Стоимость жилой недвижимости сегодня и в новом году

Профильное Министерство ежегодно дает среднюю стоимость строительства новостроек. В этом году, например, в Киеве она составляла 4821 грн. (около $600), по Киевской области - 4154 грн., по Днепропетровской области - 4200 грн., эквивалент $525. Какова реальная стоимость квадратного метра и что ждать в 2010 году?

Данный вопрос обсуждали участники интерактивной конференции "Недвижимость и строительство в Украине: итоги года" на портале ЛІГАБізнесІнформ.

Жестокая реальность

"4200- стоимость строительства исключительно коробки дома,- без сетей, оплаты землеотвода, и т.д", - заявил заместитель председателя правления Строительной палаты Днепропетровской области Леонид Турчин.

В строительной компании "Созидатель" посчитали, что собственно строительство здания – это 54% в себестоимости жилья. Остальные 46% (3587 грн.) - это отчисления местным органам власти на развитие инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры (7%), выполнение технических условий (внешние сети) -14%, отвод земельного участка – 4%,компенсация за текущее отселение граждан и компенсация органам местного самоуправления за отселения прошлого периода – 15%, обслуживание кредитных средств-6%.

Итого, себестоимость. 1 кв. м. по Днепропетровску сегодня составляет 4200+ 3587=7777. (Это при строительстве 17-этажного дома). Сегодня при нулевом уровне рентабельности цена колеблется от 7500 до 8000 грн за 1 кв. м.

Согласен с Л.Турчиным и директор компании "Украинская торговая гильдия" Виталий Бойко: "информация про себестоимость квадратного метра киевского жилья в $600 не соответствует действительности. Эта сумма – примерно половина затрат застройщика. По информации, которая поступает с "живых" киевских новостроек, сегодня себестоимость жилья – $1100 – 1400".

По его словам, цена $1100 -1300 за метр квадратный в объекте вводимом через год – вполне адекватна и не приносит девелоперу сверхприбылей. Скорее она позволяет выжить, расплатившись с кредитами и пополнив оборотные средства. Сегодня все девелоперы стремятся вернуть поток покупателей, не думая о прибыли.

Несколько другие данные у Киевских риелторов:

• Киев - $1975/кв.м (массивы стартуют от $1000/кв.м),
• Одесса - $1000-$1100/кв.м.,
• Харьков – около $850/кв.м.,
• Днепропетровск – около $800/кв.м.

"Это средние показатели, дифференциация достаточно большая", - поделился цифрами Александр Рубанов.

Цена 2010

Говоря о прогнозе цен, следует понимать, что рынок уже сейчас четко разделился на рынок готовой или почти готовой недвижимости и рынок "имущественных прав".

По мнению председателя совета директоров ОАО "ИСК Авантаж" Юрия Костоглодова, в первом сегменте цены вряд ли претерпят существенные изменения, прежде всего ввиду ограниченности самого рынка и невысокого объема предложения. Второй же сегмент имеет весьма условные цены, поскольку сделок здесь практически нет. Поэтому основным фактором ценообразования в 2010 году станет не снижение спроса, исчезновение ипотечного кредитования, а сама трансформация рынка в рынок покупателей и рынок готового жилья. Рынок же имущественных прав будет определяться активностью застройщиков, его репутационными качествами.

"В 2010 году цены на жилье расти не будут", – к такому выводу пришел Виталий Бойко. По его прогнозам, они останутся на том уровне, на котором находятся сейчас. Предпосылок для роста нет.

О падении цен заявил риелтор Александр Рубанов: "Нас ждет вялое снижение цен до осени 2010 года. Уровень снижения составит от 11% до 26%. В случае девальвации снижение может быть более сильным, в случае резкой ревальвации – наоборот".

По его прогнозам, осенью 2010 года будет определенная стабилизация, которая сформирует боковой тренд до признаков реального роста доходов населения и экономики.

Противоположного мнения придерживается кандидат экономических наук, советник главы правления "Укргазбанка" Александр Охрименко: "В среднем цены вырастут на 10-12%. Но эконом жилье может подорожать до 20-25%. Но будут и такие виды жилья, что потеряют в цене 5-7%. Но это все вторичное жилье. На рынке первичного жилья, цены будут медленно, но уверенно падать".

В то же время Л.Турчин считает, что до тех пор, пока цены на жилищное строительство будут указываться в долларах, о прогнозах в этом сегменте рынка не может быть речи,- слишком велики сегодня колебания курса доллара, и непрогнозируемо направление движения. В гривнах цена будет колебаться плюс-минус десять процентов, в зависимости от экономической ситуации.