Что будет с ценами на квартиры в Киеве?

В 2009 году цены на столичное жилье упали вдвое. И это не предел, что бы ни говорили заинтересованные «риелторские лица». В Украине сформировался безошибочный симптом предстоящего снижения цен на недвижимость - это появление на экране какого-нибудь телеканала некоего розовощекого риелтора, вещающего о ценовом дне, об очередях в БТИ и четкой тенденции ежемесячного повышения цен на 1-2 процента.

Аргументы обычно приводятся изношенные: давление отложенного спроса, нежелание имеющих возможность ждать продавцов уступать, подорожание стройматериалов, и - новинка сезона - грядущее прибытие в Киев «тылов» наиболее вероятного победителя президентских выборов.

На самом деле все - с точностью до наоборот. Отложенное предложение уже на порядок превышает спрос (по разным подсчетам, в городе в свободном плавании пребывает около 14 тысяч квартир).

Продавцы готовы сбрасывать и немало, это подтвердит любой нынешний реальный покупатель, а индекс цен производителей стройматериалов колеблется в рамках статистической погрешности. Что касается последнего аргумента, то Киев давно уже абсорбировал легион амбициозных провинциалов, покоривших и Печерские холмы, и престижные пригороды еще в 2003-2007 гг.

Что касается БТИ, то очереди там обманчивы: до 80 процентов сделок приходится на перерегистрацию прав собственности на ближайших родственников, обмены.
Утверждать, что ценовое дно достигнуто, - это преднамеренно вводить в заблуждение покупателей и подогревать несбыточные иллюзии продавцов. Макроэкономических оснований для торможения падения цены на недвижимость нет и в ближайшем будущем не предвидится.

Анализ ценовой динамики 2009 года приводит к однозначному выводу: столичное жилье подешевело на 45%, а в пригородах - на все 60. В номинальном выражении это будет соответствовать (если обобщить мнение опрошенных «Газетой...» экспертов рынка) приблизительно $1400 за квадрат по Киеву, $1000 - в ближайших пригородах, и около $800 - дальше от Киева.

Как же так, возразят гроссмейстеры рынка недвижимости - активно строящихся домов в Киеве раз два и обчелся, а заложенных в 2009-м и того меньше. Следовательно, предложение квартир на рынке вскоре «обесточится» и от желающих отбоя не будет.

Но этого не случится по той причине, что наблюдаемый излишек квадратных метров и на первичке, и на вторичке с лихвой компенсирует жилье, недопостроенное в 2010-11 годах.

В этот период куда более депрессивными факторами для рынка будут падение доходов населения и отсутствие ипотечного кредитования.

Если случится чудо и новая власть озаботится доступным жильем не на словах, а на деле, тогда, быть может, это позволит стимулировать спрос. Вот только нынешняя предвыборная бесплатная раздача жилья льготникам посредством Государственного ипотечного учреждения с такой господдержкой не имеет ничего общего, как и обещания льготных кредитов по 5 процентов годовых.

Вот в городе Вишневом под Киевом ситуация довольно типична как для пригорода - счет реальным сделкам идет на единицы. В городе - три жилых недостроя на разных степенях (не)готовности. В одном из них городская власть пытается получить хотя бы стены детской поликлиники на первом этаже - а ведь когда-то застройщик обещал сдать ее городу под «ключ». В этом же недострое на рынок выброшены несколько квартир по цене 8 тыс. грн за квадрат, а один инвестиционный договор уже даже переуступлен. Полтора года назад они предлагались за 11 тыс. грн - при 5 грн за доллар.

На рынке земли - еще больший штиль, чем на рынке жилья.

«Все хотят поближе к Киеву, и подешевле», - такова характеристика спроса от риелторов. Продажа 10 соток в бучанском лесу за 58 тысяч долларов тамошними риелторами признана сделкой месяца, особенно учитывая предыдущую реализацию 9 соток в сосновом ирпенском бору за $43 тысячи (продавец очень нуждался в деньгах). Участки в Софиевской Борщаговке, уходившие на пике цен в сентябре 2008 года за $18 тысяч у.е. за сотку, не могут найти покупателя в январе 2010 и за 6.

Неподалеку от Петропавловской Борщаговки сиротливо стоит недостроенный таунхауз, где квартиры первично рекламировались на продажу по $2 тыc. за «квадрат». Поскольку ни одна квартира в 2009-м не была продана, к декабрю цена была уже $1,2 тыс. за метр.

Теперь таунхауз скорее напоминает общежитие для малосемейных, поскольку его трехуровневые квартиры спешно переоборудованы на комнатушки. Но и их никто не спешит приобретать по $850 за метр....

Мнения экономистов

«В 2011 году квартира будет стоить $10 тыс.»

Павел Мельник, эксперт компании MPP Consulting:

- Квартиры сегодня стоят дороже, а завтра будут стоить дешевле. Происходить это будет по нескольким причинам. Во-первых, при существующих зарплатах среднего обывателя накопить соответствующую сумму очень сложно. Люди заняты не накоплением средств, а погашением долгов, займов, обязательств, поэтому будет падать спрос на жилье.

Во-вторых, продавцу или банку, продающему залоговое имущество, нужны будут деньги. Исходя из этого, им будет выгоднее не держать товар, а снизить цену... И если квартира сегодня стоит примерно $50 тыс., то до конца года ее стоимость упадет чуть ли не в два раза независимо от того, как будет скакать доллар. Банки, реализующие залоговые квартиры, будут рады списать в убыток половину стоимости, а половину стоимости получить.

Думаю, что в 2011 году квартиры будут стоить не более $10 тыс. Мой совет: если вам необходимо жилье и у вас есть деньги, то можете приобрести, но если вы собираетесь купить квартиру в кредит, то лучше не спешить, а подождать хотя бы год. Тогда это будет более выгодно.

«К концу года подешевеют самые дешевые квартиры, но несущественно»

Алексей Зеркалов, советник инвестиционно-банковского отделения Dragon Capital:

- Стоимость недвижимости определяет рынок. Если однокомнатная квартира стоит сейчас $45 тыс., то к концу года она подешевеет, но несущественно. Хотя спрос на недвижимость сейчас из-за того, что банки не дают кредит, невелик, продавцу все равно невыгодно продавать жилье по сниженной цене.

Возможно небольшое снижение цены лишь из-за того, что срочно нужны будут деньги, но это редкий случай. Я думаю, что цены на недвижимость будут стоять на месте. Возможно, пройдет два-три года и тогда недвижимость продастся по заявленной цене. Так как недвижимость в основном покупается на 80% в кредит, то спрос на жилье появится лишь тогда, когда банки начнут выдавать кредиты.