Как стать частным «отельером»: посуточная аренда

Сегодня туристы и гости столицы, приехавшие в командировку, очень часто поселяются не в отелях, а в отдельных квартирах. Спрос на временное жилье растет, поэтому квартирных владельцев, желающих сдать свои 'лишние' квадратные метры в посуточную аренду хватает.

Только как это правильно сделать? Сегодня мы постараемся выяснить подробности.

Недавно журнал рассказал о рынке «посуточного» жилья: «Посуточная аренда квартир: дешевле, чем гостиницы на 20-30%». Наш сегодняшний материал наверняка заинтересует тех, кто планирует заняться таким бизнесом.

Сразу о доходах

Самый очевидный способ пополнить свой бюджет с помощью аренды недвижимости – сдать ее в аренду. Большинство собственников предпочитают долгосрочную аренду, на несколько лет или хотя бы месяцев. Так, на однокомнатной квартире в обычном панельном доме площадью около 37 м кв в 10 минутах ходьбы от станции метро «Проспект Мира» долгосрочной арендой можно заработать около 33 000 руб. в месяц. Аренда двухкомнатной квартиры площадью около 50 м кв в этом же районе принесет в семейный бюджет примерно 40 тыс. руб. в месяц. Аналогичная квартира в районе станции метро Юго-Западная – около 35 тыс. руб., а в Бибирево – 28-30 тыс.

Эти цены справедливы для полностью меблированных квартир с бытовой техникой и косметическим ремонтом в домах эконом-класса. Если в квартире сделан евроремонт, то доход от сдачи в наем увеличится примерно на 5-10%. Доходы можно увеличить, если долгосрочным договорам предпочесть посуточную аренду. Так, вышеописанная однокомнатная квартира около станции метро Проспект Мира посуточно будет приносить около 2,5 тыс. руб. в день, т.е. 75 тыс. руб. в месяц.

Максимальная прибыль от двухкомнатной квартиры в этом же районе составит в среднем 3,5 тыс. руб. в месяц или около 105 тыс. в месяц. Двухкомнатная квартира на Юго-Западной принесет примерно на 10-15% больше. Жилье бизнес-класса, например, в районе ТТК можно сдать за 4,5-5 тыс. руб. в сутки, т.е. за 135-150 тыс. руб. в месяц, а чем ближе к центру, тем еще дороже. Чтобы получить желаемые деньги нужно, чтобы квартира соответствовала определенным условиям, иначе она будет пустовать и вместо выгоды принесет убытки.

Подходящая квартира и как ее подготовить

Спросом у командированных товарищей пользуются либо бюджетные объекты в удаленных от центра районах, но расположенные близко от метро, либо квартиры в центре столицы или рядом с такими станциями метро, как ВДНХ, Алексеевская, Тушино, Строгино и Деловой центр, которые находятся недалеко от крупнейших выставочных центров. Квартиры эконом-класса, особенно расположенные не дальше ТТК, сдаются более активно. Наиболее востребованы однокомнатные и двухкомнатные квартиры, причем важно не только количество комнат, но и количество спальных мест, так как очень часто квартиры снимают целые компании из 4-6 человек.

Необходимо, чтобы в квартире, сдаваемой посуточно, были соответствующая ее классу мебель, посуда, телевизор, телефон, бытовая техника: холодильник, электрочайник, утюг и фен, а в квартирах рангом выше к этому набору обязательно добавляются сейф, микроволновка, посудомоечная и стиральная машины, кондиционер и домашний кинотеатр.

Очевидно, что необходимо сделать ремонт: для эконом-класса хватит и косметического, а в более высоких по статусу объектах обязателен евроремонт с паркетом или ламинатом на полу, нагревателем воды, хорошей сантехникой и коммуникациями. Очень желателен безлимитный доступ в Интернет, а для премиум-класса не лишним будет спутниковое или цифровое телевидение с сотней каналов. В квартире, сдаваемой посуточно, также как и в отеле необходимо поддерживать чистоту и уют либо собственными силами, либо с помощью горничной.

Расходы тоже будут: считаем затраты

Полную загрузку на все 30 дней месяца обеспечить весьма трудно. «Минус краткосрочной аренды для арендодателя - это невозможность спрогнозировать доход. Если при сдаче квартиры на долгий срок размер денежных поступлений всегда заранее известен, то с посуточной квартирой такого удобства не будет. Возможно, что новый постоялец будет вселяться сразу же по отбытии предыдущего, а может быть и так, что месяца три подряд квартира будет простаивать», - сообщает Дмитрий Таганов, руководитель аналитического центра корпорации «Инком». Так что, все, что мы насчитали выше – это «идеальные» доходы, получить которые в реальности очень тяжело.

Но прибыль можно приблизить к максимальной, если обеспечить успех квартиры у постояльцев. И для начала придется вложить средства в обстановку и ремонт и обеспечивать сервис. На первоначальный ремонт, покупку мебели и техники в зависимости от класса квартиры может в среднем уйти от 100 тыс. до миллиона рублей. Также необходимо потратиться на покупку постельного белья и полотенец (не менее 10 тыс. руб. для однокомнатной квартиры эконом-класса), инвентаря для уборки помещений (не менее 2 тыс. руб.) и кухонной посуды (не менее 7-8 тыс. руб.). Ежемесячно придется тратиться на расходные материалы (порошки, чистящие средства и т.п., около 2-3 тыс. руб.), на прачечную и горничную, если доверить поддержание чистоты специалистам (в среднем 15-20 тыс. руб.).

Для поддержания квартиры в хорошем состоянии необходимо будет время от времени делать косметический ремонт и исправлять неполадки инженерных систем. К тому же никто не отменит оплаты коммунальных платежей и телефона, а также интернета и цифрового телевидения, а временные клиенты вряд ли будут экономить ресурсы. Не забывайте и о налогах! Таким образом, прибыль от посуточной аренды ежемесячно уменьшается на сумму расходов, т.е. минимум на 25 тыс. руб., если привлекать горничную и сдавать белье в прачечную, и примерно на 9-10 тыс. руб., если квартиру будет обслуживать сам владелец.

Нанять управляющего?

Поиск клиентов – отдельная песня. Понятно, что в сети имеются специализированные ресурсы, где можно подать объявление. Предположим, вам удалось привлечь к себе внимание. Но помните - высок риск нарваться на клиента-дебошира, или клептомана, который прихватит пару сковородок или DVD-проигрыватель. Если квартира сдается без оформления каких-либо документов, а так обычно и бывает, то предъявить претензии, скорее всего, вообще не удастся.

Сократить потери может страховка, но она тоже стоит денег - в среднем 1-1,5% от суммы страхования. Стоит заметить, что если квартира сдается от имени частника (не зарегистрировавшегося в качестве индивидуального предпринимателя), то вряд ли она привлечет командированных, ведь им для отчета по расходам нужны чеки и договоры, которых тетя Даша или баба Вера выдать не смогут.

Вообще со сдачей квартиры в посуточную аренду возникает много дополнительных хлопот: «Потребуется зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, получить кассовый аппарат и аппарат для приема кредитных карт. Придется заниматься рекламой своей квартиры, поиском клиентов, отвечать на телефонные звонки и вести расписание занятости объекта, бронировать, составлять договора, выставлять счета и акты. Обмениваться документами с клиентами (возить их самому или нанимать курьера), вести бухгалтерскую и налоговую отчетность (опять же самому или нанимать бухгалтера).

Нужно быть готовым заселять и выселять арендаторов в удобное для них время, часто поздно вечером, ночью или рано утром, в зависимости от прилета самолета или поезда. Нужно быть всегда готовым обслуживать квартиру, делать уборку, стирать и менять постельное белье. Не забывать своевременно платить за интернет и делать текущий ремонт. Конечно, собственник может заниматься сдачей в аренду своей квартиры, но на наш взгляд делать это из-за одного объекта нецелесообразно и финансово неоправданно», - рассуждает Денис Шмарев, управляющий партнер британской компании «Intermark Serviced Apartments».

Поэтому большинство владельцев, решив сдавать свою собственность посуточно, обращаются в соответствующие управляющие компании или риэлторские агентства и отдают недвижимость в управление специалистам. «Собственнику намного интереснее сотрудничать с фирмой, ведь он не тратит ни времени на показы, ни усилий на уборку квартиры после каждого гостя», - утверждает Мария Сперанская, руководитель отдела аренды АН «Азбука Жилья».

«Специализированная фирма берет на себя все хлопоты по поиску клиентов, заселению и выселению, сервису и техническому обслуживанию и получению оплаты. Собственник же квартиры только стабильно получает арендную плату от компании, и большинству владельцев квартир очень нравится такая схема работы», - добавляет Денис Шмарев («Intermark Serviced Apartments»).

Но фирма фирме рознь, можно столкнуться и с недобросовестными партнерами, которые будут предоставлять ложные сведения о загрузке квартиры, несвоевременно выплачивать арендную плату, плохо обслуживать клиентов и т.п. К тому же любая компания за свои услуги берет вознаграждение, обычно 30-40% от арендных платежей, т.е. от дохода.

Таким образом, даже при максимальной загрузке представленной выше однокомнатной квартиры в районе станции метро Проспект Мира доход владельца составит не более 52-53 тыс. руб., а если загрузка будет неполной, например, только на полмесяца, прибыль от посуточной аренды не превысит возможный доход от долгосрочной аренды. Поэтому при выборе управляющей компании для своей квартиры очень важно не ошибиться с партнером.

Для этого обязательно надо изучить документацию компании, запросить у нее статистику загрузки уже имеющихся в управлении квартир, поинтересоваться методами, с помощью которых она ищет клиентов. Лучше всего, если фирма сотрудничает с рядом туристических компаний и крупных корпораций, снимающих квартиры для сотрудников, а также имеет хороший сайт или несколько сайтов в интернете, на которых красочно представлены все сдаваемые объекты.

Не лишним будет найти отзывы об управляющей компании, как гостей посуточных квартир, так и собственников объектов недвижимости, переданных ей в управление. И конечно, все условия сотрудничества, обязанности и права сторон должны быть прописаны в договоре.

Договор с управляющим

Отношения между собственником квартиры и управляющей компанией или риэлторским агентством оформляются либо доверительным договором, либо договором аренды, причем все имущество, находящееся в квартире, в любом случае передается по описи. «В доверительном договоре собственник указывает, что доверяет фирме представлять его интересы при сдаче квартиры посуточно, - рассказывает Мария Сперанская («Азбука жилья»). – Но иногда такой договор заменяет просто соответствующая доверенность, заверенная у нотариуса».

Однако для владельца квартиры предпочтителен первый вариант, так как в договоре можно отразить какие-то нюансы, например, кто ответственен за уборку помещения, также в договоре отражаются обязанности по оплате коммунальных платежей, порядок расчетов между сторонами и т.п., а в доверенности таких тонкостей не опишешь.

Но с этой точки зрения более удобен для владельца даже не доверительный договор, а договор аренды, в котором можно расписать любые мелочи вплоть до того, берет ли арендодатель на себя работу по выносу мусора. Кроме того, в подобном договоре оговаривается право управляющей компании (т.е. в данном случае арендатора) сдавать объект в субаренду, поэтому все гости квартиры будут жить там вполне официально в качестве субарендаторов и смогут получить любую необходимую им финансовую документацию, касающуюся их проживания.

«Договор аренды регламентирует возмещение ущерба в случае причинения вреда квартире и имуществу владельца, - говорит Денис Шмарев («Intermark Serviced Apartments»). - Если вред или ущерб нанесен по вине арендатора (т.е. нашей компании) или нашего субарендатора, то мы несем полную ответственность перед арендодателем - собственником квартиры за этот ущерб и компенсируем его в полном объеме». Единственное о чем надо позаботиться собственнику жилья в таком случае, так это об уплате подоходного налога - придется ежегодно заполнять налоговую декларацию.

Резюме журнала Metrinfo.Ru

Сдавать квартиру в посуточную аренду может быть более выгодно, чем в долгосрочную, на год или два. Но чтобы получить хорошую прибыль надо сделать квартиру привлекательной для клиентов, вложив в ее обустройство определенные средства, а также постоянно заниматься поиском квартирантов. Важно организовать и хороший сервис.

Но при этом всегда есть риск нарваться на недобросовестных гостей. Чтобы избавить себя от лишних хлопот и дополнительной работы, удобнее всего передать квартиру в управление риэлторской фирме или управляющей компании, заключив с ними доверительный договор или договор аренды. Однако за их услуги придется платить – примерно 30-40% от арендных платежей, поэтому если есть время, силы и желание, то можно попробовать себя в качестве отельера.

Правда, для этого предварительно все же лучше получить статус индивидуального предпринимателя – это вызовет доверие потенциальных клиентов и позволит обеспечить лучший сервис для гостей в деловых поездках.