Недвижимость Киева: итоги года перемен

Кардинально изменилась ситуация в 2009 году – экономический кризис изменил тенденции и очертил новые реалии развития рынка недвижимости. Чем же жил многострадальный рынок недвижимости в 2009 году?

Новый год – новые реалии

Январь - традиционно тяжелый месяц для риэлторов: затяжные праздники значительно охлаждают рынок, количество сделок в это время минимально. Однако с ситуацией, когда в большинстве агентств недвижимости были единичные сделки, столичные риэлторы столкнулись впервые.

Банкиры, посеяв панику угрозами изъятия у должников ипотечных квартир, в январе согласились реструктуризировать долговые обязательства по проблемным кредитам. Это обстоятельство сократило количество «демпингующих» продавцов.

Квартиры неплатежеспособных клиентов банки пробовали выставлять на продажу, однако эти объекты не нашли покупателей, поскольку были выставлены по докризисным ценам, которые на тот момент были выше рыночных на 40-50%.

Покупатели разделились на два лагеря: одни ждали дальнейшего снижения цен, другие начали интересоваться самыми дешевыми квартирами.

Зачастую приходя на просмотр «гостинки» или «хрущевки», выставленной по цене ниже рыночной (на рынке появлялись объекты по 35000 долларов) потенциальные покупатели попадали на своего рода аукцион. Продавцы, используя момент повышенного спроса на такие квартиры, подписывали договор задатка с теми, кто предлагал более высокую цену. В результате зачастую торги шли на повышение.

В феврале появились первые приметы оживления рынка недвижимости. Часть покупателей, имевших достаточную сумму денег, решили таки не ждать дальнейшего снижения цен и стали более активно подавать заявки на покупку, ходить на просмотры. И как оказалось, именно они смогли «снять сливки» максимального снижения цен. Уловив тенденцию активизации спроса, продавцы уже не так существенно снижали цены.

Замороженные депозиты, низкая деловая активность привели к тому, что продать квартиру в феврале все же было достаточно сложно. Часть покупателей решили пойти старым советским путем – пытались решить свой вопрос с помощью обмена.

В интернете начали появляться объявления желающих поменять дом на квартиру, трехкомнатную квартиру на двухкомнатную. Ухватившись за эту идею, многие агентства ввели дополнительную услугу по обмену квартир. Однако, эта услуга на рынке не прижилась. Причиной тому стали проблемы при оценке квартир и определении суммы доплаты, отсутствие достаточного количества предложений на рынке.

Не выдержав конкуренции, с рынка начали уходить мелкие агентства недвижимости. По разным оценкам в 2008 году в Киеве, работало порядка 1200-1300 агентств недвижимости, а к апрелю 2009 осталось 60-70 компаний. Выжить смогли агентства, которые имели свою базу данных, опытных профессионалов. Многим компаниям пришлось оптимизировать затраты: закрыть часть офисов, арендовать более дешевые площади, увеличить нагрузку на сотрудников.

Весна: первые ласточки стабилизации

Весна принесла дальнейшую стабилизацию на рынке: количество сделок планомерно увеличивалось. В марте снижение цен замедлилось. Появились даже предпосылки для их роста в сегменте эконом жилья, которое оставалось наиболее востребованным.

Апрель стал одним из самых продуктивных месяцев для риэлторов. Самой характерной тенденцией месяца было расселение. Хозяева малогабаритного жилья, продав его и задействовав снятые с депозитов активы, покупали более просторное жилье. Эта тенденция увеличила спрос на двух, трехкомнатные квартиры с хорошим ремонтом. Увеличилось количество заявок на приобретение жилья от иногородних. Причем, иногородние покупатели интересовались как самым дешевым жильем, так и жильем бизнес-класса.

В мае скачки курса доллара и длительные праздники снизили количество сделок.

Лето: цены отдыхают

Лето характеризуется традиционным спадом деловой активности. Пользуясь относительной стабильностью валютного курса, участники рынка недвижимости пытались решить свои проблемы в июне, до сезона отпусков.

В июле и августе цены практически не изменялись на фоне низкого уровня деловой активности.

Осень: доллар и грипп охладили рынок

В сентябре - скачки курса доллара охладили рынок, в результате часть задатков были разорваны. Сентябрь так и не принес ожидаемого снижения цен на жилье, что подтолкнуло покупателей к более решительным действиям в конце месяца.

Октябрь принес оживление благодаря отложенному спросу в сентябре.

В ноябре активность рынка была снижена эпидемией гриппа. Перепуганные клиенты перестали ходить на просмотры, что снизило количество сделок.

Зима: рынок в ожидании выборов

В декабре цены на рынке оставались стабильны. Наибольшим спросом пользовались одно-, двухкомнатные квартиры эконом-класса. Увеличился спрос на многокомнатные квартиры и квартиры бизнес-класса.

Прогнозы – гадания на политической гуще

Рынок недвижимости, пережив самые тяжелые времена неопределенности и формирования новых правил работы, вышел на прямую стабильного развития. Игроки рынка связывают все возможные изменения с итогами выборов Президента.
Аналитики агентства «Новый адрес» прогнозируют два возможных сценария развития рынка недвижимости.

Вариант первый – «Оптимистический»

Украина шаг за шагом выйдет из экономического и политического кризиса и начнется восстановление экономики. Стабильность курса валют, уверенность в завтрашнем дне оживит рынок недвижимости. Разработка и внедрение государственных программ строительства доступного жилья даст возможность реанимировать строительную отрасль. Восстановление ипотечного кредитования увеличит спрос на рынке недвижимости и возможно приведет к плавному росту цен в сегменте эконом жилья.

Вариант второй – «Опять на дно»

Очередной виток кризиса, нестабильность курса валют могут опять «заморозить» рынок недвижимости. Возможно, рынок пройдет еще одно «ценовое дно».