Недвижимость находится 'в мертвой точке'...

2009 год оказался катастрофическим для украинского рынка недвижимости. По данным Минюста, количество операций по купле-продаже недвижимости с начала года уменьшилось на 77%.

Год принес огорчения риелторам и застройщикам, но и не оправдал ожиданий покупателей. Цена квадратных метров по сравнению с 2008 годом снизилась незначительно. Можно ли рассчитывать на то, что 2010-й сдвинет рынок продажи недвижимости с мертвой точки.

Прогнозы на развитие событий на рынке недвижимости на 2010 год весьма противоречивы. Украинцам обещают и обвал стоимости жилья к лету, и возрождение сектора. Но истина, как водится, посередине – значительных перемен, как к лучшему, так и к плохому, ждать не приходится.

Банковский кризис и отсутствие ипотечных денег поставили украинский рынок недвижимости на грань выживания. Продавалось только жилье и только на вторичке. В этой тенденции есть и положительные моменты – с рынка полностью ушли спекулянты. Квартиры и дома покупали только для собственного пользования. 2009 год ознаменовался значительным снижением стоимости квадратного метра.

По оценке Союза специалистов по недвижимости, цены упали на 20% по сравнению с 2008-м. Самыми низкими цены на жилье были в марте. Тогда минимальная стоимость столичной однокомнатной квартиры составляла $ 30 тыс. Но на этом позитив, пожалуй, заканчивается. Вопреки ожиданиям, дальнейшего снижения цен не произошло. Более того, до августа реальные цены выросли на 11% и с тех пор держатся на примерно одном уровне.

Куда хуже обстоят дела в секторе коммерческой недвижимости. Цены на покупку офисных помещений упали в разы, квадратный метр продавался за рекордные 10 грн. Если в докризисные годы коммерческая недвижимость стоила дороже жилой, то сейчас она уступает ей по цене в два раза.

Претерпел кардинальные изменения и рынок аренды недвижимости. Если в 2008-м правила диктовали арендодатели, то в нынешнем году бал правят квартиросъемщики. Особенно это касается столицы и основных мегаполисов: кризис отправил по месту прописки сотни арендаторов из небольших городов и сел. Во второй половине 2009 года на одного квартиросъемщика в Киеве приходилось 5-7 квартир. Месячная стоимость аренды однокомнатной квартиры эконом-класса в Киеве к концу декабря составляет 2500 – 3200 грн.

Будущее украинского рынка недвижимости будет целиком и полностью зависеть от состояния дел в финансовом секторе. Учитывая тот факт, что НБУ запретил выдавать валютные кредиты, в сектор необходимо привлечь значительное количество гривневых ресурсов.

После мертвого сезона в начале 2009 года, летом банки начали понемногу выдавать ипотечные кредиты. Но они по-прежнему очень дороги и мало кому доступны. Средняя кредитная ставка составляет 30% годовых, банки выдают займы на приобретение готового жилья – то есть, кредитуется только вторичный рынок.

"Данная тенденция, как и прежде, обусловлена тем, что банки предпочитают предоставлять кредиты “избирательно” – предлагать заёмщикам наименее рискованные, с точки зрения банка, кредитные продукты ", — пояснила ситуацию заместитель председателя правления „Брокбизнесбанка“ Наталья Синявская. Финансовые учреждения уделяют большое внимание платежеспособности клиента. „Банки в основном дают кредит только на два года, при этом официальный доход заемщика должен быть EUR1000 и выше“, — рассказал финансовый директор компании „Простобанк-Консалтинг“ Александр Седых.

Специалисты рынка финансов и недвижимости сходятся во мнении, что ипотека в масштабах, способных повлиять на рынок, активизируется не раньше, чем через два-три года. Исполнительный директор Украинской строительной ассоциации Сергей Грабар настроен наиболее пессимистично. „Я верю, что ипотека будет, но лет через пять, не раньше“, — заявил он в ходе круглого стола в Пресс-центре ЛIГАБiзнесIнформ.

Нет кредитов – нет бизнеса. Пока ипотека не восстановится в докризисном объеме, глобальных перемен на рынке недвижимости не будет. 2010 год обещает стабильную неподвижность: застройщикам не на что строить, потенциальным домовладельцам – не за что покупать. В этой тенденции есть свои минусы – считанные единицы зданий будут сданы в эксплуатацию. Но есть и положительные стороны – цены на недвижимость не вырастут.

Стоимость жилья и офисов начнет увеличиваться не раньше 2011 года. Такой прогноз дал председатель совета директоров Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе. „Рост стоимости возможен после того, когда восстановится доверие населения к рынку, когда население поймет, что инвестировать в недвижимость выгоднее, чем в депозиты“, — полагает эксперт. По прогнозам, единственные объекты, которые будут пользоваться спросом в секторе недвижимости в 2010 году – недорогие малогабаритные квартиры вторичного рынка.