Покупатели жилья в регионах отказываются от новостроек

Украинцы не хотят приобретать жилье в домах, находящихся на ранних стадиях строительства. Согласно аналитическим данным инвестиционно-строительной компании 'Авантаж', спрос на квартиры на этапе 'котлована' снизился в 10 раз по сравнению с докризисным периодом.

"Если раньше доля продаж жилья на начальных стадиях составляла 40-50% от общего количества сделок, то в 2009 г. этот показатель снизился до 5%", - говорит Валерия Гулевская, руководитель службы маркетинга компании "Авантаж" (г.Харьков; строительство и инвестиции; с 1998 г.; 2750 чел.).

Госпожа Гулевская отметила, что потребительские предпочтения на рынке первичной недвижимости в Харькове сместились в сторону покупки готовых квартир. "Сейчас 75% сделок совершаются исключительно в сегменте достроенного жилья, тогда как в 2006-2008 гг. этот показатель составлял лишь 20%", - говорит она.

По мнению г-жи Гулевской, тогда покупку квартир в новостройках на этапе "котлована" стимулировал рост цен на жилье на 30-40% в год. Сегодня же покупателям нет особого смысла приобретать квартиры на раннем этапе строительства, поскольку их цена практически равна стоимости завершенного жилья.

По словам Наталии Долговой, директора департамента стратегического консалтинга и маркетинга компании "Ферст Капитал" (г.Харьков; инвестиционный консалтинг в сфере недвижимости; с 2008 г.; 12 чел.), факты продажи квартир на ранних стадиях зафиксированы исключительно у компаний, чье "имя" проверено временем.

"Покупатели отдают предпочтение менее рисковым финансовым вложениям. В настоящее время это вторичное жилье, расположенное в ликвидных районах города, например, в тихом центре", - говорит г-жа Долгова. С ней соглашается и Андрей Борисов, директор агентства недвижимости (АН) "Вариант" (г.Львов; посреднические услуги при покупке, продаже недвижимости; с 1998 г.; 5 чел.).

По его словам, львовскую "первичку" приобретают только в тех случаях, когда проект реализует известный застройщик в хорошем месте, а у покупателей есть деньги на 100%-ную оплату стоимости квартиры или место жительства на период до завершения строительства.

Схожая ситуация сложилась и в других городах Украины. Так, по данным АН "Арсенал" (г.Запорожье; посреднические услуги при покупке, продаже недвижимости; с 1991 г.; 60 чел.), особенность рынка новостроек Запорожья - небольшой выбор высококачественных готовых объектов, в которых покупатели хотят приобретать жилье. При этом в летний период застройщики предлагали сезонные скидки на определенные объекты, и к осени выбор предлагаемого жилья уменьшился. Правда, увеличения спроса это в целом не стимулировало.

В то же время в некоторых городах-миллионниках спрос на "первичку" таки вырос. Так, в Донецке, по данным группы компаний "Герц" (г.Донецк; строительство; с 1990 г.; 180 чел.), по сравнению с летом осенью спрос увеличился в три раза.

По словам аналитика компании Максима Сидорского, улучшение ситуации на первичном рынке жилой недвижимости произошло за счет привязки стоимости квартир к национальной валюте, в то время как на вторичном привязка цены к доллару мешает при проведении сделок. В Днепропетровске с приходом осени спрос увеличился на 10%.

Но, по словам Александра Турчина, генерального директора компании "Созидатель" (г.Днепропетровск; строительная компания полного цикла; с 1987 г.; около 700 чел.), квартиры приобретают в объектах только с 70%-ной готовностью, когда "уже выгнана коробка и ведутся работы по остеклению здания".

Ценовая ситуация

Как отмечают эксперты, региональные застройщики отреагировали на кризис одинаково: они начали проводить различные акции, а также снижать цены. Однако степень удешевления жилого квадратного метра в каждом регионе разная и колеблется в диапазоне 6-30%.

Так, по словам г-жи Долговой, с начала года средняя цена на харьковское жилье снизилась на 6%, и сейчас квартиру на первичном рынке можно купить, в зависимости от класса, по $0,5-1,6 тыс. за 1 кв.м. Причем нижняя цена диапазона характерна для объектов эконом-класса, строительство которых не ведется либо его темпы крайне низкие, а верхняя - для квартир премиум-класса в домах, введенных в эксплуатацию.

В Запорожье, по словам директора АН "Арсенал" Алексея Розумовича, в декабре 2008 г. стоимость 1 кв.м жилья на первичном рынке колебалась в пределах 5-8 тыс.грн.

В августе же 2009 г. многие застройщики прибегли к сезонным скидкам, в связи с чем стоимость 1 кв.м жилья снизилась почти на 15%. Но уже к сентябрю 2009 г. ситуация на рынке выровнялась, и сегодня минимальная цена 1 кв.м жилья на первичном рынке составляет 5,1 тыс.грн., а максимальная - 8,5 тыс.грн.

В Донецке с начала года цены на "первичку" снизились в зависимости от сегмента на 20-25%, до 8-9 тыс.грн. за 1 кв.м. Во Львове, по данным компании "Комфорт-инвест" (г.Львов; девелопмент, строительство, посреднические услуги; с 1999 г.; около 100 чел.), стоимость жилья уменьшилась на 30%, до 7,2-8 тыс.грн. за 1 кв.м. Здесь, как и в Запорожье, с приходом осени стала наблюдаться тенденция удорожания квад­ратного метра.

"С марта и до конца лета спрос увеличивался, поэтому и подняли цены. Но сейчас спроса со стороны покупателей, которые могли позволить себе приобрести жилье по таким ценам, нет, и количество сделок опять стало сокращаться", - объясняет г-н Борисов. В Днепропетровске, по словам г-на Турчина, квартиры с начала года подешевели в долларовом эквиваленте на 10-15%, до $0,9-1,5 тыс. за 1 кв.м.

К слову, на фоне повышения цен застройщики во всех регионах продолжают практиковать предоставление скидок. Чаще всего речь идет о двух вариантах: скидки при 100%-ной плате за квартиру и дисконт при каких-либо акционных предложениях (когда в жилом доме осталось несколько квартир, при срочной потребности застройщика в деньгах и пр.).

Кроме того, так как кредитование первичного жилья отсутствует, застройщики предлагают покупателям воспользоваться беспроцентной рассрочкой на небольшой срок, до шести месяцев.

Без скачек

Некоторое улучшение ситуации на рынке жилья застройщики ожидают после президентских выборов. По словам г-на Турчина, после этого события спекулятивный капитал вернется на рынок недвижимости. Более того, застройщик считает, что существующего на нем предложения всем желающим не хватит, поэтому цены в 2010 г. возрастут на 15-20%.

"У нас на рынке (в Днепропетровске. - Ред.) только две компании продают жилье в объектах со степенью готовности 70% и выше. Это около 200 квартир", - рассказывает Александр Турчин. По его словам, толчком для возврата спекулятивного капитала послужит отсутствие альтернативных инвестиционно привлекательных рынков в Украине.

Ожидания г-на Розумовича менее радужные. Он считает, что цены на первичном рынке Запорожья будут стабильными до конца 2010 г. при условии, что никаких экономических потрясений и катастроф больше не будет и курс доллара стабилизируется.

Кроме того, многие застройщики, по его словам, репозиционируют объекты согласно классу жилья, которому они действительно соответствуют, вследствие чего может наблюдаться колебание цен, но без резких скачков в сторону снижения или повышения. В то же время г-н Сидорский уверен, что в следующем году на уровне среднегодовой инфляции жилье немного подорожает.

"Сейчас цены на рынке адекватны как покупательной способности, так и затратам девелоперов. И если оценивать рынок недвижимости по учебникам, то сегодня он сбалансирован", - заключает Максим Сидорский.

Так или иначе, но все застройщики надеются на возобновление кредитования. Хотя банкиры на сей счет придерживаются иного мнения. В частности, по словам Дмитрия Зинкова, председателя правления "OTП Банка" (г.Киев; банковская деятельность; с 1998 г.; более 4 тыс.чел.), ипотека в Украине возобновится тогда, когда, во-первых, стабилизируется рынок недвижимости и установится четкое и ясное ценообразование на различные объекты недвижимости; во-вторых, появятся долгосрочные финансовые ресурсы.

"У меня нет иллюзии, что валютное кредитование возобновится очень скоро. На мой взгляд, о кредитовании в инвалюте мы должны забыть на 3-5 лет", - уверен он. Его поддерживает и Александр Подолянко, начальник аналитического отдела компании по управлению активами "Диалог плюс" (г.Киев; управление активами; с 2008 г.; 12 чел.). Он характеризует текущую ситуацию на рынке недвижимости как классическую стагнацию, которая продолжится весь следующий год.

"Точек пересечения у покупателей и продавцов жилья нет. Одни не готовы покупать квартиры по существующей цене, вторые - не хотят ее снижать. И пока эта ситуация не разрешится, рынок будет пребывать в стагнации", - считает аналитик. При этом г-н Подолянко заметил, что спекулятивному капиталу интересны растущие рынки. То есть сначала рынок начинает показывать хорошие темпы роста, а уж потом на него приходят спекулянты, но не наоборот.

Поэтому, по мнению эксперта, резких ценовых скачков на рынке недвижимости в следующем году не будет. Стоимость жилья может немного меняться только с учетом инфляции и колебания курса доллара. Солидарен с г-ном Подолянко и Анатолий Шахновский, генеральный директор инвес­тиционно-девелоперской компании "Каскад" (г.Киев; инвестиции и девелопмент; с 2007 г.; 29 чел.).

"В 2010 г., возможно, будет небольшое оживление на первичном рынке элитного жилья. В остальном цены на квартиры прогнозируются на уровне конца 2005 г. То есть они останутся примерно такими же, как сегодня", - заключает застройщик.