С начала 2009 год недвижимость подешевела на -20%. Относительно пикового уровня 2008 года падение составило -44.2%. Легкий оптимизм, который просматривался на рынке весной и летом, сменился к концу года жестким реализмом, который в начале следующего года перейдет, скорее всего, в конструктивный прагматизм.
Наиболее низкий уровень цен наблюдался в марте, когда на рынке недвижимости можно было купить недвижимость достаточно дешево. Сегодня это тоже возможно, но требует значительно больших усилий.
После марта был «отскок», в некотором смысле технический, и до августа реальные цены выросли на +11%, что сопровождалось заметным оживлением. Однако с августа индекс стоимости продолжил снижение, правда очень медленно, но неизбежно.
Сегодня на рынке наблюдается сопротивление. Спрос очень слабый, но и продавцы не желают существенно снижать цены, ожидая чуда украинской экономики. Количество сделок в жилом сегменте Киева оценивается на уровне 700-800 коммерческих трансакций в месяц.
Декабрь закрепил понижающую ценовую тенденцию последних четырех месяцев. Только за предпоследнюю неделю с 18 по 25 октября жилая недвижимость подешевела на -$13.3, что в относительном исчислении составляет -0.68%. Средняя стоимость 1 кв.м покупки квартир составляла $1962.14. Таким образом, в новый год мы входим с отрицательным индексом ценового ожидания -1.5% в месяц.
Индексы цен по типам квартир и домов
Группа индекса | Средняя стоимость ($/кв.м) | Относительное изменение стоимости | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
25.12.08 | 25.03.09 | 25.11.09 | 18.12.09 | 25.12.09 | за неделю | за месяц | с марта | с начала года | |
Весь Киев | 2454.63 | 1841.89 | 1982.42 | 1975.48 | 1962.14 | -0.68% | -1.02% | +6.53% | -20.06% |
гостинки | 2507.95 | 1771.94 | 2073.43 | 2070.57 | 2060.00 | -0.51% | -0.65% | +16.26% | -17.86% |
1 комнатные | 2431.96 | 1830.76 | 2019.60 | 2014.84 | 2009.78 | -0.25% | -0.49% | +9.78% | -17.36% |
2 комнатные | 2416.89 | 1820.86 | 1952.16 | 1940.93 | 1928.46 | -0.64% | -1.21% | +5.91% | -20.21% |
3 комнатные | 2412.19 | 1819.71 | 1904.49 | 1899.46 | 1879.90 | -1.03% | -1.29% | +3.31% | -22.07% |
многокомнатные | 2555.98 | 1973.92 | 2009.01 | 1999.09 | 1979.44 | -0.98% | -1.47% | +0.28% | -22.56% |
сталинки | 2537.89 | 1890.01 | 1984.78 | 1954.96 | 1940.98 | -0.71% | -2.21% | +2.70% | -23.52% |
хрущевки | 2309.03 | 1703.38 | 1853.75 | 1818.61 | 1827.36 | +0.48% | -1.42% | +7.28% | -20.86% |
чешки | 2435.38 | 1744.29 | 1913.01 | 1911.30 | 1912.06 | +0.04% | -0.05% | +9.62% | -21.49% |
80-х | 2324.43 | 1791.04 | 1932.76 | 1952.15 | 1943.60 | -0.44% | +0.56% | +8.52% | -16.38% |
90-х | 2484.78 | 1880.30 | 2047.85 | 2044.74 | 2005.97 | -1.90% | -2.04% | +6.68% | -19.27% |
серии | 2365.04 | 1792.27 | 1906.37 | 1884.84 | 1873.93 | -0.58% | -1.70% | +4.56% | -20.77% |
современные | 2631.34 | 2102.85 | 2097.86 | 2111.39 | 2086.98 | -1.16% | -0.52% | -0.75% | -20.69% |
Индексы цен по территориальным зонам
Группа индекса | Средняя стоимость ($/кв.м) | Относительное изменение стоимости | |||||||
---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
25.12.08 | 25.03.09 | 25.11.09 | 18.12.09 | 25.12.09 | за неделю | за месяц | с марта | с начала года | |
Весь Киев | 2454.63 | 1841.89 | 1982.42 | 1975.48 | 1962.14 | -0.68% | -1.02% | +6.53% | -20.06% |
Центральная | 3981.00 | 3049.40 | 3074.74 | 3024.15 | 3009.20 | -0.49% | -2.13% | -1.32% | -24.41% |
Приближенная к центру | 2761.85 | 2101.08 | 2162.33 | 2197.73 | 2181.68 | -0.73% | +0.90% | +3.84% | -21.01% |
Серединная | 2182.51 | 1605.39 | 1815.18 | 1818.20 | 1798.28 | -1.10% | -0.93% | +2.02% | -17.61% |
Периферийная | 1923.03 | 1434.11 | 1589.34 | 1581.38 | 1575.04 | -0.40% | -0.90% | +9.83% | -18.10% |
Мы видим, что наиболее сильный спрос летом этого года наблюдался в серединных районах. Наибольшее снижение наблюдается в центральной зоне, где сегодня цены уже ниже, чем в марте. Есть все признаки того, что центральная зона продолжит снижение в ближайшем будущем, это хорошо видно при анализе ставок капитализации в разных секторах недвижимости.
Не могут не тревожить высокие темпы снижения в секторе многокомнатных квартир. То, что линии графиков 1,2,3- комнатных квартир начали расходиться – признак стабилизации, однако то, что многокомнатные квартиры так стремительно падают, является важным сигналом. Исторический анализ показывает, что многокомнатные квартиры раньше других сегментов реагируют на стабилизацию или смену тенденции.