Рынок жилой недвижимости: цены от испуга снизили друг друга

Покупатель почти весь год диктовал условия, поддерживая медвежий тренд. Признаки стагнации аналитики отмечают только в последние месяцы.  Мы выясняли, вернется ли рост и когда.

До осени прошлого года игроки рынка продажи недвижимости в один голос заверяли общественность, что в их отрасли нет никакого пузыря. А стремительное удорожание квадратных метров даже в эконом-классе обусловлено дорогой землей, растущими административными поборами, ценами на строительные материалы и прочими «объективными» расходами.

Но уже в ноябре 2008-го у риэлторов и девелоперов наступил первый шок из-за практически полного отсутствия спроса. Даже те компании, которые благоразумно готовились к кризису и старались не обременять себя кредитами на строительство новых объектов, резко уменьшили все издержки и начали массовые сокращения персонала с урезанием зарплат оставшимся сотрудникам.

В период кризиса многофункциональные компании рынка недвижимости почти свернули девелоперский бизнес, ставший приоритетным за последние годы. Главными добытчиками прибыли снова выступили риэлторы, задвинутые на вторые роли в «тучный» период.

Пузырь лопнул в декабре 2008 года. Резкое падение спроса, и, как следствие, рывок цен вниз были зафиксированы во всех сегментах жилой недвижимости. На загородном рынке кризисный спад совпал еще и с сезонным застоем. Это событие стало переломным и сказывалось на рынке в течение всего 2009 года.

Масла в огонь подлил и массовый отказ банков от ипотечных программ в начале текущего года. Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (ФСГР) отметила двукратное снижение ипотечных сделок: в докризисные первые три квартала 2008 года доля сделок с ипотекой составляла почти треть от общего объема операций по купле-продаже жилья. За аналогичный период 2009 года показатель составил менее 15%. А к лету текущего он едва дотягивал до 5%.

Анализируя динамику цен столичного жилья во всех классах за исключением премиального, можно выделить три периода. Первый этап характеризовался спадом примерно на 30% для новостроек и около 20% для «вторички». Он начался в декабре 2008 года и продолжался по апрель-май 2009-го. Затем с мая по сентябрь продолжилось медленное сползание цен с их коррекцией. Осенью же началась ценовая стабилизация в сочетании с незначительным оживлением спроса.

Для элитного жилья динамика была иной, хотя симптомы оказались схожими с остальными сегментами. В уходящем году наблюдалось сокращение нового строительства. Предложение первичной элитки стало накапливаться из-за падения спроса, хотя к осени наблюдалось оживление. «Цены на элитное жилье достигли своего экономически обоснованного минимума, – констатирует директор департамента элитной недвижимости Knight Frank Екатерина Тейн. – Дальнейшее снижение цен сделает строительство такого жилья экономически нецелесообразным».
Перечисленные общие тенденции нашли свое отражение в каждом из сегментов рынка жилой недвижимости.

Новостройки. Докризисный ажиотажный спрос в наибольшей степени наблюдался на первичном рынке недвижимости. Продавцы существенно завышали цены, временно снимали с продажи и придерживали часть предлагаемых квартир, создавая искусственный дефицит. Недобросовестные застройщики позволяли себе затягивать сроки сдачи объектов на два-три года. Активно предлагались и находили спрос неликвидные предложения, например, долгострой или объекты, построенные с нарушением технологий и с несогласованными документами.

В уходящем году ситуация выровнялась. Компании, занимающиеся новостройками, находятся в тонусе, а недобросовестные участники постепенно выбывают с рынка. Вместо задранных цен и «недостроя» наблюдается как раз то распределение средств и предложений девелоперов, которое и должно быть в нормальных условиях. Хотя, безусловно, такая встряска имеет и негативные последствия. Компании отложили большинство еще не начатых проектов, перебрасывая силы и средства на завершение строительства. В дальнейшем это может вызвать дефицит предложения.

С начала года доля предложения объектов нового строительства (на стадиях подготовки площадки, котлована, фундаментных работ) сократилась с 22 до 13%. При этом доля новостроек, сданных Госкомиссии, увеличилась с 25 до 44%. Объем первичного предложения с учетом незавершенных объектов в течение года снизился на 6,1%. Это предотвратило более стремительное падение цен на новостройки: с января оно не превышало 2,7% в месяц.

К середине лета удешевление замедлилось. А за ноябрь текущего года цены на первичном рынке в столице в среднем уже прибавили 1%. В течение двух-трех последних месяцев наблюдается увеличение активности покупателей, что подтверждается значительным ростом количества сделок с новостройками. Такие данные приводит гендиректор аналитического консалтингового центра «Миэль» Владислав Луцков.

Оживление спроса отчасти обусловлено возобновлением программ ипотечного кредитования. Хотя распространяются они только на аккредитованные банками новостройки. А это, как правило, уже законченные объекты. По таким программам банкиры часто требуют предоставить дополнительный залог в виде уже имеющегося в собственности заемщика жилья, в котором не должны быть зарегистрированы несовершеннолетние дети. Либо заемщика обяжут найти поручителей, отвечающих требованиям банка. Также хорошим стимулом для банка предоставить ипотечный кредит станет высокий первоначальный взнос самого покупателя. Нынешние жесткие условия оказываются тяжелым обременением для большинства заемщиков.

Руководитель отдела маркетинга ГК «Пионер» Ирина Романова рассказывает об опыте продаж новостроек на пике кризиса на примере жилищных комплексов на Коровинском шоссе (сдан в октябре, продажи уже закончены) и в Южном Бутово (завершение строительства в конце 2010-го). Дома здесь возведены по монолитной технологии и позиционируются на рынке как «комфорт-класс» – промежуточный вариант между «экономом» и «бизнесом».

По обоим проектам снижение цен производилось только один раз – в ноябре 2008-го – примерно на 25–30% по отношению к пиковым значениям позапрошлого лета. Стоимость квадратного метра на объектах на тот момент достигала 135 тыс. рублей. В период с января по апрель 2009-го оба проекта продавались по скорректированным ценам, которые были близки к себестоимости – 85–95 тыс. рублей за квадратный метр. С апреля цены на оставшиеся квартиры повысили и последние продажи осуществлялись уже по 96–105 тыс.

Подобная тактика подтверждает, что кризис вынудил девелоперские компании умерить собственные аппетиты. «В благополучный докризисный период маржа девелопера доходила до 25–30%, – отмечает руководитель аналитического центра корпорации «Инком» Дмитрий Таганов. – Сейчас застройщики готовы работать, если маржа составляет от 10%».

За год снизилась и себестоимость строительства квадратного метра во всех сегментах кроме элитного, поскольку здесь определяющим фактором выступает рост курса евро по отношению к рублю и приобретаемые за валюту импортные строительные и отделочные материалы. «При строительстве панельного дома с учетом земли, непредвиденных и накладных расходов докризисная себестоимость квадратного метра составляла порядка $2000–2200, – уточняет управляющий партнер компании Blackwood Константин Ковалев. – Удешевление строительных материалов снизило себестоимость «квадрата» на 10–15%, и сейчас она составляет $1800–1900».

И, пожалуй, главным достижением этого года на рынке новостроек можно считать то, что кризис осадил львиную долю частных инвесторов, дав возможность приобретать жилье тем, кто действительно в нем нуждается. До кризиса подобные инвестиции могли приносить до 20–25% за период строительства дома без учета роста среднерыночных цен, которые также вносили существенный вклад. Сейчас, приобретая квартиру для вложения личных средств, в перспективе можно рассчитывать только на доходы от аренды.

В будущем году спрос в сегменте «эконом» будет оставаться самым активным, покупатели также будут обращать внимание на объекты, переводимые девелоперами из бизнес-класса в более низкий с целью быстрой продажи. Хотя уповать на массовость этой тенденции не стоит. Для большинства застройщиков подобная рокировка может оказаться неэффективной, слишком дорого им достались эти активы, чтобы устраивать распродажу с существенным дисконтом и репозиционированием.

Кроме того, из-за затянувшейся паузы с выходом на стройплощадки по большому числу проектов к концу 2010 года может образоваться дефицит предложения. Многие аналитики предсказывают связанный с этим рост цен на первичном рынке. Дефицит предложения в этот период ожидается и в сегменте элитных новостроек. Екатерина Тейн из Knight Frank прогнозирует: «Те, кто рассчитывает на покупку квартиры с заселением через один-два года, могут столкнуться с серьезными ограничениями в выборе качественного жилья.

Ввиду наибольшего спроса, самую активную положительную динамику в 2010 году будут демонстрировать квартиры от застройщика в готовых домах. Изменение цен на строящиеся комплексы будет умеренным. В первом полугодии следую­щего года ожидается рост цен на 5–7% на первичное жилье и на 7–9% на вторичное».

Вторичный рынок

Как и на рынке новостроек, в сегменте вторички наибольшим спросом сейчас пользуется жилье эконом-класса. Кризисная динамика во многом схожая с первичкой, хотя и со своими особенностями.

Для ипотечных банков вторичный рынок оставался более стабильным. Фактором риска тут выступает только сам заемщик и его финансовое положение, но сам объект недвижимости уже готов и может выступать предметом залога, в отличие от недостроенной «первички». Именно по этой причине оживление ипотеки началось с вторичного рынка, что, в свою очередь, не позволило ценам снизиться до уровня новостроечных. Покупатели получили возможность улучшать свои жилищные условия по снизившимся ценам, спокойно выбирать и совершать сделки, благодаря значительному увеличению времени экспозиции продаваемых квартир и более сговорчивым продавцам.

Аналитики МИАН приводят следующие данные: в 2009 году большая часть сделок приходилась на «альтернативные операции», по итогам последних осенних месяцев их доля составляла около 80%. В конце лета – начале осени покупатели вторичного жилья активизировались: число обращений с их стороны по сравнению с началом года выросло на 30–35%. При этом большая часть граждан, планировавших приобретение жилья текущей осенью, уже реализовала свои возможности в сентябре и октябре. В ноябре активность покупателей несколько снизилась: в Москве на 15%, в Подмосковье – на 5%. Доля сделок с привлечением кредитных средств увеличилась с 2–5% в начале года до осенних 8–10%. Однако по сравнению с максимальными докризисными показателями (30–35%) она все еще остается низкой.

По перспективам сегмента вторичного жилья смелый прогноз делает Дмитрий Таганов: «На вторичном рынке отмечены первые признаки реального оживления, за которым может последовать выход из кризиса, но не ранее середины 2010 года. К уровню лета 2008-го активность рынка вернется не ранее 2011 года».

Активизации массового спроса на рынке жилья будет способствовать возвращение доступной ипотеки. И вторичный рынок почувствует этот стимул первым. АИЖК и ряд министерств по указанию президента Дмитрия Медведева подготовили «Долгосрочную стратегию развития ипотечного жилищного кредитования». В документе говорится, что уже на первом этапе с 2009 по 2011 годы будет восстановлено доверие заемщиков к ипотеке. Согласно программе, средняя ставка по кредиту должна снизиться до 13% годовых. Чиновники ожидают увеличение доли ипотечных сделок на рынке жилья до 20%, в абсолютном выражении – до 230 тыс. в год.

Загородная недвижимость. Рынок загородной недвижимости претерпел за год серьезные изменения. И так же, как на рынке новостроек, кризис провел санацию так называемого сегмента второго дома. Еще несколько лет назад почти любая недвижимость на загородном рынке была потенциально ликвидна. Стихийно появлялись компании, не имеющие достаточного опыта и грамотных специалистов. В таких условиях не утруждали себя и профессиональные девелоперы.

Подобное расхолаживание привело к тому, что на рынке появился ряд плохо продуманных и недостаточно качественных поселков, заявленный класс которых часто не соответствовал качеству. Сейчас девелоперам приходится исправлять эти ошибки.
Еще одной важной особенностью уходящего года стало появление большого количества участков без подряда. Такие земельные наделы могут находиться как в поселках с застройкой, так и без.

Причиной стало массовое скидывание девелоперами неликвидных земель. На этих участках предполагалось возводить поселки во время бума в расчете на то, что любое предложение будет сметено с рынка. До кризиса же предложений участков без подряда почти не было. Их продавали в единичных поселках, а массовый выход таких объектов произошел именно в нынешнем году. Сегодня они стали наиболее востребованным товаром и заняли в структуре сделок до 40% от общего объема на рынке загородной недвижимости.

При этом многие аналитики отмечают, что появление участков без подряда серьезно затормаживает развитие «загородки», отбрасывая этот сегмент назад минимум на несколько лет, превращая организованные поселки в хаотичную застройку. Данные проекты характеризуются отсутствием единого архитектурного стиля и проработанной концепции застройки. Нередко в них нет даже минимально необходимого набора инфраструктуры и коммуникаций.

С другой стороны, высокий спрос на небольшие участки без подряда обусловлен менее высокой ценой «самостроя». А начав предлагать более дешевый продукт, девелоперы смогли расширить охват потенциальных покупателей независимо от уровня дохода. И в ближайшей перспективе эта тенденция сохранится, увеличив долю коттеджных поселков эконом-класса в общем объеме предложения по многим подмосковным трассам. Обратной стороной медали стало отсутствие свободных денежных средств у девелоперов на строительство объектов развитой инфраструктуры как в самих поселках, так и по целым направлениям.

Управляющий партнер «Миэль – загородная недвижимость» Владимир Яхонтов прогнозирует рост цен на загородном рынке уже весной 2010 года: «Частным инвесторам можно посоветовать покупать. Рынок прошел дно и находится на стадии роста. Весь 2010-й цены будут расти, по итогам года мы прогнозируем – плюс 15–20%, а в 2011-м рост может составить до 60%».

Остальные эксперты рынка более осторожны, но не исключают традиционной весенней активизации покупателей. В наибольшей степени их будет интересовать массовый сегмент: самые доступные по ценам и перспективные объекты. Но в тоже время в 2010 году продолжится рост предложения на рынке земли как раз в сегменте коттеджных городков с участками без подряда. Специалисты Knight Frank утверждают, что данная тенденция приведет к дальнейшему падению уровня цен на покупку земельных участков. И в первую очередь это коснется зоны дальнего Подмосковья.