Жонглирование курсами валют при сделках с недвижимостью

Девяностые годы вошли в историю нашего рынка как 'период долларизации'. Особо распространяться на тему о том, почему так получилось, вероятно, смысла нет: это были времена, когда российский рубль беспрестанно 'худел'.

Продавцы (не только недвижимости, но и вообще всего ценного) хотели получать «настоящие» деньги, а они в тот период могли быть только зеленого цвета. В «нулевые» ситуация коренным образом изменилась.

С 2003 года рубль стал стабильно укрепляться, и рынок недвижимости (с неизбежной для подобных ситуаций инерцией года в три) переполз-таки на нашу национальную валюту. А как дела обстоят сегодня?

Если нельзя, но очень хочется

Согласно российским законам, денежные расчеты на территории нашей страны должны производиться исключительно в национальной валюте. Только рубль – никаких иных вариантов не разрешено. А с 1 июля 2007 года, напоминает Алексей Шленов, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Брокеридж», вступил в силу федеральный закон №48 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части установления требований к указанию стоимостных показателей». Согласно ему, и цены в рекламе могут быть указаны в рублях. В инвалюте – лишь в виде дополнения к основной (рублевой) цене.

Но это – в теории. Грозные запреты рассчитываться в долларах действовали и в 90-е, но их тогда никто не думал соблюдать. И после 1 июля 2007 года реклама с «нехорошими» ценами не исчезла – доллары и евро можно увидеть не только в недвижимости, но и, например, в объявлениях туристических фирм. Так что дело не в том, что там государство запрещает. А в том, находят ли граждане для себя возможным (и выгодным) эти запреты соблюдать…

Выдавили из «альтернатив»

Общеизвестно, что 80-90% московского вторичного рынка – «альтернативные сделки»: люди продают квартиру для того, чтобы сразу купить другое жилье. Участникам таких сделок, по большому счету, все равно, сколько стоит их недвижимость и в какой валюте номинирована цена. Единственное, что их интересует – какую квартиру они могут получить взамен своей.

«В предыдущее десятилетие в долларах считали и «альтернативщики», - говорит Оксана Каплина, административный директор компании «ХИРШ-Россия». – Сегодня же, по крайней мере для этой категории игры с долларами прекратились. Еще году в 2005-м появление на рынке квартиры за 5 млн. руб. было нонсенсом – все сразу хватали калькуляторы и начинали считать, сколько же тысяч долларов это будет. Сегодня — наоборот: за калькуляторы хватаются уже при виде долларовой цены, переводя ее в привычные миллионы рублей».

Со свободными – иначе

А вот с объектами «свободной продажи» (т.е. там, где конечной целью продавца является не другая квартира, а именно деньги) все не так просто. С тем, что доля долларовых расчетов резко сократилась, согласны все. Но вот какая она именно, эта доля?

Популярной является точка зрения, что чем дешевле сегмент рынка, тем больше доля рублевых расчетов. «Цены на объекты эконом-класса номинируются только в рублях, - считает Алексей Шленов («МИЭЛЬ»). – Объекты классов «бизнес» и «элита» могут быть оценены в условных единицах – долларах или евро. Величина у.е. рассчитывается по курсу, установленному на день, когда производится расчет».

В целом, с этим согласен и Владимир Асосков, руководитель отдела продаж агентства «МИАН», правда он считает, что в бизнес-классе тоже все чаще используют рубли. «На вторичном рынке в зависимости от изменения курса валют, продавец на свое усмотрение может за период экспозиции квартиры неоднократно менять валюту расчетов, - подчеркивает эксперт. - Но, сегодня продавцы ведут себя более чем компромиссно, чаще всего соглашаясь на валюту, предлагаемую покупателем».

Действительно, мысль о том, что «у.е. рассчитывается по курсу» (то есть расчеты между сторонами идут все-таки в рублях), кажется спорной. Владельцы дорогой недвижимости – люди состоятельные, часто они имеют квартиры и бизнес в других странах. Продавая что-то здесь, они обычно вкладывают средства во что-то «там». Вряд ли они станут обязательно рассчитываться в рублях - с потерями на конвертацию, себе в убыток, но лишь бы не нарушить какой-то малопонятный закон, за соблюдением которого никто толком не следит.

«В дорогом сегменте сделки проводятся в той валюте, которая удобна покупателям и продавцам. В каждом случае вопрос решается индивидуально, - считает Ирина Могилатова, генеральный директор компании «Tweed». – В процентном соотношении это выглядит приблизительно так: на рубли приходится 20%, на евро – 30%, 50% - доллары. Может быть и комбинированная схема, когда сумма делится на части – в разных валютах».

Приблизительно то же сказала и Оксана Каплина («ХИРШ») – но с существенными оговорками. Во-первых, другая «раскладка» по предпочтениям: на евро приходится 50% сделок, 30-40% на доллары. На рубли, соответственно, остается, 10-20%. Во-вторых, речь идет не только об элитном сегменте, а обо всех московских свободных квартирах. «Евро – не только стабильная валюта, - объясняет эксперт. – Россия физически находится рядом с Европой. Многие ездят туда отдыхать, приобретают в странах ЕС недвижимость – это, кстати, при нынешнем уровне цен доступно не только для очень богатых, а практически для всех. В общем, евро есть куда потратить – вот многие продавцы, даже в эконом-классе, предпочитают эту валюту».

Не перемудрить…

Где курсы валют и их колебания – там всегда возможность поживиться для одних и потерять для других. Реальный случай: летом 2007 года продавалась квартира, цена была выставлена в $170 тыс. В дальнейшем выяснилось, что владельцу недвижимости причиталось из этой суммы $160 тыс., а $10 тыс. брало в виде комиссионных агентство. И сделка была проведена так, что продавец действительно получил доллары, а вот риэлторы – рублями по курсу. Реально он был в тот момент 25, но агентство посчитало по «внутреннему курсу компании» - 26,2. Изящный трюк – и покупатель потерял 12 тыс. рублей…

Сегодня – ситуация иная: посредники аккуратнее обходятся с покупателями. Потому что покупателей на рынке меньше. Главное – не совершить какую-нибудь глупость самостоятельно. «Минувшим летом у нас был случай, - рассказали автору в одной риэлторской компании. – Человек продавал квартиру, и ему были нужны рубли для последующей покупки новостройки. Но он почему-то посчитал, что доллар будет расти, и настоял на том, чтобы в банковскую ячейку были заложены американские деньги. Но именно в этот период подрос рубль – и неудачливому валютному спекулянту пришлось срочно продавать доллары по очень невыгодному курсу. С учетом того, что сумма сделки была немаленькой, его потери составили порядка $12 тыс.».

Кстати, перед сделкой компания взяла с клиента расписку о том, что он предупрежден о валютных рисках и в этом смысле несет всю ответственность самостоятельно.

Стоит ли пускаться в валютные игры покупателям и продавцам?

«Игра на курсах – вещь сложнопредсказуемая, поэтому покупателю надо иметь ввиду, что здесь он одинаково легко может как выиграть, так и проиграть», - предупреждает Андрей Уфимцев, директор по продажам компании «Новое Качество».

«Колебания цен в пределах 3-4% в перспективе до 6 месяцев в принципе труднопрогнозируемы, особенно для неспециалиста на рынке, - согласен с коллегой Григорий Алтухов, советник президента ФСК «Лидер». - Если покупатель определился с желанием приобрести квартиру, то сидеть и ждать по полгода-году выгоды от изменения цены на +-5000 руб/м2 не стоит. Больше потеряете сумм на аренде съемного жилья и нервов на постоянном мониторинге рынка и просмотре вариантов».

Так все-таки дорожает или нет?

Подсчеты в разных валютах имеют и еще одно последствие – довольно неожиданное. Всю прошедшую осень доллар плавно «ехал вниз» относительно рубля. «Каждую неделю наблюдались резкие скачки в сторону повышения долларовых цен на квадратные метры жилья в Москве, - говорит Елена Ижболдина, руководитель департамента городской недвижимости компании Century 21 Prime Time Realty. - Стоимость квадратного метра в долларах доросла до 4 000, тогда как в рублях она продолжала медленно, но верно, падать».

В начале сентября 1 кв. м в Москве стоил 122 тыс. руб. или чуть менее $3900. В ноябре – 114,5 тыс. руб. или почти $4000. Как же все-таки понять, куда двигаются цены? К концу 2009 года метр опять стал стоить около 122-123 тысяч рублей и чуть выше $4000/

Ростом может быть признана ситуация, когда цены увеличиваются – в какой валюте ни посмотри, - так считают эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости». А ситуацию, когда в одном растет, а в другом снижается, можно назвать статистическими колебаниями. Кроме того, аналитики дают очень простой ответ на вопрос – в какой же валюте «измерять» стоимость квартиры – в той, которая на сегодня тверже и стабильнее. И в последние месяцы года стабильнее был рубль.

А как в мире?

В других странах мира ситуация с ценообразованием, в принципе, такая же, как и у нас. Люди покупают и продают квартиры в основном за национальную валюту – она ближе и доступнее. Но если участники сделки захотят рассчитаться чем-то иным – они так и поступают. Единственное требование – в договоре и прочих официальных документах должны фигурировать национальные деньги – для того, чтобы госорганы смогли рассчитать все сопутствующие сделки пошлины, будущие налоги и т.п.

Все, повторимся, как и в России. С тем лишь отличием, что государство, как правило, не тратило колоссальных усилий на то, чтобы запретить своим гражданам расчеты в инвалюте – усилий, которые, по сути, не привели ни к чему…

«В Чехии все очень просто: несмотря на то, что вводить евро собираются, и некоторые рестораны в своих меню уже указывают стоимость в евровалюте, на рынке недвижимости объявления всегда только в кронах, расчеты – тоже, - говорит Сергей Веселин, генеральный директор компании «VESSAN Reality». «На болгарском рынке много продаж, при которых расчеты идут в евро, - рассказали нам в компании «Домика». – Объекты приобретаются европейскими покупателями, и они платят привычными им деньгами. А болгарские левы фигурируют в нотариальных актах».

Резюме

Долларизация и дедолларизация нашего рынка недвижимости от самого этого рынка никогда не зависели. Причины в макроэкономике: первоначальном ослаблении рубля, последующем его усилении… И это значит, что предугадывать, станет ли рубль полновластным хозяина нашего рынка real estate или снова скатится на роль «свадебного генерала» для документов, подаваемых в органы госрегистрации, бесполезно. Все решается не здесь, а в «большой» экономике.