Самые дорогие сделки с начала кризиса

Кризис, которым закончилось первое десятилетие XXI века, согласно распространенному определению, поставил рынок коммерческой недвижимости с ног на голову. С одной стороны, это действительно так: скажем, количество вакантных площадей выросло с долей процента до десятков процентов, да и многие схемы взаимодействия игроков поменялись коренным образом.

Ставки тоже сильно изменились – и не в сторону увеличения. Но это не значит, что на рынке не заключалось крупных сделок.

Инвестиции: минус 60%, плюс 40%

Прошлый год, наряду с другими неприятностями, ознаменовался для рынка коммерческой недвижимости оттоком иностранного капитала и существенным сокращением инвестиционных сделок. «Инвестиционный рынок России сконцентрировался в Москве. Начало 2009 года было периодом затишья, когда продолжился массовый отток иностранных инвестиций», – комментирует Александр Зинковский, ведущий аналитик отдела исследований Cushman & Wakefield.

По оценке Colliers Int, объем инвестиционных сделок с коммерческой недвижимостью в прошлом году составил 2,26 млрд – это на 60% меньше, чем годом ранее. Среди самых крупных – продажа Silver City инвестиционным фондом Evans Randall, сумма сделки примерно $266 млн по оценке Cushman & Wakefield (и 180 млн евро по оценке Colliers Int), покупка Бинбанком портфолио Horus Capital ($270 млн), приобретение «Нафта-Москвой» бизнес-центра «Военторг» ($300 млн по оценке Colliers Int и $150-200 млн за 50% по данным Penny Lane Realty).

«Самые масштабные сделки на российском рынке в 2009 году заключались при непосредственном участии крупных финансовых структур, – рассказывает Алексей Могила, директор департамента коммерческой недвижимости компании Penny Lane Realty. – Сбербанк приобрел недостроенный «Город Столиц» (более  $400 млн), реструктуризировав долг Capital Group, БЦ «Южный порт» ($200-250 млн), «Альфа-групп» продала залоговый актив БЦ «Северное сияние» ($100 млн), Бинбанк приобрел у Horus Capital БЦ «Вымпел», БЦ «Буревестник» и БЦ «Диапазон» ($270 млн). AFI Development продал офисный комплекс Espace ($195 млн), строящийся БЦ «Домников» сменил владельца ($100 млн + долг Сбербанка $250 млн), инвестиционная группа Evans Randall стала собственником БЦ «Серебряный город».

В торговой недвижимости эксперт отмечает как самые дорогие сделки с начала кризиса приобретение ГК «Ташир» у Avenue Group ТЦ «Тряпка» на Ленинградском шоссе, покупку X5 Retail Group сети «Патэрсон» и ряда региональных сетей.

В целом на инвестиционном рынке наблюдается оживление, которое ожидалось еще в конце 2009 года, отмечает Александр Зинковский: «Это является признаком растущего доверия к российскому рынку. Теперь и покупателям, и продавцам легче договориться о привлекательных для обеих сторон условиях. В связи с этим мы прогнозируем рост объема инвестиций в недвижимость примерно на 40% (ориентировочно до $3 млрд)».

Аренда по-крупному

Если же говорить не об инвестициях, а о сделках «для себя», это, в первую очередь, аренда коммерческих площадей. «Среди знаковых сделок по аренде торговой недвижимости можно указать те сделки, которые совершались между девелоперами и крупными ритейлерами, осваивающими рынок Московского региона: например аренда площадей в ТЦ «Филион» оператором Carrefour, аренда помещений различной площади в ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» операторами Van Graaf, «Стокманн», «О`Кей», «Дети», Castorama, Fun City, сделки по аренде помещения в ТРЦ «Метрополис» операторами Burger King, Gap, H&M и т. д.», – рассказывает заместитель руководителя отдела маркетинга и PR Knight Frank Наталья Шлюева.

Крупные сделки по аренде связаны с открытием в столице новых торговых центров общей площадью порядка 920 тыс. кв. м (GLA* 480 тыс. кв. м), как рассказывает Алексей Могила. «В ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» открылся первый гипермаркет петербуржской сети «О’Кей» (11,3 тыс. кв. м.), компания H&M открыла магазины в ТРЦ «Метрополис», ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино», «Город», «Мега Химки», подписан предварительный договор на аренду площадей в Mall of Russia», – приводит примеры эксперт.

В самом конце 2009-го было заключено и несколько крупных сделок по аренде складской недвижимости. «Необходимо отметить сделки по аренде «Холдинга ПРВ» (29 тыс. кв. м), «М.Видео» (46 тыс. кв. м), «Эльдорадо» (67 тыс. кв. м), которые совпали по времени с возвращением на рынок отложенного спроса, сформировавшегося в начале кризисных явлений в экономике», – говорит Наталья Шлюева.

Офисному сегменту в плане крупных сделок аренды повезло меньше. Если торговый сегмент активизировался с середины 2009-го, а складской – с конца прошлого года, то офисный сегмент все еще остается малоактивным. «Уровень вакантных помещений А- и B-класса достиг в 2009 году рекордных значений – более 20%, – рассказывает Алексей Могила. – Уровень интереса к аренде напрямую связан с деловой активностью компаний, увеличением штата, а значит, в ближайшее время существенных изменений здесь ждать не приходится».

Но, по крайней мере, перестала расти доля вакантных площадей, остановившись на прискорбном уровне в 20%. Как отмечает Наталья Шлюева, к концу 2009 года активность арендаторов несколько увеличилась, оставаясь, впрочем, вчетверо ниже докризисного уровня.

Вид со стороны

Для полноты картины сравним ситуацию на российском рынке коммерческой недвижимости с Европой. Московский рынок торговых помещений на фоне европейских чувствует себя вполне неплохо: потенциал роста объясняется молодостью. Несмотря на то что в масштабах России московский рынок торговых помещений самый насыщенный, по сравнению с европейскими он остается ненасыщенным (таблицы обеспеченности торговыми помещениями приводятся в приложении).

«Рынок торговой недвижимости Европы уже сформировался. Строительство новых торговых объектов в городской черте европейских столиц не ведется, а появление нового торгового центра возможно лишь за городом, – поясняет Алексей Могила. – Посещаемость таких ТЦ обеспечивается благодаря развитой транспортной системе, продуманной концепции. В европейских торговых центрах арендаторы заключают с собственниками долгосрочные договоры аренды, показатели ротации арендаторов низки.

Московский рынок – это рынок развивающийся. Новые торговые центры открываются в городской черте, многие районы все еще испытывают нехватку качественных торговых объектов. Пул арендаторов в столичных торговых центрах неустойчив. Наиболее надежны якорные арендаторы, готовые заключать долгосрочные договоры. Арендаторы торговой галереи имеют, как правило, краткосрочные договоры».

Офисный рынок Москвы, как молодой и несформировавшийся, подвержен, по сравнению с европейскими, куда более интенсивным колебаниям. Отсюда и более заметное падение ставок, и более существенный рост вакантных площадей. «Однако 4-5-кратное отставание по обеспеченности офисными площадями от среднеевропейского уровня говорит о высоком потенциале роста московского рынка», – обнадеживает Наталья Шлюева.

Впрочем, несмотря на наличие потенциала роста и у торговли, и у офисов, и уж тем более у самого молодого сегмента московского рынка коммерческой недвижимости – складского, участники рынка осторожны в определении того момента, с которого этот потенциал начнет реализовываться. Пока ясно одно: в 2010 году существенных предпосылок ни к активному росту, ни к заметному снижению для Москвы нет.

* Площадь, подлежащая сдаче в аренду.

Приложение 1. Обеспеченность торговыми площадями для городов Европы и России, кв. м на 1000 жителей. Данные: Knight Frank Research, 2010

Приложение 2. Обеспеченность торговыми площадями для стран Европы, кв. м на 1000 жителей. Данные: Knight Frank Research, 2010

Валерия Семенова