Неровности ценового 'дна'

В конце октября 2009 года в пресс-центре информационного агентства состоялся круглый стол на тему «Рынок жилья в Киеве и регионах: итоги кризисного года». Участники — представители рынка недвижимости — открыто говорили о реальной ситуации в отрасли, о динамике цен в сегменте жилой недвижимости, а также о прогнозах и перспективах развития.

Президент ССНУ Александр Рубанов, пытаясь найти истину и ответить на волнующий многих вопрос — достиг ли рынок продажи недвижимости ценового «дна», отметил, что этот вопрос перешел в литературную плоскость и стал сродни гамлетовскому «Быть или не быть?».

Некоторая стабилизация цен наблюдается, но заметного оживления нет. Активные показы объектов, как правило, не приводят к сделкам, а цены, по которым проходят покупки квартир, гораздо ниже цен, заявленных продавцами.

«По самым оптимистическим прогнозам баланс между спросом и предложением возможен к осени 2010 года. Сегодняшнюю ситуацию можно охарактеризовать как ситуацию «ожидания», — подчеркнул А.Рубанов.

Советник инвестиционно-банковского департамента «Dragon Capital» Алексей Зеркалов, проанализировав рынок, просчитал индекс ценовой доступности, который практикуется в Европе и США, и рассказал, сколько среднестатистический украинец может купить квадратных метров жилья сегодня.

Для того, чтобы купить 60 кв.м жилья, оформив кредит на 15 лет под 20% годовых, при стоимости 14 000 грн за кв.м, используя для погашения кредита 35% семейного дохода, украинская семья должна иметь доход 43 000 грн. Цены не упали настолько, чтобы жилье стало более доступным. А.Зеркалов отметил, что инвестиции в недвижимость — не всегда беспроигрышный вариант: «Те, кто купили недвижимость на пике цен в 2007-2008 годах, сегодня потеряли до 50% от стоимости». Доходность недвижимости в Украине составляет 5-6% в год, именно столько можно заработать на аренде квартир. По сравнению с банковским депозитом такая доходность слишком мала.

Такое мнение разделяет и Всеволод Жоголев — директор департамента по оценке консалтинговой компании «Самсон». По его словам, инвесторам интересны любые объекты, доходность которых составляет 10-12% годовых. В последние годы этот показатель снижался и был ниже ставок по банковским депозитам. Это объясняется тем, что стоимость продажи недвижимости росла быстрее стоимости аренды.

«В ожидании дальнейшего роста цен рынок не обратил внимания на данный факт, хотя это явный признак переоценки и высокой вероятности скорого снижения цен. После кризисной коррекции цен норма капитализации осталась на прежнем уровне, а в некоторых сегментах наблюдается еще большее снижение. Но и банковские депозиты сегодня утратили статус «вложений без риска», т.к. проблемы с возвратом депозитов ощущают около 30% вкладчиков», — пояснил В.Жоголев.

По мнению специалиста, средняя стоимость квадратного метра жилья в Киеве должна составлять 1,5 тыс. долларов.

Ситуацию в сегменте элитной недвижимости прокомментировала руководитель отдела стратегического консалтинга компании «Knight Frank» Наталья Пронина, разложив рынок на спрос и предложение. Девелоперы пересматривают ценообразование, при этом одни серьезно снизили цены еще в начале года, другие — корректировали их летом, пытаясь поймать волну сезонного оживления. Покупатели приходят, интересуются, но у них исчез главный движущий фактор: покупать сейчас, потому что завтра будет дороже.

За кризисный год цены на элитную недвижимость в долларах снизились в среднем на 23%. Такое снижение цен являлось скорее «техническим» и было обусловлено девальвацией гривны. В целом же ценовое положение характеризовалось стабильностью. Об этом говорят и новые интересные проекты клубных домов с небольшим количеством апартаментов, что свидетельствует об уверенности девелоперов в перспективности и стабильности данного сегмента.

Один из проектов обещает стать «бомбой», благодаря серьезному расположению и качеству материалов. «На такое жилье спрос есть, ведь покупатели элитной недвижимости обладают существенными денежными накоплениями», — уверена Н.Пронина.

«По сравнению с докризисным периодом спрос на загородное жилье упал, но сделки есть», — констатировал директор по маркетингу «SV Development» Владимир Степенко.

Сегодня на рынок загородного жилья влияют как положительные, так и отрицательные факторы. Застройщики столкнулись с серьезной проблемой финансирования, отсутствием инвесторов, отсутствием кредитования, падением общей платежеспособности населения, а инвесторы — с увеличением рисков при инвестировании в строящиеся объекты, с несоответствием заявленной инфраструктуры действительности, курсовыми колебаниями, общей экономической нестабильностью — все это негативно влияет на развитие рынка. Среди положительных факторов можно отметить наличие свободных средств у населения, снятых с депозитов, а также снижение цен.

«Если до кризиса коттедж стоил 300 тыс. долларов, то сегодня подобный объект можно купить за 195 тыс., ведь за прошедший год цены на дома в коттеджных поселках упали в среднем на 35%», — заметил В.Степенко. Сегодня есть информация о 132 коттеджных городках, из них 44 — построены (свыше 2000 домовладений), 61 — на этапе строительства (9000 домовладений), 24 — проектируется (8000 домовладений). Лидерами по количеству построенных и строящихся коттеджных городков остаются обуховское и житомирское направления.

Количество сделок в 2009 году упало более чем в 2 раза. Эксперты компании считают, что рынок загородной недвижимости достиг дна и в дальнейшем будет наблюдаться нулевая динамика или медленный рост. «Рынок загородной недвижимости еще весьма молод и в скором времени он продемонстрирует свой потенциал», — отметил эксперт.

Сегодня покупателя интересуют коттеджи площадью 250-300 кв.м, до 20 соток, развитая инфраструктура, качество жилья, желательно готовые и введенные в эксплуатацию дома. Такое мнение высказала вице-президент ССНУ по внешним связям Алла Жоголева: «Цена заявленная серьезно отличается от цены продажи. Если продавец и покупатель договариваются о цене, то это и есть рыночная цена объекта сегодня».
Представители из Луцка, Харькова, Чернигова, Хмельницкого отмечали схожесть состояния рынка в их регионах.

«Рынок недвижимости первым входит в кризис, а выходит из него последним.
Только ощутимое увеличение конкретных транзакций — сигнал к тому, что рынок начинает выздоравливать», — подытожил экс-президент АСНУ Александр Бондаренко.

Итак, вопрос о том, прошел ли украинский рынок дно, так и остается открытым. Некоторые представители рынка говорят о постепенном росте цен и увеличении спроса, однако малое количество сделок свидетельствует о том, что коррекция цен в сторону понижения еще возможна.