Что такое справедливая цена на недвижимость

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, утверждает, что квадратные метры не подлежат девальвации. Однако признает, что цены на недвижимость сильно упали.

Говорит «Ведомостям», что не советует девелоперам сейчас строить, и одновременно жалуется, что в России мало достойного жилья. Риэлтор так же противоречив, как и тот рынок, на котором он работает.

— Рынок действительно оживился? Почему? Ведь объективных предпосылок к этому нет?

— Такие материи, как дно рынка, рост или падение зависят вовсе не от кирпичей, а скорее от цен на нефть, курсов ведущих валют, восстановления мировой и американской во многом экономик. Здесь важнее мнение экономиста или матерого инвестора.

Но я лично не вижу никаких предпосылок, чтобы рынок шел вниз и цены падали еще больше — то есть повторения осени 2008 г. Приведу такой пример. Когда была истерия конца 2008 г., у нас на 40% увеличилось предложение дорогих квартир в аренду. Хотя снизилась их цена. Вместо 850 квартир в текущем предложении на август 2008 г. их к январю 2009 г. стало 1250. А сейчас 1070. Если допустить некую пресловутую вторую волну, то у граждан попросту не будет возможности выплеснуть на рынок еще 300 квартир. Их просто нет. Там люди живут.

Первый квартал 2009 г. ситуация была достаточно грустной. Я вспоминал 1998 г., когда люди перестали строить. Тогда через год наступил жуткий дефицит — и рост цен, и непоколебимая позиция продавца. Мы пессимистично полагали, что тогда объем предложения был намного меньше, а значит, сейчас будет больнее. И долго во времени.

Но сегодня я рад отметить, что мы недооценили, насколько больше состоятельных россиян, чем десятилетие назад. И дефицит уже виден. В таких сегментах, как готовое к проживанию качественное городское и загородное жилье в Москве, мы будем жить в дефиците предложения до лета этого года. Квартир дорогих хороших — всего-то 10 000 по Москве, где богатым людям жить-то?

— Так и новые жилые проекты девелоперы начинают.

— Смелые люди — молодцы. Мы уже консультируем новые поселки, проекты торгово-развлекательных центров. Но я не настолько смел, чтобы сейчас сказать: «Идите — стройте!». Я вам точно скажу, что в этом году купить себе готовую квартиру или дом будет очень тяжело: все расходится, активность покупателей сумасшедшая. Конечно, не те деньги. У нас в 2009 г. было рекордное число сделок, а денег меньше на 40%, чем в 2008 г.

Например, только по аренде квартир за сентябрь 2009 г. у нас сделок на 15% больше, чем когда-либо было, но оборот меньше радикально, а о прибыли нечего и говорить. Мы живем в других величинах. Но живем. Мы наконец деньги покупателям выдаем — заработал наш департамент ипотечного кредитования. И это после нескольких месяцев простоя.

— Кто-то сейчас кредиты выдает?

— Выдают: в одни руки и на комфортных условиях. Хотя долго не выдавали ни копейки. Мы не могли посодействовать в выдаче и 100 000 руб. А в конце 2009 г. договорились с банком на $5 млн для клиента — на покупку загородного дома. При этом собственных средств покупатель выложил всего 1 млн.руб.

— Это ж какой надо подтвержденный доход иметь?

— Я не влезаю в детали жизни наших клиентов. Видно, банк устроили его доходы. Какое право я имею изучать предоставленные банку с нашим участием личные сведения клиента?

— Аналитики разные говорят, что предложения квартир в Москве хватит на несколько лет.

— Может, кому-то чего-то и хватит. Если считать квартиры в панельке семидесятых. В России пока нет понимания того, что квартира должна быть достойна человека. Мы же в советские годы копейки сущие тратили на квартплату. Многие на спортивных родстерах катаются, а живут в промзонах.

Я сам хочу переехать. Три месяца подбирал новую квартиру в аренду. Ранее это процесс занимал у меня два дня. Но на рынке дефицит, предложение сокращается — надо было зимой переезжать.

А насчет того, что нет экономических предпосылок для роста цен, то наша экономика — это нефть, а она опять дорожает. На цены может влиять и нестабильность курса доллара — клиенты сразу начинают покупать недвижимость. Странно держать деньги в банковской ячейке, а не квадратных метрах. Метры не подлежат ни утруске, ни усушке, ни девальвации.

— Ячейку взломать могут?

— Я не слышал о таких ситуациях уже много лет.

— Знакомые риэлторы рассказывали, что взламывают — правда, в Питере.

— В Питере многие вещи возможны, я сам удивлен. Там намного более криминализированный рынок — и рынок недвижимости тоже. Бандиты могут кабель у вашего дома отрубить, гравием вход в подвальное помещение засыпать — прямо машину подогнать и засыпать, чтобы вы в дом не вошли. В Москве это не принято — но здесь и правоохранительные органы жестко работают. А в Питере в моем понимании — очень мягко. Там же такого кошмара, как регистрация на практике и не было никогда.

— Возвращаясь к прогнозируемому вами дефициту квартир…

— В Москве в марте 2009 г. была тяжелая ситуация у продавцов. Например, 1 кв. м в готовом монолитно-кирпичном доме в прекрасном районе на западе Москвы стоил $2850. И я друзьям советовал брать. А в мае я замучался отвечать им, что такого предложения больше нет — продавали уже по $4000 и это все равно дешево. Берите, говорю. Через месяц им же пришлось объяснять, что теперь цена $6000 — девелопер вышел из тяжелого положения и ему больше не надо так падать.

У нас был клиент — год выбирал квартиру, очень сложный был запрос. Нашли, говорим — берите, а то уйдет. Он в ответ: «Да кто сейчас купит за $8 млн квартиру?» Он думал, что его в сделку тянут. А квартира-то ушла через три дня. Вот будем еще год искать.

Как когда-то сказал один мой коллега: все разговоры о падении цен исходят от тех людей, которым этого очень хочется.

— Понятно, ведь в сделке две стороны, у них разные интересы. А есть ли справедливая цена?

— Сколько там irn.ru говорит — примерно $4000 за 1 кв. м? Это не только не справедливо, это просто огромная цифра. В современном доме в Мехико метр стоит по $2000. И почему в Париже жилье дешевле, чем в Москве? Там погода что ли хуже? Потому что в Москве нет ничего — дефицит.

А вот понятие справедливой цены для меня — это цена, по которой производят сделку продавец, показывавший свой объект не единожды, и покупатель, посмотревший альтернативы. Несправедливой ценой грешат сделки-междусобойчики, когда один другого попросту запутал. При участии риэлтора такая ситуация трудно мне представляется.

— Вы — второй брокер, который говорит о том, что он — market-maker. Первый был — Хрусталев из «НДВ-недвижимости».

— Значит, мы за ним вторые. Но среди компаний, которые продают эконом-класс, я знаю только двоих market-maker'ов: «Миэль» и «Инком». Есть еще недобросовестные компании, как «МИАН». Есть непонятные мне компании. Есть те, кто «прикручен» к префектурам и что-то продают.

— Но «НДВ», по словам Хрусталева, сейчас продает очень много квартир: в месяц до 900. Вы вот сколько продаете?

— Это меряется десятками. В сложное время это, дай Бог, 10. Но наша одна квартира будет стоить как 20-30 квартир эконом-класса. А доверие такого продавца и покупателя — в сотни раз дороже, что открывает перспективу будущего взаимодействия. Но сама цифра 900 впечатляет. Если бы этим занимались мы, могли бы и не справиться. Я думаю, что в Марфине они «сидят» с участием властей и имеют очень маленькую маржу, может, 1,5%.

— Как в Москве упали цены на недвижимость?

— На 30-40%. Но все равно гадость продается очень дорого. И берут — жить-то негде. Столица одна. А ряд (до 35%) объектов вовсе потеряли ликвидность, что далеко не всегда понятно неискушенному обывателю.

Кто продает крупные незавершенные проекты сегодня — у тех проблемы. У нас есть такие заказы: люди продают землю под застройку. Мы считаем экономику проекта и говорим — вам надо за эту землю еще самим доплатить. Мы не видим, что проект рентабелен. Сейчас полгорода бегает, думает, как бы военных обеспечить квартирами.

Но подходящих квартир нет — все равно, пусть вы лучший друг министра обороны. Лучше бы вы были другом девелопера. В Москве — цена, которую предлагают военные, низка, а в регионах даже документарные требования к участкам зачастую на практике не выполняются.