Недвижимость США: слухи о выздоровлении преувеличены

Американская экономика демонстрирует оживление, хотя пока еще весьма робко. Рынок недвижимости на сегодня — единственное, что смущает финансистов.

И если в декабре 2009 года Федеральная резервная система США с радостью констатировала улучшение ситуации, но сейчас появились новые данные, указывающие на проблемы в этом секторе.

Декабрьский антирекорд

На днях опубликованные данные Департамента торговли США шокировали экономистов: продажи новых домов в декабре неожиданно упали на 7,6% — до рекордно низкого уровня в 342 тыс. единиц в год (с учетом сезонных колебаний продаж). Большинство экономистов предсказывало сохранение в декабре ноябрьского уровня в 370 тысяч.

Декабрьские продажи – самые низкие с марта 2009 года. Этот неожиданный спад свидетельствует о том, что спрос остается слабым, несмотря на все усилия правительства, Федеральной Резервной Системы (ФРС, Центробанк США) и банков, несмотря на налоговые льготы.

За весь прошлый год было продано 374 тысячи новых домов, что почти на четверть меньше, чем в 2008, причем декабрьские цифры 2009 года оказались на 9% ниже уровня соответствующего месяца годом раньше. Уровень продаж ниже прошлогодних отмечался только в 1963 году.

За четырехлетний спад активности на рынке зарубежной недвижимости уровень продаж снизился в общей сложности на 75% (пик продаж был в июле 2005 года).

Медианная цена дома (без учета крайних значений) в декабре составила — $221300, на 4% меньше, чем в декабре 2008 года, но она выросла существенно относительно уровня ноября 2009 года ($210300).

Данные по разным регионам США существенно различаются. Так, на Среднем Западе продажи подскочили в декабре на 41% и на 43% — в северо-восточных штатах. При этом на юге наблюдалось падение на 7%, а на западе – рост всего на 5%.

Сомнительное будущее

Несмотря на неутешительные новости, на заседании ФРС в среду было заявлено, что Центробанк США по-прежнему намерен завершить к концу марта программу покупки ипотечных ценных бумаг объемом в $1,43 триллиона.

Американский Центробанк также подтвердил, что намерен свернуть программы антикризисного кредитования 1 февраля. К этой же дате закончится срок долларовых свопов (соглашений об обмене) с Центробанками других стран. ФРС также назначила дату окончания программы краткосрочного кредитования банков. 1 апреля также истекает срок налоговых льгот для домовладельцев.

В связи с этим прогнозы состояния американского рынка жилой недвижимости довольно нерадостные. Эксперты, в том числе специалисты Национальной ассоциации строителей, склоняются к тому, что в 2010 году следует ожидать очень медленного восстановления спроса, причем как на новые дома, так и на объекты вторичного рынка. Однако на «первичке» можно ожидать роста продаж хотя бы на треть по сравнению с прошлым, исключительно неудачным годом.

Намеки на восстановление рынка, появившиеся было в ноябре, скорее всего были просто результатом усилий финансовых институтов, которые как могли стимулировали спрос. Так, сотни миллиардов бюджетных денег были потрачены на снижение ипотечных ставок. В прошлом году было также принято решение об увеличении налоговых льгот для покупателей домов на первичном рынке недвижимости до $8000 (действует до апреля 2010 года). Домовладельцы, прожившие не менее 5 лет в своем доме и переезжающие в новый дом, получили льготу в $6500.

К концу декабря в США была выставлена на продажу 231 тыс. новых домов, на 2% меньше, чем в ноябре. Это самый низкий уровень предложения с апреля 1971 года. Тем не менее, нынешний уровень дает запас на 8 месяцев продаж. В целом в 2009 году выставленные на продажу дома составляли шести- или семимесячное предложение. Теоретически этот небольшой рост можно расценивать как признак начала оздоровления ситуации на рынке, потому как никакое стимулирование спроса не поможет исправить ситуацию, если нет достаточного предложения. По заявлениям самих участников рынка, «настроение чуть более оптимистичное, чем в минувшем году». И продавцы, и покупатели, и строители, и риелторы сейчас уже начинают верить в постепенное улучшение ситуации на рынке.

Экономическая обстановка

Ныншений глава ФРС Бен Бернаке, которого, как ожидается, вот-вот переизберут на новый срок (его полномочия заканчиваются вместе с январем 2010-го), старательно изыскивает возможности простимулировать банки расширить линейку ипотечных кредитов, чтобы помочь заемщикам, пострадавшим от кризиса.

В среду Бернаке отправил письмо сенатору Чарльзу Шамеру, в котором заявил, что ФРС готова при необходимости действовать, чтобы растущие проблемы заемщиков не нанести очередного удара экономике США ( в последние несколько недель фондовый рынок снова стал более волатильным).

Массовые банкротства ипотечных заемщиков и задержки платежей, особенно в секторе subprime (кредитов повышенного риска, выданных заемщикам с испорченной кредитной историей и низким или неподтвержденным доходом) продолжают оказывать давление как на рынок недвижимости, так и на банковский сектор. Слишком высокие процентные ставки и катастрофически упавшие цены на жилье лишили многих домовладельцев возможности не только вовремя вносить ежемесячные платежи, но также продать дом или осуществить рефинансирование (перекредитоваться на более мягких условиях, реструктуризировать долги).

Бернаке настаивает на том, что необходимо разрабатывать новые кредитные продукты для заемщиков с низким или средним доходом, в том числе для рефинансирования ранее выданных кредитов с плавающей ставкой (кредиторы заманивали клиентов низкими ставками, которые через определенный срок начали повышаться), которые и стали изначально причиной обвала рынка. Такие продукты могут быть разработаны, чтобы избежать риска шока от авансовых выплат или хотя бы уменьшить его, а также чтобы сделать ситуацию более прозрачной для заемщиков или для банков, считает глава ФРС. Основную роль в рефинансировании проблемных заемщиков отводят двум крупнейшим в стране ипотечным агентствам — Fannie Mae и Freddie Mac.

Количество задержек платежей и банкротств ипотечных заемщиков, к сожалению, еще год-полтора не пойдет на убыль, а будет только расти, поскольку «плавающие» ставки становятся выше. Масштабы вовлеченных в кредиты с плавающими ставками впечатляют – в 2010-2011 годах еще около 2 млн. заемщикам будут повышены ставки по кредитам.

Хочется заметить, что все это происходит на фоне сохранения рекордно низкой ставки рефинансирования, которая уже не один месяц удерживается ФРС практически на нулевом уровне. На заседании, прошедшем в среду и четверг, Федеральный Резерв снова подтвердил, что в ближайшее время ключевые ставки Центробанка повышаться не будут.

Ольга Кучерова