Спасет ли евро рынок недвижимости?

Сегодня многие задаются вопросом, а не станет ли возможное введение евро в 2011 году спасательным кругом, который вернет рынок недвижимости к былой активности?

Прежде всего: ситуация на рынке недвижимости не зависит от названия имеющихся в ходу денег, а определяется экономическим положением страны в целом, так как недвижимость – это просто малая часть всей экономики.

Непосредственным поводом для повышения цен на квартиры само по себе введение евро служить не может. Тем более, что сейчас и в ближайшей перспективе у нас будет преобладать дефляционная экономическая среда, плюс к тому сохранится рост безработицы и высокий уровень кредитной нагрузки в частном секторе, а также низкая производительность труда.

Однако положительной стороной перехода является то, что с появлением евро исчез бы риск девальвации. Кроме того, Эстония четко выделилась бы среди Балтийских стран, и это придало бы уверенности и по сей день многочисленным зарубежным инвесторам из соседних государств.

Сейчас даже хорошо знающие нашу ситуацию финские инвесторы не решаются прийти на наш рынок недвижимости, так как опасаются коллапса, если произойдет девальвация. Люди также весьма осторожны и при заключении многих масштабных договоров об аренде.

С введением евро должны прежде всего стабилизироваться рынок кредитов и понизиться процентные ставки. Вероятно, несколько упадут и ставки банковской маржи, что поспособствует кредитованию и потреблению. В то же время появление евро совпадет с фазой роста ставки euribor. Не стоит полагать, что с приходом евровалюты зарубежные инвесторы бросятся без разбора скупать недвижимость в Эстонии.

Цены на нее формируются все-таки через спрос и предложение, а в ближайшие пару лет предложение по части т.н. среднего жилья точно будет превышать спрос. Инвесторы хотят иметь четкое видение того, как и в течение какого периода они смогут вернуть вложенные средства.

Сегодня многие инвесторы из Финляндии ждут решения о введении евро в Эстонии и надеются застать дно экономического спада, чтобы вложиться прежде всего в квартиры в центре Таллинна. Подходящей ценой считаются 15 000 – 25 000 крон/м², в зависимости от точного расположения объекта и его состояния, причем в среднем в пятилетней перспективе. По оценке Ober-Haus, весьма вероятно, что в течение следующего цикла роста экономики значительно возрастут, в первую очередь, цены на квартиры в центре Таллинна.

Что касается коммерческих площадей, то здесь инвесторов интересуют прежде всего объекты, обеспечивающие постоянные денежные потоки, основой чего могут являться клиенты, заключившие долгосрочные договоры об аренде. Если сегодня инвесторы желают иметь как минимум 10% прибыли с объектов со стабильным оборотом в Таллинне и примерно 15% - с более рискованных объектов в других местах, то с приходом евро они будут согласны на меньшую доходность и более высокий риск.

Вне зависимости от введения евро, сегодня за рынком недвижимости точно пристально наблюдают т.н. стервятники, иначе говоря «ловцы дна», которые охотятся в первую очередь за ликвидной собственностью и согласны выйти на рынок при наличии подходящего объекта. Некое повышение цен может коснуться также приморских участков и дач, однако их средний ценовой уровень будет все же оставаться значительно более низким по сравнению с подобными объектами в Финляндии.

В целом рынок недвижимости не повернет к подъему прежде чем будет продано большинство объектов, связанных с плохими кредитами, базировавшихся на заемных деньгах, и экономика Эстонии не переориентируется на экспорт.