Как правильно купить квартиру в Киеве - консультация бывалого

За полтора года вторичное жилье в Киеве подешевело более чем вдвое, а иногда и втрое. Среди тех, кто сумел накопить доллары для приобретения жилья в столице, большинство его уже имеют. Остальные кусают локти: в валюте ипотечные ссуды взять практически невозможно, да и в гривне только 11 банков сегодня кредитуют.

Причем условия зашкаливают за здравый смысл: надо внести 40-50% аванса и платить 22-35% годовых за оставшуюся сумму. Поэтому стоимость квартиры для заемщика возрастет в 2-3 раза, если кредитования на 10-15 лет.

Николай Порубай, житель Закарпатской области, много лет занимается предпринимательством на севере России. "Зарабатываю на квартиру в Киеве. Когда начался кризис, цены на столичное жилье поползли вниз. Теперь могу присматриваться к элитных помещений. Судя по прогнозам, можно и еще подождать, цены снизятся ", - говорит Николай.

Однако "богатых Буратино", способных купить квартиру за свои кровные, становится все меньше. Неудивительно, что спрос на жилье катится "под горку". А количество выставленных на продажу "хат" увеличивается, как выяснил "Хрещатик", изучив спецпорталы, сайты агентств недвижимости и газетные объявления. Нередко квартиры "висят" на рынке 2-3 месяца. Если и берут, то в основном самые дешевые, 1-2-комнатные на окраинах. Их предлагают по $ 45-50 тысяч, а по наиболее востребованы "двойки" просят по $ 60-65 тысяч. По данным Минюста, регистрация договоров, связанных с операциями купли-продажи недвижимости, в течение 2009 года уменьшилась на 30-80% по сравнению с 2008-м.

К слову, спрос на элитное жилье значительно уменьшился. Квадратный метр в новых домах с улучшенной планировкой стоит 3-4 тысячи условных единиц.

Цена вопроса

На начало 2010 года средняя стоимость предложения одного квадратного метра жилья на вторичном рынке недвижимости Киева составила $ 2206, а для двухкомнатных квартир, например, на Левом берегу, - $ 1644. Семьи из трех человек нужно собирать деньги на "двушку" площадью не более 55 квадратных метров как минимум десять лет, причем откладывать придется не менее 50% зарплаты.

По данным Госкомстата, среднемесячная номинальная зарплата в Украине за одиннадцать месяцев 2009 года снизилась на 10% по сравнению с соответствующим периодом 2008 года, хотя в Киеве она остается самой высокой - 3154 гривны в месяц.
С таким доходом нужно, чтобы ставка по кредиту в гривне составляла не 25%, как предлагают банки, а лишь 11%, или рыночная цена одного квадратного метра квартиры в текущих условиях кредитования не должна превышать $ 955 (60% цены предложения).

Торг уместен

Если деньги на желаемую квартиру уже собраны, не стоит отдавать все до копейки. Специалисты утверждают, что на сегодня торг уместен, как никогда. Иногда скидка достигает 20% заявленной цены. В среднем продавцы соглашаются на 10-15%. И эта тенденция сохраняется уже практически полгода. Однако свою роль здесь играют риэлторы. В погоне за большим заработком они убеждают продавца не снижать цену.

Правильный выбор

Для покупки жилья предварительно нужно подобрать с десяток доступных вариантов, быстренько их осмотреть и остановиться на 2-3 квартирах.

Начинать, конечно, надо с оценка комфортности выбранного жилого массива. Хозяин или брокер, представляющая его интересы, говорит, что неподалеку прекрасная транспортная развязка. Но если оживленная автотрасса пролегает менее чем в 50 метрах от дома, вы рискуете превратиться в "фильтр" для выхлопных газов. Если вы сами имеете машину, узнайте, есть ли поблизости автостоянка и есть ли там свободные места. Пользуетесь общественным транспортом - советуем побывать в часы пик на ближайшей остановке и убедиться, легко войти в маршрутку. Имеете ребенка или планируете расширение семьи - ищите жилье вблизи детсада или школы.

Добротный чердак превращается в номер

Если "разведданные" о массиве вы собирали преимущественно утром и вечером, то обзор конкретного дома лучше запланировать на дневное время. В столице много аварийных сооружений. Их легко определить на глаз: стены покрыты трещинами, а если их залеплены, увидите серые линии. Если намереваетесь приобрести квартиру на последнем этаже хрущевки, отдавайте предпочтение двускатной крыши перед односкатной, плоским - вероятнее протекания.

Зато, если в этом доме есть чердак или технический этаж, вы впоследствии сможете приватизировать метра над вашей квартирой и сделать ее двухуровневой. С жильем на первом этаже - тоже морока. Летом отходы в мусоропроводов так смердитимуть, что, приоткрыв форточку, почувствуете себя жителем свалки. К тому же влага из подвала может подняться по стенам, в результате чего видклеюватимуться обои, а ванна покроется плесенью.

В квартире проверяйте все щели

Наконец вы в квартире для осмотра. Здесь не нужно стесняться, буквально каждый уголок, каждую щель посмотрите и ощупайте.

Открутите краны в кухне и ванной комнате - и сразу увидите, какой напор воды. Еще один важный момент - наличие счетчиков горячей и холодной воды. Особое внимание обратите на трубы. Если они старые металлические, покрытые ржавчиной, то могут прорвать в любой момент и залить не только ваше жилье, но и соседское. Заодно убедитесь в исправности запорной арматуры: краны должны легко закручиваться. Проверьте, насколько горячие батареи в комнатах. А еще лучше - проведите рукой буквально по всем стенам: вы почувствуете, где из углов дует, где промерзают стены, которые хозяева обычно драпируют коврами. Немалый плюс - металлопластиковые окна.

Убедитесь, что не было незаконной перепланировки квартиры. Для этого попросите технический паспорт, где есть план квартиры. Если впоследствии вы захотите продать квартиру, придется самому узаконивать нелегальное перепланировки.

Документы проверяйте лично

При нынешнем уровне полиграфии появилось много мошенников, пытающихся продать квартиры по поддельным документам. Зафиксированы случаи, когда мнимые хозяева предоставляли покупателям фальшивые свидетельства о праве собственности и справки-характеристики из бюро технической инвентаризации (БТИ).

Защититься здесь несложно. Но придется это делать лично, ведь агентства недвижимости не будут нести материальной ответственности, если аферист продаст вам квартиру, что ему не принадлежит. Предварительно надо взять ксерокопию справки о жилье и проверить в БТИ, или выдавали ее. Данные о праве собственности на квартиру может "пробить" в общенациональной базе данных любой нотариус. Таким образом вы заранее сможете выяснить, настоящий владелец квартиры, не наложено ареста на ее продажу, не находится ли она в залоге.

Продавец должен изложить вам кучу документов, причем оригиналов, ксерокопии не подойдут. Главное - подтверждение права собственности на жилье: договор купли-продажи, дарения или обмена, свидетельство о приватизации или наследования. Должны быть паспорта, идентификационные коды всех совладельцев, а если среди них несовершеннолетние - их свидетельства о рождении.

Также продавец предоставляет разрешение органов опеки, если среди собственников есть недееспособные лица или те, кому еще не исполнилось 18, справку-характеристику на квартиру из БТИ. Если жилье приобретено в браке, может быть нотариально подтвержденное согласие мужа, жены на продажу, а когда квартиру продают по доверенности - нотариально заверенные полномочия представителя собственников.

Деньги "на бочку"

Куда уж проще, казалось бы, отдать-получить деньги за квартиру. Однако и здесь есть тонкости, которые могут перерасти в конфликт. Часто обусловленную и перечисленную сторонами сумму кладут в банковскую ячейку, которая имеет два замка с разными ключами. Один ключ от нее получает продавец, второй - покупатель. После подписания договора купли-продажи последний должен отдать продавцу свой ключ, чтобы тот забрал наличные. Однако иногда покупатель начинает требовать дополнительных скидок и в случае несогласия ключика не дает.

Или же продавец, забрав деньги, утверждает, что в ящике их было меньше, чем договорились, и на этом основании отказывается выселяться и требует расторжения соглашения. Суды могут длиться годами ... Чтобы избежать всего этого, лучше передавать деньги из рук в руки в присутствии как минимум двух незаинтересованных свидетелей. Это могут быть нотариус с помощником или сотрудники агентства недвижимости.