Торговая недвижимость в регионах не сдается

Состояние рынка региональной торговой недвижимости гораздо плачевнее, чем киевского. На фоне критичного снижения доходности собственники ТЦ в областях вынуждены вести борьбу буквально за каждого арендатора.

До наступления кризиса многие операторы торговой недвижимости активно нацеливались на развитие проектов в регионах. Старший консультант отдела торговых площадей компании «Jones Lang LaSalle» Анна Чуботина объясняет такую стратегию столичными сложностями прохождения согласовательных процедур и высокой стоимостью земельных ресурсов.

«Раньше экономический рост позволял рассчитывать на прибыльность этого бизнеса в регионах. Сегодня же земельные ресурсы в Киеве стали доступнее, уменьшилась и себестоимость строительства. В то же время покупательская способность осталась на более высоком уровне. Поэтому теперь девелоперы если и рассматривают начало нового строительства только в Киеве и в городах-миллионниках».

Торговля без покупателя

По оценке А. Чуботиной, сильнее всего ощутили последствия кризиса восточные и западные области. «Многие региональные центры, особенно на востоке Украины, зависят от одного или нескольких промышленных предприятий, расположенных в черте города. Пострадали эти предприятия – снизилась и прибыль населения, что отразилось на местном ритейле», - подтверждает директор по маркетингу компании SQM EXPERTS Юлия Гаврилюк. Так, товарооборот за январь-сентябрь 2009 г., по данным Госкомстата, сократился на 20,7% по сравнению с АППГ. А по оценкам некоторых экспертов, ритейлеры потеряли до 40%.

В итоге торговые операторы стали требовать снижения арендных платежей. Многие сократили занимаемые площади и избавились от нерентабельных точек продаж. Компания NAI Pickard приводит данные, согласно которым по состоянию на конец лета 2009 г. в региональных ТЦ арендная ставка снизилась на 70-75% (в Киеве на 55-60%); посещаемость упала на 20-25% (в Киеве – на 15-20%); заполняемость снизилась на 5-7% (в Киеве – на 3-4%). Сейчас уровень вакантности в отдельных региональных ТЦ порой достигает критического значения в 30-40%.

Арендатор любой ценой

«В начале кризиса некоторые игроки рынка прогнозировали, что региональные ТЦ останутся полупустыми. Напуганные этой перспективой владельцы направляли на борьбу с оттоком арендаторов все ресурсы, практически всегда действуя в ущерб реальным возможностям объектов», - вспоминает руководитель отдела управления маркетингом компании NAI Pickard Ярослав Иванов. Арендаторы, угрожая уйти из ТЦ, «выбивали» существенные скидки, в некоторых случаях вообще настаивали только на оплате коммунальных платежей.

«Сами же продолжали повышать цены на свои товары, прикрываясь ростом курса доллара и падением спроса, - продолжает эксперт. – Примечательно, что на самом деле магазины не имели альтернативных площадей для переезда, а управляющие демонстрировали незнание объемов выторга операторов».

Хуже пришлось тем ТЦ, которые вводились в эксплуатацию во время кризиса. Несмотря на готовность владельцев предоставить низкие арендные ставки и программы лояльности, такие объекты открывались со значительным объемом свободных площадей, которые заполнялись уже в рабочем режиме.

Эксперты прогнозируют сохранение этой тенденции. «ТЦ, которые скоро должны выйти на рынок, вероятнее всего откроются с уровнем вакантности до 30%», - считает Я. Иванов. В выигрыше оказались лишь некоторые арендаторы. «В то время как слабые компании покинули рынок, а сетевики остановили активную экспансию в регионы, другие продавцы получили шанс. Речь идет о несетевых, локальных торговых предприятиях, которые не имеют больших кредитных обязательств, зато хорошо знают особенности бизнеса в регионе», - объясняет заместитель исполнительного директора компании «DEPOT Development Group» Константин Исаев.

Минимум два выхода

Пройденные сложности помогли участникам рынка выработать средства защиты от провала ТЦ в кризисных условиях. Для начала рекомендуется отказаться от стремления сдать свободные модули «хоть кому-нибудь», что особенно характерно для региональных ТЦ. «В сегодняшней ситуации собственникам ТЦ следует критично оценить свои возможности по привлечению посетителей и определить, кто из операторов поможет генерировать потоки покупателей, а кто будет мешать этому процессу», - советует Я. Иванов

В свою очередь А. Чуботина рекомендует провести диверсификацию пула арендаторов (например, привлечь в ТЦ продуктового оператора, если ранее он не был представлен), отдавать предпочтение международным якорным операторам, сетевым операторам торговой галереи с хорошо узнаваемыми торговыми марками. Основываясь на детальном анализе уровня продаж и финансового положения арендаторов, стоит проявлять гибкость в предоставлении арендных льгот и пересмотре условий договоров аренды.

По-прежнему актуальными считаются совместные акции владельцев и арендаторов. Опыт компании «Украинская торговая гильдия», которая в прошлом сентябре открыла в Житомире ТЦ «Глобал.UA» доказал, что затраты на подобные мероприятия в размере нескольких десятков тысяч гривень ежемесячно помогают в разы увеличить активность покупателей.

Ю. Гаврилюк считает очень эффективным отслеживание изменений покупательских предпочтений и возможностей, и в соответствии с этим вносить коррективы в логистику ТЦ. Иногда для улучшения ситуации достаточно смены якорных арендаторов.

В то же время эксперты сходятся во мнении, что в «тяжелых случаях» уровень вакантности практически невозможно изменить без проведения реконцепции комплекса. «Главной ее проблемой является необходимость дополнительного финансирования. Но изменения необходимо производить, когда ТЦ еще имеет достаточный запас конкурентоспособности, и первые проблемы только проявляются. Для работающих объектов реконцепция носит характер «мягкой революции». Ее цель - внести изменения в проект, не выходя за существующие архитектурные рамки и не закрывая объект для посетителей. Поэтому изменения проводятся постепенно и точечно», - объясняет Ю. Гаврилюк.

«Развитие сегмента торговой недвижимости в регионах не остановлено полностью, - говорит К. Исаев. – Девелоперы с собственными финансовыми ресурсами стараются использовать преимущество строительства в текущий момент, сэкономив на себестоимости строительства». Сами компании, осваивающие региональные рынки, сейчас заняли совершенно разные позиции. Одни предпочли сделать паузу, другие совершают спонтанные, не всегда продуманные тактические действия, третьи пытаются извлечь из ситуации некую выгоду.