Купить недвижимость сейчас, чтобы выиграть на росте через год

Кризисные явления, доминирующие в экономике в 2009 году, повлекли за собой переоценку всех инвестиционных инструментов: одни рынки неожиданно продемонстрировали рост, другие изрядно полихорадило. Теперь инвесторы с гораздо большей осторожностью подходят к выбору объектов для своих вложений.

О том, какие инвестиционные возможности открывает наступивший год, мы решили узнать у эксперта в данной области – Владислава Зотова, генерального директора инвестиционной компании «Восток-Инвест»

- Владислав Иванович, поделитесь своими прогнозами относительно доходности инвестиций на ближайший год. Какой из инвестинструментов будет самым выгодным?

- Я полагаю, что у инвесторов, рассчитывающих на высокую доходность, будет падать интерес к банковским продуктам, в частности к банковским вкладам, поскольку Минфин РФ планирует продолжать снижение ставки рефинансирования, и, соответственно, проценты по вкладам также будут снижены. Если никаких глобальных потрясений не произойдет, то вполне уместным будет прогноз снижения депозитных ставок для населения на 2-3% в течение этого года. Но вряд ли стоит ожидать массового оттока по вкладам, так как есть и консервативные инвесторы.

Что касается валюты, при стабилизации цен на нефть уповать на рост доллара и евро не приходится. Минфин определил коридорную цену нефти на уровне 57-58 долларов за баррель на протяжении трехлетнего периода. Одно из авторитетных американских агентств Merrill Lynch прогнозирует эту величину на уровне 80-90 долларов за баррель. При такой цене на нефть доллар к концу года будет стоить примерно 27 рублей. Соответственно, при настоящей и прогнозируемой стоимости нефти такой инвестиционный инструмент, как доллар, абсолютно не актуален, на данном этапе вкладывать средства в валюту нецелесообразно.

- А если говорить о недвижимости, какие здесь перспективы?

- На рынке недвижимости этот год должен показать некоторую стабилизацию. Предыдущий, 2009 год был совсем тяжелым. Рынок встал в позицию, когда продавцы не хотели продавать по цене, по которой хотели приобретать покупатели, и наоборот. В итоге сделки происходили по цене на 30-40% ниже пиковых значений. Думаю, эта тенденция сохранится и в текущем году. Но количество сделок определенно вырастет. На рынке довольно много инвестиционных квартир (30-40%), купленных ранее с целью дальнейшей перепродажи, и их владельцы скорее всего займут выжидательную позицию.

Поэтому дальнейшего снижения стоимости недвижимости, на мой взгляд, не предвидится. Возможно, что во второй половине этого года мы сможем наблюдать какую-то динамику в сторону повышения. Но рост цен, если он и произойдет, будет незначительным, максимум до 10%. А вот в 2011 году как раз скажется тот факт, что с конца 2008 года, не говоря уже о 2009-м, площадки не осваиваются. Это выльется в определенный дефицит и приведет к росту цен. Количество покупателей окажется больше количества продавцов.

Таким образом, покупать недвижимость в этом году с целью продажи в следующем, наверное, имеет смысл – потенциал роста можно оценить в 30%. Но эти 30% вернутся не в 2010 году, это расчет на два года.

- То есть для покупки недвижимости с целью инвестиций сейчас неплохой момент? Это понимают частные инвесторы?

- Люди понимают, но боятся. Должно пройти время, чтобы страхи ушли в сторону. Выгодность приобретения недвижимости уже очевидна, и это подтверждают отдельные факты. Так, по подсчетам московской мэрии, купить готовую коммерческую недвижимость (например, гостиницу) в 2,5-3 раза дешевле, чем построить. Стоимость объектов сильно скорректировалась, а себестоимость строительства - нет, и это несправедливое соотношение рано или поздно приведет к росту цен на рынке.

Почти половина себестоимости приходится не собственно на строительную часть, а на административную составляющую (проект, всевозможные согласования, оплата техусловий и т.д.), поэтому говорить о значительном снижении себестоимости недвижимости при снижении цен на отдельные стройматериалы нельзя – это миф. А раз себестоимость не снизится, значит, потенциал роста недвижимости на 2-3 года в перспективе очевиден – цифры не обманешь.

Умные инвесторы в этом году будут покупать остатки качественных объектов по еще достаточно низким ценам, потому что в 2011-2012 годах цены на недвижимость будут расти.

- В таком случае куда выгоднее инвестировать – в коммерческую или жилую недвижимость?

- Вообще, если мы говорим о жилье, нужно исключить слово «инвестиции». Это обманчивое отношение к недвижимости как таковой сложилось у нас в силу того, что мы имеем ограниченный круг инвестиционных инструментов. Когда жилая недвижимость перестанет восприниматься в нашем обществе как инвестиционная составляющая, тогда рынок стабилизируется, и люди будут покупать квартиры не для того, чтобы перепродать, а для того, чтобы там жить. Пока эта грань не будет пройдена, недвижимость будет продолжать лихорадить.

Коммерческую основу должна иметь только коммерческая недвижимость. В любой развитой экономике жилая недвижимость не является инструментом инвестирования.

В России это не так, потому что не развиты другие инструменты. Так, например, фондовый рынок не играет той роли, которую он имеет за рубежом. Там 70% населения пользуется услугами фондового рынка, у нас – всего 3%.

- Итак, мы подошли к фондовому рынку. Какие здесь возможности?

- Потенциал роста фондового рынка в 2010 году, учитывая стабилизацию цен на нефть и курс рубля, – порядка 30-40% годовых. Если мы говорим о первом эшелоне.

Что касается второго эшелона, акций с меньшей ликвидностью, то здесь еще никакого восстановления не произошло. Стоимость инструментов составляет примерно 10% от докризисных показателей. Такая дешевизна объясняется тем, что интерес инвесторов ко второму эшелону еще не возник. А мы знаем золотое правило фондового рынка: покупай, когда дешево, продавай, когда дорого.

Потенциал роста тут грандиозный – в разы, в 3-4 раза. Но нужно понимать, что, покупая акции второго эшелона, не стоит прогнозировать инвестиционный горизонт менее чем на год, нужно рассчитывать на период в два-три года.

О том, что фондовый рынок в текущем году продемонстрирует рост, говорит несколько факторов. Самым показательным из них является соотношение P/E, которое для российских акций сейчас находится на отметке 8. Общемировая цифра находится на уровне 14-15. Если сравнивать аналогичные зарубежные и отечественные компании, предположим бразильский Petrobras и наш «Газпром», то российский «Газпром» недооценен как минимум в два раза, хотя он ничем не хуже бразильского концерна.

Думаю, иностранные инвесторы в этом году обратят внимание на неперегретые рынки, в том числе и на Россию, и это станет еще одной причиной того, что фондовый рынок будет демонстрировать более высокую динамику и большую доходность в течение года, чем другие инструменты.

Хочу отметить, что фондовый рынок является опережающим индикатором экономики в целом. В свое время он первым начал падать. Летом 2008 года, когда о кризисе еще никто не говорил, фондовый рынок просел примерно на 20-25%. Точно так же и восстановление фондового рынка происходит быстрее, чем в других секторах экономики.

В этом году, как и в предыдущем, фондовый рынок скорее всего будет давать карт-бланш всей экономике в том плане, что он будет расти опережающими темпами. Подобное уже наблюдалось с 2003-го по 2007 год: сначала рос фондовый рынок (в 2004-2005 гг.), потом за ним подтянулась недвижимость. Сейчас картина будет аналогичной. Сначала вырастет фондовый рынок, он рос в 2009-м и продолжит расти в 2010 году, а в 2011 году начнет расти недвижимость.

Есть те, кто определяет фондовый рынок как нечто виртуальное и спекулятивное. Однако это инструмент, который помимо спекуляции (ее присутствие все-таки отрицать нельзя, и спекуляция на самом деле несет в себе не только негатив, это бизнес) выполняет функцию перераспределения и привлечения капитала.

- Изменил иностранный инвестор свое отношение к российскому рынку или по-прежнему относится к нему с осторожностью?

- Иностранные инвесторы всегда с осторожностью относились к развивающимся рынкам, не только к России, но и к Индии, Китаю, Бразилии. У них есть свое законодательство, декларированные ценности, определяющие ту часть инвестиций, которую можно вкладывать в развивающиеся рынки. В частности, наш фондовый рынок был рекордсменом падения, но он тут же явился рекордсменом по росту в прошлом году (по сравнению с другими странами БРИК). Волатильность на российском фондовом рынке грандиозная. Это говорит, с одной стороны, о его слабости – мы еще только развиваемся, мы становимся – и воспринимается как огромный риск.

С другой - большая волатильность – это огромная возможность для заработка. Иностранные инвестфонды довольно быстро реагируют на изменения рынков и принимают решения. И если в первой половине прошлого года иностранные инвесторы активно уходили с российского рынка, то во второй половине 2009 года они активно заходили на него. О том, что зарубежные инвесторы положительно рассматривают Россию, свидетельствуют и рейтинговые агентства. Это позволяет надеяться на то, что мы и дальше будем наблюдать приток капитала в страну.

- В целом кризис, волатильность на рынках повлияли на подход и приверженность инвесторов тому или иному инструменту?Наблюдался ли их переток с одного рынка на другой?

- Судя по практике нашей компании, только 5% людей каким-либо образом изменили свое «мышление». Еще в 2003 году мы проводили опрос на предмет того, «что вы сделаете, если рынок просядет на 95%», и только 2% из опрошенных сказали, что уйдут с фондового рынка. И действительно, в 2008 году при колоссальном падении фондового рынка – он упал в 4 раза – массового оттока клиентов не было. Меняют свою точку зрения от радикалов до консерваторов крайне мало людей.

Самым доходным в этом году будет фондовый рынок – порядка 30-40% годовых, а через год за ним подтянется недвижимость.

Умные инвесторы в этом году будут покупать остатки качественных объектов по еще достаточно низким ценам, потому что в 2011-2012 годах недвижимость будет расти в цене.

Купить готовую недвижимость сейчас дешевле, чем построить. Стоимость объектов сильно скорректировалась, себестоимость строительства – нет. Это несправедливое соотношение рано или поздно приведет к росту цен.