Зарубежная недвижимость: большие стратегии маленького инвестора

Войти на рынок зарубежной недвижимости с бюджетом 50 000 евро реально. Но можно ли в этом случае заработать на недвижимости? Эксперты уверяют, что да, – но для этого нужно расстаться со стереотипами и выбрать правильную стратегию.

Деньги имеют странную особенность – их всегда меньше, чем хотелось бы. Конечно, масштабы у каждого свои – у кого-то щи постные, у кого-то жемчуг мелкий. Однако сложно спорить с тем, что зарубежная недвижимость за последнее десятилетие стала гораздо доступнее для россиян: выросли доходы, стала ближе и понятнее ипотека, к тому же оказалось, что дом за рубежом – это зачастую дешевле, чем квартира в России.

Не надо прибедняться

Прежде всего стоит определиться с понятием «дешевый» в отношении зарубежной недвижимости. «В данном вопросе нет однозначного ответа, – говорит Наталья Завалишина, генеральный директор «МИЭЛЬ Distant Property Management». – Есть инвесторы с малым капиталом, которые инвестируют в объекты по 50 000–60 000 евро, а есть инвесторы крупные – они покупают коммерческую недвижимость, используя ипотечные кредиты. Но если мы говорим о начальном пороге инвестиций, то 50 000 евро – достаточная сумма даже для Западной Европы».

Так, в итальянской Калабрии за эти деньги можно купить двухкомнатные апартаменты, которые будут сданы в эксплуатацию через полгода и, по словам эксперта, они гарантированно подорожают на 10–15%. За 50 000 евро (и даже меньше) есть предложения в Турции и Болгарии, Египте и Латвии.

Более того, считает директор отдела инвестиций в зарубежную недвижимость Intermark Savills Игорь Индриксонс, необходимо избавиться от иллюзии, что, имея мало денег, обязательно покупать дешевую недвижимость. Ликвидность самых доступных объектов зачастую очень низкая: заработать на них проблематично, поскольку они малоинтересны арендаторам и покупателям. А именно аренда и продажа – две основные возможности вернуть вложенный капитал.

Самый распространенный способ перейти на следующую ценовую ступень – взять дешевую зарубежную ипотеку. При первоначальном капитале 50 000 евро и 50–90%-ном кредите становится доступна категория 100 000–500 000 евро. «За большие деньги можно купить более дорогой, качественный и более ликвидный объект, поэтому рассматривать вариант с ипотекой всегда интересно, – согласна Наталья Завалишина. – Кроме того, на ряде рынков на строящиеся объекты есть рассрочка, а на последнюю часть рассрочки, когда объект уже сдан, можно получить кредит. Этот вариант я считаю наиболее интересным и очень разумным: можно постепенно тратить имеющиеся 50 000 евро, а потом еще и привлечь ипотечный кредит».

Причем, по словам Игоря Индриксонса, вариант с ипотекой следует рассматривать не только тем, кто ограничен в средствах, но и тем, кто хочет максимально эффективно использовать имеющийся капитал, поскольку приобретенная в кредит недвижимость способна сама себя окупить, если приносит доход, покрывающий платежи по ипотеке.

Дешево и сердито

Недорогие объекты есть даже на дорогих рынках. В «МИЭЛЬ Distant Property Management» привели несколько примеров. Среди них – студия в Париже рядом с Елисейскими Полями всего за 109 000 евро с возможностью сдачи в аренду за 800 евро в месяц: при 100%-ной занятости и без учета ипотечных платежей она окупится за 11 лет. На половину стоимости апартаментов оформляется кредит под 4,5–5% годовых. Другой вариант – студия в западном Лондоне, в районе Энфилд, по цене 70 000 фунтов (около 90 000 евро) – «в идеале» окупится за 9 лет при сдаче в аренду по 650 фунтов в месяц. Кредит под 2–3% годовых доступен на 60% от стоимости. А студия в центре Вены продается и вовсе за 50 000 евро, аренда принесет 300 евро в месяц.

Нетрудно заметить, что все эти варианты находятся в столицах и рассчитаны на долгосрочную аренду. Курорты из-за сезонности с инвестиционной точки зрения далеко не так интересны, как большие города. Наталья Завалишина комментирует: «С целью получения дохода от аренды лучше рассматривать или столицы в курортных странах, или государства с круглогодичным потоком туристов – Чехию (Прагу и Карловы Вары), Францию (прежде всего Париж), Англию (Лондон), Австрию (Вену) и т. д.».

Здесь инвестору самое время избавиться еще от одной иллюзии – о том, что в инвестиционных целях покупают то, что нравится самому, – и определиться, что для него главное – прибыль или отдых.

В прибрежных районах, где много новостроек, ориентированных на иностранный спрос, даже в сезон отпусков немало площадей пустует. Максимум, на что могут рассчитывать здесь владельцы (если, конечно, речь не идет о круглогодичных курортах), – это 5–7% годовых, тогда как 3,5–4% считаются нормой

Недвижимость не терпит суеты

Стереотип о том, что можно очень быстро заработать на недвижимости за счет роста рынка, сложился в России из-за недавнего бума на отечественном рынке, когда за год цены могли удвоиться.

За границей же, по словам Игоря Индриксонса, инвестиционные фонды продают свою недвижимость, если рост превысил 10% в год, полагая, что рынок входит в чрезвычайно рискованную фазу. Последний кризис – лучшая иллюстрация того, насколько опасно делать ставки только на рост цен и насколько сомнительна стратегия купить недвижимость «на свои», чтобы через пару лет продать ее с прибылью.

Тем не менее, азартный игрок даже с небольшим капиталом и на короткой дистанции сделает хорошие деньги. Одна из стратегий – Real Estate Option Trading (торговля опционами недвижимости), как рассказывает Игорь Индриксонс, была распространена в Болгарии и обусловила рывок дубайского рынка недвижимости. Как только рынок недвижимости Болгарии открылся для иностранцев, туда хлынули британские инвесторы – хотя само по себе болгарское жилье им было не нужно.

Они просто покупали контракты на строящуюся недвижимость и через полгода их продавали, когда эти контракты дорожали из-за более высокой степени готовности объекта. Особенно выгодной такая спекуляция оказывалась благодаря тому, что первый взнос составлял всего 10% от стоимости объекта, а перепродажа совершалась до очередных платежей.

Допустим, дом стоил 100 000 евро – значит, первый взнос равнялся 10 000 евро. За полгода контракт подорожал на 5%, то есть на 5000 евро, и при его перепродаже на 10 000 евро инвестиций приходилось 5000 евро дохода – то есть 50% за шесть месяцев! Обычно таким образом покупалось и затем продавалось сразу несколько апартаментов.

Разумеется, такая стратегия чрезвычайно рискованна. Ведь если к сроку следующего взноса инвестор не может продать свой контракт с прибылью, он должен перечислить деньги застройщику – в этом случае большинство грамотных инвесторов предпочитают просто бросить контракт, смирившись с потерей внесенных 10%. Кроме того, схема перепродаж контрактов не может работать бесконечно, и рынок не может долгое время держаться на одних спекуляциях.

Главное – это ликвидность

Зарубежные рынки недвижимости интересны для российских инвесторов по двум причинам: доступность ипотечного кредитования и разнообразие инвестиционных стратегий. Главное, что должно волновать инвестора, – ликвидность конкретного объекта. И единственный надежный инструмент оценить ее – это выяснить, готов ли банк предоставить на данный объект кредит и если да, то на какую часть стоимости.

Выдавая ипотеку, банк берет на себя долю рисков, пропорциональную его участию в покупке объекта. В случае дефолта заемщика он хочет быстро и без убытков продать жилье. Эту банковскую оценку рисков и ликвидности должен использовать частный инвестор. Разумеется, нужно сравнивать условия покупки объектов в пределах одной страны, так как в разных государствах нормы кредитования иностранцев разные.

Очевидно, что дорогие рынки стабильнее, зато у дешевых бывают звездные моменты. Если вовремя войти на развивающийся рынок, то можно выбрать и долгосрочную стратегию. «Дешевые рынки часто являются недооцененными, – говорит Наталья Завалишина. Но тем, для кого главное – стабильность, целесообразно присмотреться к рынкам более дорогим и устойчивым».

Можно ли заработать за чужой счет?

В то же время существует и весьма распространена другая точка зрения на то, есть ли смысл использовать ипотеку для инвестиций в недвижимость. Алексей Мелханов, управляющий компании «Биг София», дает такую оценку: «Это вообще парадоксальная постановка вопроса: инвестор берет кредит, чтобы инвестировать. Инвестор – это тот, кто, имея средства, ищет наилучшие варианты их вложения. Он дает, а не берет, он кредитор, а не кредитополучатель». Возможность окупить ипотеку за счет аренды Алексей Мелханов тоже ставит под сомнение: «Если бы была такая возможность, то этим бизнесом занимались бы отнюдь не частные лица. А сдавать не самому, а еще и через управляющую компанию и надеяться при этом на большой доход – вообще абсурд».

В противовес Игорь Индриксонс приводит цифры по проекту на юге Франции, в котором таунхаусы площадью 84 кв. м с тремя спальнями стоимостью 500 000 евро продавались в кредит с начальным взносом всего 10%, а кредитную ставку (4,5–5%) перекрывала гарантированная контрактом аренда в 7% годовых. «А теперь давайте посчитаем, – предлагает эксперт. – Покупаем дешевый объект в Черногории за 50 000 евро без кредита. Допустим, он за год подорожал на 10%. Мы имеем эти самые 10% (5000 евро) прибыли, если получится продать. Теперь возьмем наш объект за 500 000.

Напомню, что мы вложили в него те же 50 000 евро в качестве первого взноса по ипотеке. Сам кредит окупается за счет аренды. Теперь предположим, что это жилье подорожает за год всего на 3%. Но с 500 000 евро 3% – это 15 000 евро. То есть мы получаем прирост начального капитала за год на 30% без учета аренды».

Даже взяв кредит не на 90%, а всего на 70% стоимости объекта под 5% годовых и получая 5%-ный же доход от аренды, покупатель все равно остается с прибылью, поскольку платит проценты банку только с 70% от цены, а 5% дохода от аренды получает с полной стоимости объекта.

Нюансы самоокупаемости

И все же, если нет полной уверенности в том, что аренда окупит ипотеку, следует иметь возможность платить по кредиту, а такой вариант не подходит для малобюджетного покупателя. Рассчитывать на самоокупаемость объекта можно только в том случае, если доход от аренды гарантирован надежной компанией.

Во Франции для потенциальных арендодателей существует специальный тип инвестиционных программ – leaseback. Покупая недвижимость, инвестор заключает с продавцом договор, который обязывает собственника в течение длительного времени сдавать недвижимость в аренду через управляющую компанию. Доход гарантирован контрактом и застрахован, а сам объект, купленный по схеме leaseback, не облагается НДС, который во Франции составляет 19,6%. Если он покрывает платежи по ипотеке, значит, недвижимость гарантированно выкупает себя сама. По окончании контракта жильем можно распоряжаться по своему усмотрению.

Однако далеко не всегда разумно стремиться в самую высокую ценовую категорию. Более высокая доходность дорогой недвижимости оказывается еще одним мифом, от которого лучше отказаться. Максимальную ликвидность гарантируют объекты, рассчитанные на широкий круг потенциальных клиентов (как арендаторов, так и покупателей). Поэтому в Европе, например, с целью инвестиций лучше не покупать жилье на первой линии от моря. Гораздо ликвиднее объекты в 2–3 км от побережья, а эксклюзивные объекты трудно сдать или продать за хорошие деньги.

Категория малобюджетных покупателей зарубежной недвижимости в России – самая быстрорастущая. Пока, по словам риэлторов, клиенты с бюджетом 50 000 евро обычно не прибегают ни к ипотеке, ни к сложным инвестиционным стратегиям типа leaseback или спекуляций с контрактами. Но и у них есть все шансы если не разбогатеть, то хотя бы сохранить капитал и сэкономить на отелях. А это, особенно если речь идет о большой семье, уже неплохая стратегия.