Арендные ставки диктуют арендаторы

Оттоку арендаторов из торговых и Бизнес центров Харькова не может воспрепятствовать даже снижение цен. Ухудшающиеся дела харьковских бизнесменов вынуждают их все жестче экономить на офисах и торговых площадях: в городе отмечается очередная волна массовых переселений компаний в более дешевые объекты.

Правда, есть и заработавшие на кризисе счастливчики, которые улучшили условия, но их слишком мало, чтобы владельцы помещений смогли удержать прежние цены.

Дальнейшее снижение арендных ставок спровоцируют и новые объекты, которые будут сданы в эксплуатацию в ближайшие месяцы.

Время продавцов еды и лекарств

Харьков, который и в более благополучные времена не считался приоритетным для национального ритейла городом, окончательно потерял свою привлекательность. С начала года товарооборот в регионе снизился на 23% — до 9,9 млрд грн., а массовая безработица и один из самых низких среди городов-миллионников уровень зарплат вряд ли позволяют продавцам рассчитывать на оживление покупательской активности в ближайшей перспективе.

«Рынок торговых площадей, оживление которого харьковские риэлторы прогнозировали в начале осени, по-прежнему остается замороженным», — констатирует руководитель аналитической службы группы компаний «Проконсул» Виктория Каратанова. По ее словам, среди немногих клиентов, которые все же ищут новые помещения, лидируют продавцы косметики и парфюмерии, товаров для дома и продуктов питания. Генеральный директор компании «Крона» Игорь Балака добавляет к этому списку заведения общепита.

С началом гриппозной паники оживились и аптечные сети, которые отдают преимущество небольшим павильонам. Ранее выгодными клиентами риэлторов были и мебельщики, но с открытием новых ТЦ «Сан Сити Плаза 2» и «Визит» они массово ушли туда. Не лучшие времена сейчас переживают продавцы электроники, которые в прошлые годы также считались выгодными арендаторами, поскольку снимали помещения от 500 кв. м. Игорь Балака отмечает, что сегодня свыше 80% потенциальных арендаторов пытаются заполучить небольшие площади — до 100 кв. м. На объекты в 150–300 кв. м приходится менее трети заявок, а более обширные помещения клиенты практически не рассматривают.

Желание сэкономить гонит торговцев из престижного ранее центра города. Если до кризиса на торговые места на улицах Сумской и Пушкинской претендовали около 40% потенциальных арендаторов, то сейчас тех, кто готов оплачивать подобны варианты, не более трети в общей клиентской базе ритейлоров. А доля желающих переселиться в спальные микрорайоны превысила 20%.

Поскольку предложение торговых объектов на вторичке существенно больше спроса, арендаторам удалось выторговать у владельцев помещений неплохие скидки. По данным компании «Крона», с начала года арендные ставки снизились более чем на 40% и стартуют от 90 грн./кв. м в центре и от 80 грн./кв. м в спальных районах. Причем чем менее популярен формат арендуемого помещения, тем на большую лояльность собственника может рассчитывать арендатор. К примеру, площади в 300 кв. м в центре Харькова можно снять и за 70 грн./кв. м, до 600 квадратов — за 50 грн., свыше 1 тыс. — по 35 грн. за квадрат.

Причем не исключено, что арендные ставки и в дальнейшем будут снижаться. Ведь база сдающихся объектов продолжает увеличиваться за счет помещений, владельцы которых тщетно пытаются найти покупателей. По словам Игоря Балаки, бизнесмены сегодня готовы вкладывать деньги лишь в объекты, цена которых ниже рыночной как минимум на 15–20%. Таковые действительно мелькают в предложении. К примеру, не так давно на улице Сумской был продан магазин по $2,7 тыс./кв. м, хотя стоимость аналогичных объектов стартует с $4,3 тыс. за квадрат. Но по мере того, как собственники недвижимости привыкают жить в кризисных условиях, объектов по бросовым ценам становится все меньше.

Арендаторы уходят на рынки

Не лучшие времена переживают и харьковские торговые центры. По данным Виктории Каратановой, сейчас в городе имеется порядка 20 ТЦ общей площадью около 200 тыс. кв. м. Причем во многих из них пустуют до 30% торговых мест, тогда как до кризиса даже самые непрезентабельные объекты могли похвастаться наполняемостью в 95–97%.

В крупных ТЦ в центре города, которые еще в прошлом году вносили потенциальных арендаторов в «листы ожидания», сегодня не заполнено 5–10% площадей. Это притом что их владельцы, напуганные массовым оттоком арендаторов, еще весной существенно снизили арендные ставки. Сейчас снять бутик можно за 80–200 грн./кв. м, что почти на треть ниже, чем в начале нынешнего года. Но почувствовавшим свою власть торговцам скидок оказалось мало.

Игорь Балака рассказывает, что на сегодняшний день все больше арендаторов ставят вопрос о системе тарификации, учитывающей объем продаж того или иного магазина, что в начале кризиса практиковалось в некоторых столичных ТЦ, но для Харькова явление новое. По мнению торговцев, новая схема начисления платежей должна заставить владельцев торговых центров тратить больше средств на рекламу и привлечение потенциальных покупателей, поток которых в последнее время заметно иссяк.

Массовое обнищание местных жителей вернуло их на традиционные рынки, поэтому сейчас ТЦ приходится конкурировать за покупателей не только между собой, но и с базарами, к примеру с тем же «Барабашово». За покупателями уходят и торговцы: мелкие предприниматели все чаще освобождают арендованные в торговых центрах магазины, переезжая на промтоварные рынки. Впрочем, девелоперов данная тенденция не смущает. В этот году в Харькове открылось несколько новых торговых объектов, в частности, Metro Cash&Carry (Окружная дорога, Алексеевка), ТЦ «Визит» (ул. Клочковская) и ТЦ SunCity-2 (просп. Московский).

На конец ноября намечено открытие центра «Движение» по улице Яроша, в текущем году обещают ввести в эксплуатацию ТЦ PlatinumPlaza (ул. Сумская). Открытие еще двух крупных объектов — «Магеллан» (90 тыс. кв. м, в районе Окружной дороги на Алексеевке) и AvePlaza (ул. Сумская) — перенесено на следующий год. Причем многие девелоперские компании, которые предварительно имели договоры на аренду 80– 90% площадей, уже на момент открытия объектов растеряли до 40–50% клиентов.

Чтобы заполнить пустующие квадратные метры, новичкам придется пойти на снижение ставок, что может привести к очередному витку удешевления торговой недвижимости в Харькове. В ближайшее время формат крупных (от 70 тыс. кв. м) торгово-развлекательных центров, который избрали застройщики, торговцам будет малоинтересен. Более востребованными являются небольшие комплексы (5–10 тыс. кв. м) в спальных районах и на окраинах города, а также дискаунтеры и магазины у дома, но таковых в Харькове не строят.

Не хватает постояльцев

Поступиться комфортом вынуждены и многие арендаторы офисных помещений. По словам Виктории Каратановой, большинство фирм из-за падения продаж оказались на мели, поэтому продолжают сокращать персонал и ужиматься в расходах. Чтобы сэкономить, они переезжают в помещения поменьше, а то и пониже уровнем.

Наиболее востребованные на сегодняшний день офисы площадью до 50 кв. м, в то время как до кризиса компании желали не менее 100–300 кв. м. Предприниматели отдают предпочтение конторам в административных зданиях и переоборудованных квартирах, хотя еще год назад уважающие себя бизнесмены старались обустраивать офисы в профессиональных бизнес-центрах. В то же время на рынке есть и другая категория клиентов.

«Многие юридические и консалтинговые конторы, страховые компании, напуганные кризисом, в начале года спешно выезжали в менее презентабельные офисы на окраины города, а сейчас возвращаются в привычные для себя условия — в БЦ в центре и прилегающих районах», — говорит владелец местного АН «Риэлти Эксклюзив» Евгений Санин.

Тем не менее платежеспособных арендаторов на всех не хватает. Общая площадь офисных помещений в Харькове, по данным компании «Проконсул», превышает 670 тыс. кв. м, что явно больше уменьшившихся потребностей местного бизнеса. Да и качество предложения оставляет желать лучшего, в основном это БЦ классов С и D, проше говоря, построенные еще в советские времена административные здания и корпуса НИИ. Офисных центров класса В в Харькове всего 20%, а БЦ класса А до сих пор нет, хотя до кризиса застройщики обещали возвести сразу два таких объекта до 2010 г.

Сейчас в бизнес-центрах пустуют не менее трети площадей, что позволяет их постояльцам диктовать девелоперам свои условия. К примеру, если ранее Бизнес Центры пытались сдавать площади этажами, то сегодня они охотно пускают на свою территорию арендаторов, которым нужно всего 20–50 кв. м. Собственники новых объектов готовы делать за свой счет ремонт, хотя ранее практически все новостройки сдавались в черновой отделке.

Но главное, арендные ставки с начала года упали, по меньшей мере, вдвое и до конца сезона имеют все шансы снизиться еще как минимум на 7%. Так, если до кризиса аренда офиса в центре Харькова стоила до 250 грн./кв. м, то сейчас его можно снять за 100–120 грн. Тарифы в менее презентабельных объектах классов D и E и вовсе упали на 60% — до 40–60 грн./кв. м. Причем ежемесячно арендные ставки уменьшаются на 1,5–2%.

Рассчитывать на новые уступки со стороны собственников БЦ бизнесменам позволяет расширение предложения. Уже в ближайшие месяцы офисных площадей в городе может стать на 30 тыс. кв. м больше. До конца года будут введены в эксплуатацию новые офисные центры «Тетрис» (9 тыс. кв. м), «Новый город» (около 15 тыс. кв. м), а также торгово-офисный центр в районе станции метро «Ботанический сад» (6,6 тыс. кв. м). Застройщики возобновили работы и на замороженных в начале кризиса объектах: «Капиталист» (ул. Яроша), Ave Plaza (ул. Сумская), «Форум Холл» (просп. Ленина).