Цены на аренду квартир в Киеве: откуда пришли и куда идут

подешевело – где больше, а где меньше. Так можно сказать об изменениях на рынке аренды жилья в Киеве за последние полтора года. Цены на сдаваемое жилье на окраинах упали на 30% (по сравнению с весной 2008 года); аренда жилья в центре столицы и элитные предложения в долларовом эквиваленте подешевели уже вдвое.

Что будет дальше с ценами, и какие качественные сдвиги рынка аренды квартир сопутствовали «количественным» ценовым изменениям.

Анализ арендных объявлений в открытых источниках показывает, что минимальные предложения по однокомнатным квартирам в ноябре 2009 года фиксируются на уровне 1800 гривен в месяц (однокомнатная квартира далеко от метро в плохом состоянии или без достаточного количества мебели и быттехники).

Среднестатистическая киевская однокомнатная в среднем состоянии «весит» 2500 нацвалютных единиц в месяц. Квартиры «на районе» в хорошем состоянии с полным комплектом мебели и бытовой техники характеризуются средней стоимостью от 3000 гривен в месяц.

Таким образом, речь идет о месячных суммах 300-400 долларов, что является уровнем киевских арендных цен трехлетней давности. Тогда как в последний докризисный год аренда однокомнатного столичного жилья оценивалась в среднем долларов на сто выше. Впрочем, из этих высоких докризисных цен коммунальные платежи добрая половина арендодателей платила лично – тогда как теперь во многих случаях «квартирные» платы переложены на плечи арендаторов.

Наконец, однокомнатные квартиры в «тихом центре» (например, вблизи метро «Арсенальная») теперь «начинаются» с 4000 гривен, что в долларовом эквиваленте составляет 500 единиц. При этом полтора года назад жители этих регионов Киева считали зазорным стартовать с «зеленых» чисел, меньших, чем четырехзначные.

Отметим, что падение арендных цен является таковым только в числах долларового эквивалента. Радости по этому поводу станет гораздо меньше, если учесть, что аренда жилья для обычного гражданина является такой нагрузкой на семейный бюджет, которая должна оцениваться с учетом покупательной способности гривны.

Как всем известно, за последний год подорожали многие отечественные товары и услуги, иностранные товары в отличие от нацвалюты сохранили свою долларовую стоимость, зарплаты же мало у кого выросли на аналогичный порядок. Значит, есть смысл сделать следующее заключение – относительная «бюджетность» аренды киевских квартир в кризис не понизилась, а сохранилась на прежнем уровне. Или даже выросла, хоть и намного меньше, чем многие иные товары и услуги. Что ж, и на том спасибо!

О «бедном» агенте замолвите слово

Однако «спасибо» в данной ситуации не скажут ни арендодатели, ни фирмы-посредники. Последние в Киеве чаще всего берут за свои услуги комиссию в размере 50% месячной стоимости аренды жилья, выбранного клиентом-арендатором, который эту комиссию и платит.

В кризис интернет-общественность начал особенно интересовать вопрос – насколько оправданы такие комиссионные агентов по аренде? Ведь вся работа посредника (если речь не идет об элитном жилье) состоит в сборе базы данных арендодателей, организации нескольких просмотров и оформлении частного договора. Никакой серьезной документарной работы в инстанциях – в отличие от риэлторов, оформляющих куплю-продажу недвижимости – агенты по аренде не ведут и никакой ответственности не несут. Оплата же такой деятельности в размере 1500-2000 гривен с каждого арендатора, объективно говоря, выглядит завышенной даже за десяток-другой просмотров.

Однако надеяться на снижение комиссионного процента в ближайшее время не приходится. Во-первых, работает «круговая порука» посреднического сообщества, не дающая агентствам и агентам выступать перед потенциальными арендаторами с демпинговыми конкурентными преимуществами. Во-вторых, арендой подрабатывают многие риэлторы, привыкшие при купле-продаже к значительным суммам и не слишком склонные к «копеечным заработкам» – большие цифры являются неизбежной спецификой работы с недвижимостью в нашей стране.

Три кризисных изменения рынка аренды

Тем не менее, именно в «цифровом» характере арендных сделок в кризисный год произошло кардинальное изменение. Дело в том, что до кризиса абсолютное большинство арендных предложений в столице номинировалось в долларах. Более того, (дальше до конца абзаца налоговым органам и органам правопорядка пропускать, не читая :)) в тех же долларах весьма массово происходили и взаиморасчеты. Арендодатели нередко просили съемщиков, чтобы те перевели самостоятельно свои гривневые заработки в валюту, и рассчитывались за аренду именно американскими деньгами, а не украинскими «по курсу».

Последний же год номинирование сдаваемых квартир в долларах практически исчезло с сайтов и изданий, содержащих такие объявления. Вся аренда перешла на гривны. Виной тому, конечно, не повышенная законопослушность граждан в отношении инвалютных сделок, а постоянное двухстороннее «качание» курса доллара к гривне. При этом арендодатели – чаще всего тоже небогатые граждане – в кризис все больше вынуждены тратить получаемые от арендаторов суммы на покрытие недостатка семейного бюджета («на жизнь» – разумеется, в гривнах). И даже если арендатор кладет средства на доходные счета, то и среди них гривневые популярнее долларовых. Потому в инвалюте теперь номинируют только элитное жилье, рассчитанное на иностранцев; а также единичные предложения от других граждан.

Вторым качественным изменением является массовая легализация арендных сделок и арендодателей. Абсолютное большинство арендодателей за последние два года зарегистрировались как СПД, платят единый налог и регистрируют арендные сделки – что еще в середине 2000-х встречалось нечасто. По мнению наблюдателей, этой дисциплинированности арендаторов поспособствовала …недисциплинированность многих молодых квартиросъемщиков.

Шумность или подобные неприятные для соседей действия молодежи в арендованном жилье быстро приводили к «добрососедскому стуку куда следует» – при котором неприятные последствия постигали не столько съемщиков, сколько арендодателей, нелегализовавших свой бизнес. Под особенным дамокловым мечом чувствовали себя владельцы неузаконенно сдававшихся квартир в домах с консьержами (причины, думается, понятны). Таким образом, волей-неволей арендодатели сочли за лучшее массово соблюсти закон и снять с себя ответственность за какие-либо поступки своих арендаторов.

Наконец, особенно частым в последний год в условиях капитального падения спроса – когда Киев покинули многие иностранцы и иногородние, а немалый процент киевской молодежи вернулся к родителям – стала посредническая хитрость для улавливания потенциальных квартиросъемщиков. Эта не слишком честная игра называется «ловля на живца». В качестве наживки используется публикация ложного привлекательного объявления с весьма низкой, но более-менее реальной ценой.

Например, автору встретилось несколько объявлений о квартирах в хорошем состоянии возле разных станций метро с арендной стоимостью 2000 гривен в месяц. Позвонив по указанным телефонам, я четырежды услышал до смешного похожие фразы разных людей: «этой квартиры уже нет; а вы себе? у нас есть еще предложения в этом районе». И все эти, уже-таки реальные, предложения оказываются дороже на 500 и более гривен в месяц. Странно только, что подобные «детские шалости» времен дикого капитализма в отношении аренды (да и купли-продажи) применяют не какие-то новички-одиночки, а сотрудники нескольких крупнейших в Киеве агентств недвижимости.

Ценовой прогноз

Что же может произойти в дальнейшем со стоимостью аренды киевского жилья? Интернет-обсуждения этой темы сходятся на одном: ситуация малопредсказуема до грядущих выборов. Все зависит от скорости наступления большей (чем сейчас) политической и экономической стабильности или, наоборот, большей нестабильности с приходом нового президента.

Впрочем, это больше касается элитного жилья, которое иностранцы могут массово покинуть или в которое начнут массово возвращаться. В любом случае сами посредники ожидают продолжения снижения цен на жилье с арендной месячной стоимостью выше 4000 гривен в ближайшие месяцы – ведь иностранцы до лета-2010 приезжать массово не начнут, украинцы экономят, квартиры простаивают.

Что же касается арендных цен «на районе», то при существующих курсах доллара и потребительских ценах существенного снижения арендной стоимости не предвидится. Причина проста – нынешние цены обеспечили начиная с августа 2009 года достаточный для арендодателей спрос. «Криков души» киевских квартировладельцев о простое сдаваемых квартир месячной ценой аренды до 4000 гривен этой осенью уже практически не слышно.

P.S. Глас народа

В ноябре 2009 года на сайте Простобанк Консалтинг проводился опрос на тему «Сколько вы платите за месячную аренду (без коммунальных платежей) однокомнатной квартиры в Киеве?» В опросе приняло участие более 1300 посетителей сайта.

Сколько вы платите за месячную аренду 1-ком квартиры в Киеве? (без учета коммунальных платежей) Среди участников опроса ценовые предпочтения и возможности разделились следующим образом:

• до 2300 грн. - 23,41%
• от 2301 до 2700 грн. - 12,89%
• от 2701 до 3200 грн. - 7,9%
• от 3201 до 4000 грн. - 5,07%
• боле 4000 грн — 6,75%
• я не снимаю квартиру, но мне интересны результаты опроса- 44,97%