Зарубежная недвижимость зависла в неопределенности

Падение спроса и цен на жилье, аукционные распродажи, замораживание новых проектов — вот только часть симптомов кризисной лихорадки, охватившей мировые рынки недвижимости. Что сулит год наступающий? Опытные эксперты воздерживаются от излишне оптимистичных прогнозов.

Подъем со дна

Итоги 2009 г. для мировых рынков недвижимости будут, безусловно, разными: какие-то страны кризис задел больше, какие-то — меньше. Больше всего пострадали рынки Прибалтики, Дубая, Испании. Лидером по падению цен стала Латвия: здесь они рухнули более чем на 50% по сравнению с докризисным периодом, а в некоторых случаях и на 75%.

Похожие цифры зафиксированы и в Дубае — порядка 40–50%. Из-за нехватки финансирования и отсутствия покупателей сворачивались стройки в Турции, Болгарии, Черногории, Испании, Таиланде, США и др.

Впрочем, некоторых стран подобные проблемы почти не коснулись. Те государства, где цены росли медленно, а ипотечные банки придерживались консервативной политики, обошлись без потерь. Благополучно пережили кризисный год рынки Германии, Швейцарии, Австрии, Швеции. Достаточно устойчивыми оказались Франция, Италия, Кипр и курортные города Турции. В турецких городах, где основной спрос обеспечивало местное население, количество сделок резко сократилось и, как следствие, недвижимость заметно подешевела.

Это коснулось в первую очередь Стамбула, Анкары, Аданы. По данным портала Global Property Guide, в Стамбуле на окраинах цены упали на 50%, в центральных районах — на 20%. Однако в курортном сегменте ситуация сложилась совершенная иная: цены на зарубежную недвижимость не изменились, а спрос даже вырос. Во многом благодаря тому, что из-за падения доходов на этот рынок переключился и тот класс покупателей, который раньше был нацелен на итальянские и французские курорты.

Но в любом случае последний квартал 2009 г. стал переходным периодом для большинства рынков. Кризисные страсти несколько улеглись, банки начали возобновлять выдачу кредитов строительным компаниями и населению, количество панических прогнозов, публикуемых в средствах массовой информации, уменьшилось. Прельстившись скидками, покупатели зарубежного жилья, успокоенные стабильностью последних месяцев, стали возвращаться на рынок: выросло количество не только звонков в агентства недвижимости, но и реальных сделок.

Генеральный директор «МИЭЛЬ DPM» Наталья Завалишина считает, что самыми «безрыбными» оказались первые два квартала 2009 г.: «Сделки шли, но их было мало. Незначительными были и суммы. К нам приходили люди с 20 тыс. евро, с 15 тыс. евро и даже с меньшими суммами. Наслушавшись новостей о колоссальном падении цен, они хотели приобрести жилье, например, в Египте или Болгарии. Сделки хотя бы на 30–50 тыс. евро были редкостью». Однако во втором полугодии, по ее словам, все изменилось. Появились серьезные покупатели с серьезными деньгами. Начиная с осени рынки недвижимости в большинстве стран начали восстанавливаться.

Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс также говорит о том, что последние месяцы 2009 г. по всей Западной Европе шло восстановление как фондовых рынков, так и рынков недвижимости. Практически везде отмечали рост ВВП. На основании этого И. Индриксонс предполагает, что пресловутое дно кризиса, наконец, пройдено и восстановление экономики будет набирать ход. Теперь, по его прогнозам, до следующей весны на рынках недвижимости западноевропейских стран будет затишье, а с весны можно ожидать возобновления роста.

Остановка или пауза?

Однако остаются страны, чьи перспективы по выходу из кризиса до сих пор весьма сомнительны. Прежде всего это касается Америки. «Мы общались с нашими коллегами из США, пытались у них выяснить, что будет происходить с рынком дальше. Они не знают», — рассказывает Н. Завалишина. Ситуация в Америке, по ее мнению, может развиваться по-разному: от нового падения до роста.

Именно по поводу США мнения экспертов расходятся больше всего. Некоторые считают, что на американском рынке уже началось восстановление. Другие утверждают, что сегодняшняя стабилизация — это временное затишье и рынки отдельных городов могут опуститься еще ниже, поскольку система обновленной ипотеки до сих пор не запущена, а нынешняя стабилизация — результат правительственных денежных вливаний.

В конце 2009 г. в США появился один из признаков выздоровления рынка — уменьшение количества объектов жилой недвижимости, выставляемых на продажу по заниженной цене. Если в начале года они составляли 45% от всего объема рынка, то в конце III квартала — уже 39%. «Процент домов, выставленных на продажу со скидками, предельно точно отражает действительный уровень спроса на том или ином рынке, — говорит Майкл Симонсен, исполнительный директор Altos Research. — Падение этого индикатора говорит о том, что покупатели готовы приобретать объекты по рыночным ценам».

Кроме того, начали расти объемы жилищного строительства. Однако, по мнению И. Индриксонса, о преодолении кризиса говорить пока рано, поскольку банки не готовы выдавать новые ипотечные кредиты, так как не могут разобраться, что же делать с subprime кредитами, выданными ранее.

Притяжение стабильности

Предпочтения покупателей недвижимости за рубежом за минувший год изменились, но не слишком кардинально. Так, по данным почти всех агентств, самой востребованной страной у российских покупателей недвижимости остается Болгария. Несмотря на все недостатки этого рынка (некоторая затоваренность, риски недостроя), россияне продолжают активно приобретать здесь апартаменты. Причина — дешевизна, усугубившаяся после кризиса.

Рейтинг других стран, по оценкам разных компаний, тоже не слишком отличается. В целом в списке наиболее востребованных рынков недвижимости, как и раньше, остаются Испания, Черногория, Украина (Крым), Кипр, Турция, Германия, Египет, Чехия и США. Но при этом популярность недвижимости Черногории заметно упала. По данным «МИЭЛЬ DPM», количество заявок на объекты в этой стране сократилось почти в два раза. Скорее всего, как предполагают эксперты, причина в том, что цены были завышены. И даже сейчас, после падения, они не всегда соответствуют качеству.

Снизился спрос и на жилье в Израиле. Большой всплеск интереса к покупке недвижимости в этой стране был зафиксирован после отмены визового режима — в конце 2008 г. Однако, по словам Н. Завалишиной, постепенно он сошел на нет: «Сейчас звонки от потенциальных покупателей раздаются, но ни одной реальной сделки в этом году еще не состоялось».

Зато увеличился спрос на недвижимость в Германии, которая раньше была менее привлекательна. В течение последних десяти лет цены на жилье здесь практически не менялись, и иностранных инвесторов столь консервативные вложения не прельщали. Но в разгар кризиса стабильность местного рынка стала его козырем. Россияне все чаще рассматривают немецкие квартиры как вариант зарубежных покупок.

Также у россиян появился интерес и к Латвии. Возможно, в скором времени популярность местного рынка возрастет, поскольку, по словам Н. Завалишиной, латвийское правительство рассматривает законопроект, который позволит после покупки объекта недвижимости получить вид на жительство, что для некоторых россиян станет существенным аргументом в пользу подобного приобретения.

Основные причины, по которым россияне покупают жилье за рубежом, также остались прежними. По данным «МИЭЛЬ DPM», это отдых плюс инвестиционная перспектива, ведение бизнеса за рубежом, получение ВНЖ и чистые инвестиции. «Мало кто подыскивает жилье просто для отдыха. Как правило, люди всегда нацелены еще и на то, чтобы покупка имела инвестиционный смысл. Многие также говорят о приобретении жилья для обучения детей. Но в реальности у нас не было таких сделок», — комментирует Н. Завалишина.

По информации компании Gordon Rock, основной причиной покупки сегодня является возможность приобретения объекта недвижимости с крупным дисконтом в расчете на рост стоимости актива (что особенно актуально в свете кризиса). Далее по популярности идут получение стабильного дохода от сдачи в аренду, вида на жительство и диверсификация существующего бизнеса.

Между покупкой и ожиданием

Многие эксперты рекомендуют покупать ликвидные объекты на тех рынках, где произошло наиболее существенное падение цены: в США, Испании, Прибалтике, поскольку, скорее всего, при стабильной экономике стоимость качественных объектов снова начнет расти. Однако скорость восстановления докризисного уровня цен остается под вопросом. Разумеется, рано или поздно цены отыграют свое. Но этот срок может оттянуться надолго. Например, как в Японии, где после краха рынка недвижимости в начале 90-х гг. прошлого века цены так и не вернулись на прежний уровень.

Однако не везде стоит ждать глобального удешевления. Даже в странах, где многие объекты потеряли в цене до 75% от стоимости, некоторое жилье по-прежнему в цене. Н. Завалишина приводит в пример своего клиента, который купил дом в Юрмале, подешевевший всего на 25%: «Просто Юрмала — это такой же район, как у нас Рублевка. И недвижимость здесь не станет существенно дешевле».

И. Индриксонс советует инвесторам выбирать рынки тех стран, которые прошли кризис с минимальными потерями, со стабильной экономикой, где цены на недвижимость упали незначительно; рынки, где условия ипотечного кредитования не изменились и имеют тенденцию к улучшению. Сегодня этим параметрам соответствуют Австрия, Швейцария, Франция, Великобритания и Кипр. Здесь можно зарабатывать 20% в год на вложенные средства». В вышеперечисленных странах ипотечное кредитование не прекращалось и во время кризиса, а в настоящий момент условия выдачи кредитов здесь даже улучшились.

Таким образом, кризис принес не только сложности. Он также создал и новые, более благоприятные условия для покупателей и инвесторов. В некоторых странах цены, наконец-то, соответствуют качеству недвижимости. И, скажем, трехкомнатную квартиру в Черногории, в районе Рафаэловичи (рядом с Будвой) можно купить за 100 тыс. евро, а не за 350 тыс., как до кризиса.