Рынок недвижимости Болгарии в 2009 году: тенденции, обзор и прогнозы

Наступает конец одного исключительно тяжелого года. В связи с этим, предлагаем Вашему вниманию наш обзор того, что происходит на рынке недвижимости в Болгарии в 2009 году, и наши ожидания на следующий год.

О текущем состоянии и перспективах развития болгарского рынка недвижимости пишет Полина Стойкова, оперативный директор компании Bulgarian Properties

1. Последние данные о состоянии рынка недвижимости Болгарии

Прошедший месяц был более динамичный, чем мы ожидали, и мы отметили интересные результаты по нескольким направлениям.

Во-первых, в целом число осуществленных сделок BULGARIAN PROPERTIES по стране всего на 15% ниже, чем в октябре. Этот результат отличается от показателей прошедших лет, когда спад числа новых сделок после октября всегда был выше.

Второй, более интересный результат на рынке недвижимости Болгарии – это виды заключенных сделок в больших городах – преимущественно в высоком сегменте по цене от 100 000 евро и выше. Например, в Софии в ноябре покупали апартаменты площадью более 100 кв.м. по цене в границах от 100 до 250 000 евро по средней цене за кв.м. около 1100 евро. Это противоположно ситуации в октябре, когда покупали меньшие квартиры в Софии по цене в границах между 55 и 65 000 евро, около 80 евро за кв.м.

Данную тенденцию можно отнести и к Варне, где, однако, и в ноябре заключались сделки, в т.ч. в низком сегменте – около 20-30 000 евро. Для страны в 2009 г. характерна тенденция, чтобы сделки заключались в самом низком и самом высоком сегменте рынка. Сделки с недвижимостью среднего класса все еще являются редкостью.

Осуществленные в ноябре сделки аренд жилой недвижимости в Софии следуют тенденции продаж – предпочтение отдается более дорогим апартаментам. В Варне ситуация отличается – в ноябре снимались более дешевые апартаменты, чем месяц до этого.

Третьим важным событием на рынке недвижимости в ноябре стало то, что число осуществленных сделок впервые в 2009 большее, чем в том же месяце 2008 г. В ноябре 2009 г. нашей компанией реализовано на 38% больше сделок, чем в том же месяце 2008 г. С одной стороны, это можно объяснить тем, что на рынке уже наблюдался продолжительный спад. С другой, однако, можем сказать, что может быть, наблюдаются признаки стабилизации на рынке недвижимости в стране, так как число реализованных сделок во второй половине 2009 г. на месячном уровне сохранилось относительно стабильным.

Важно отметить, что неожиданно в ноябре отметилось движение и в сегменте морской курортной недвижимости, что нетипично для зимнего сезона прошлых лет. Заключены сделки, как на северном, так и на южном побережье снова с дешевыми и дорогими объектами недвижимости.

Вторую по активности группу покупателей после болгар составляют британцы, за которыми следуют российские и русскоязычные клиенты. Заключаются сделки и с греками, словаками, чехами, немцами, итальянцами, австралийцами, американцами и южноафриканцами.

2. Важнейшие события на болгарском рынке в 2009 г., год спустя начала кризиса:

• 40% спад в объеме сделок в стране за период 1-11.2009 по отношению того же периода в 2008 г.
• 32% спад в усредненных ценах реализованных сделок с жилой недвижимостью в Софии за 2009 г. до конца ноября по сравнению с 2008 г. (5400 евро за 2009 г. по отношению 96200 евро за 2008 г.)
• 13% спад арендных плат жилой недвижимости в Софии (период 1-11.2009 по отношению к 2008 г.) и стабильность уровнях 2008 г. в Варне
• 30% спад арендных уровней коммерческой недвижимости (офисы и магазины) в Софии и Варне
• Свыше 50% спад в ценах на апартаменты в Банско и 30% спад в ценах на апартаменты в курорте Солнечный берег
• 35% спад усредненных цен на недвижимость в сельской местности в стране за период 1-11.2009 г. по отношению к 2008 г.
• Увеличивается число объектов недвижимости, предлагающихся со скидками.

3. Тенденции развития болгарского рынка недвижимости в 2010 г.

За последний год из-за усугубляющегося экономического кризиса и шока, который пережили люди по причине ненадежных доходов, многие сделки не реализовались. Большая часть потенциальных покупателей недвижимости отложили свои намерения покупать недвижимость на будущий период. Если и далее будут поступать хорошие новости о выходе из кризиса, которые все чаще «на слуху», и если вернется спокойствие людей, большая часть отложенных покупок начнут реализовываться в 2010 г.

Рынок недвижимости напрямую следует за развитием экономики в стране и соответственно, когда экономика начнет выходить из кризиса, тогда и рынок недвижимости начнет восстанавливаться. Так как большая часть сделок с недвижимостью заключаются при помощи средств, поступающих с внешних для страны источников: иностранных покупателей, болгар, работающих за рубежом и т.д., возможно, что восстановление рынка недвижимости опередит на несколько месяцев экономическое восстановление Болгарии.

По прогнозам финансового министра, экономическое восстановление начнется с месяца мая 2010 г. Т.е., возможно, нас ожидает еще минимум полгода снижения цен и низкого объема сделок. Продолжится процесс корректирования цен предложений, до тех пор, пока будут достигнуты уровни реально заключающихся сделок, при этом является это рыночным механизмом саморегулирования. Чем скорее определятся рыночные уровни цен на недвижимость Болгарии, тем скорее начнется увеличение объемов по реализованным куплям-продажам.

Восстановление рынка почувствуется в первую очередь по отношению увеличения числа сделок с преимущественно качественными объектами недвижимости в Софии и Варне, а уже после этого и по отношению роста цен на недвижимость. О росте сможем говорить в следующем году, а когда это произойдет, цены будут постепенно увеличиваться, соизмеримо с ростом ВВП страны.

В целом, в 2010 г. должен завершиться процесс саморегулирования рынка и установления рыночных цен, после чего примерно с середины 2010 г. мы сможем наблюдать плавный рост числа реализованных сделок с недвижимостью.

Важно подчеркнуть, что людям не стоит думать о рынке недвижимости как о чем-то развалившемся и распавшемся. Наоборот, рынок недвижимости всегда будет существовать, но не будет такого скачкового роста и такого стрессового роста цен с периода бума. Рынок спокойный, дает свои хорошие возможности из-за более разумных цен и лучшего предложения качественных объектов недвижимости. Каждый, кто проявляет интерес и у кого есть возможность купить недвижимость, может спокойно и информировано, а с 2010 г., надеемся, и лучше урегулировано, сделать это.