65 кв. м. Но без возобновления жилищного кредитования, снижения процентных ставок с нынешних заоблачных 25–30% годовых хотя бы до 10–15% предпосылок для роста цен нет.

Длинных денег у отечественных банков тоже нет, и в ближайшие дватри года их появление не предвидится. И даже тогда рынок недвижимости вряд ли будет расти докризисными темпами — кризис надолго отучил украинцев без оглядки вкладываться в инвестиционные пузыри.