Новые загадки цен на жилье

Стоимость квадратных метров жилья за 2009 год упала всего на 5% — так утверждает официальная статистика в лице Мосгорстата. Причем, на первичном рынке жилье обесценилось на 6%, а на вторичном — на 4%. Эти данные резко расходятся с оценками всех других участников рынка — от независимых экспертов — до риелторов.

В опубликованном отчете территориального органа Федеральной государственной службы статистики по Москве (Мосгорстата) указывается, что за девять месяцев текущего года средняя стоимость 1 квадратного метра жилья на первичном рынке продажи недвижимости столицы уменьшилась на 6%, а на вторичном рынке недвижимости — на 4,1%.

Совершенно другими данными располагают эксперты рынка недвижимости, которые основываются в своих расчетах либо на ценах предложения жилья на продажу, либо — на фактических данных сделок купли-продажи. В Российской гильдии риелторов (РГР) говорят о падении стоимости «квадрата» на 25—30%. В Ассоциации строителей России (АСР) считают, что цены на панельное жилье сократились на 19,6% — до 114 тыс. рублей за квадратный метр на первичном рынке. На вторичном метр стоит в этой категории 121 тыс. рублей.

В компании «Инком» фиксируют снижение рублевых цен на 13,8% — до 182 тыс. рублей за квадратный метр. В аналитическом центре «Миэль» и агентстве «Миан» утверждают, что жилье на первичном рынке недвижимости в рублях упало на 3,3% и на 7% — до 183,8 и 151,2 тыс. рублей за квадратный метр соответственно. Падение на вторичном рынке оценивается ими в 16,6% и 17% (до 155,1 и 143,8 тыс. рублей). Об этом сообщает РИА-Новости.

В долларах вторичный рынок столицы «просел», судя по отчетности «Инкома», на 9% — до 5,9 тыс. долларов за квадратный метр.

Эксперты «Миэль» говорят о падении долларовых цен в январе — сентябре на 25,7% на вторичном рынке недвижимости (до 4,9 тыс. долларов за «квадрат») и на 14,1% на первичном рынке (до 2,8 тыс. долларов).

«Такое значительное расхождение в оценке падения стоимости квадратных метров можно объяснить только различными методиками или нежеланием официальных статистических органов видеть реальную картину происходящего и стремление выдавать желаемое за действительное, — говорит ВЗГЛЯДу партнер компании «Агентство информационной поддержки инвестиций» Глеб Пономаренков.

— В СМИ неоднократно публиковались данные и международных организаций по оценке рынка жилья в нашей стране. Согласно этим данным, мы за кризисный год имеем рекордное падение — до 30—35%, что даже выше, чем в дефолтном 98-ом году. От того, что официальная статистика дает искаженные данные никому ни горячо, ни холодно».

Если стоимость квадратных метров и их падение рассматриваются большинством участников рынка недвижимости как явление временное и имеющее четкую тенденцию к росту, то что касается самого строительства, т. е. фактически основы будущих цен, то с ним ситуация выглядит совсем безрадостно.

В докладе Минрегиона РФ говорится, что объем работ, «выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-октябре 2009 года упал, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, на 18% — почти до 2,9 трлн рублей.

При этом, есть в стране регионы-лидеры, где наблюдается рост строительства. Согласно оценкам правительства, наиболее значительно увеличился объем строительных работ в Республике Тыва (в 2,1 раза), Камчатском крае (на 33,6%), республиках Адыгея (на 16,8%) и Дагестан (на 15,0%), Тульской области (на 26,5%), Приморском крае (на 21,9%).

При этом, в документах Минрегиона говорится, что основная доля строительных работ в России в первые десять месяцев этого года приходилась на такие субъекты РФ, как Москва, Санкт-Петербург, Московская, Тюменская, Ленинградская и Нижегородская область, а также на Республику Татарстан и Краснодарский край.

Правительственные аналитики считают, что в октябре спад объемов строительства по сравнению с сентябрем, замедлился — объемы строительных работ в прошлом месяце в России были меньше на 14,5%, чем в октябре 2008 года.

Стоит отметить, что¸ по официальным данным, главный показатель рынка — ввод в строй жилья — за десять месяцев 2009 года уменьшился, по сравнению с аналогичным периодом 2008 года, всего на 0,4% — до 39,7 млн квадратных метров, говорится в докладе Министерства экономического развития РФ, посвященного текущей ситуации в экономике страны. Подсчитано и общее число построенных за это время квартир в новостройках — 442,2 тыс. штук.

Аналитики ведомства указывают, что в октябре 2009 года в России было введено в эксплуатацию 4,7 млн квадратных метров жилых домов, что ниже, чем в сентябре, на 10%.

«Есть основания предполагать, что постепенно строительный сектор выходит из коматозного состояния, — говорит ВЗГЛЯДу член московской гильдии риелторов Аркадий Сретенков. — Другое дело, что статистика статистике — рознь. Пока ни одна частная строительная компания, например, не предоставила СМИ своих данных о «замороженных новостройках» или, наоборот, «размороженных» объектах, число которых в начале этого года превышало 40% от числа заложенных годом ранее».

«По-прежнему на крайне низком уровне находится спрос, за исключением, пожалуй, очень дешевых и практически достроенных новостроек на окраинах Москвы, продающихся более чем успешно за 2,5—2,9 тыс. долларов за «квадрат», — считает Глеб Пономаренков. — Об отсутствии активности покупателей говорит и тот факт, что время так называемой «экспозиции» любой выставленной на продажу в Москве квартиры выросла за кризисный год до 3,5—4 месяцев против 3—5 недель в 2008 году».

Характерны в плане оценки состояния жилищного рынка и цены в Подмосковье. Средний размер скидок на рынке загородного жилья в Московской области с октября 2008 года по октябрь 2009 года вырос с 7 до 25% от официальной стоимости. Об этом говорится в обзоре, подготовленном аналитиками девелоперской и управляющей группы Sawatzky.

В исследовании отмечается, что до кризиса девелоперы предоставляли покупателям значительные скидки на загородные дома только в рамках специальных акций. К примеру при 100%-ной оплате дисконт мог достигать 30%. Плюс к тому застройщики предлагали различные рассрочки, например, первоначальный взнос от 30 до 50% стоимости с последующей рассрочкой платежа на срок до 2—3 лет.

Сегодня практически любой покупатель загородного жилья уже на стадии первичных переговоров получает скидку до 20% от стоимости прайс-листа. Правда, такой дисконт предлагается при 100%-ной оплате. При последующих переговорах скидка может вырасти до 25—30%.

Вторая модель застройщиков, которая очень популярна сегодня — это система беспроцентных рассрочек на докризисных условиях.

Напомним, что по данным риелторских агентств, с осени 2008 года цены на подмосковные коттеджи снизились на 30—40%.

Как сообщает РИА-Новости со ссылкой на информацию компании «Маршал эстейт», на сегодняшний день более 60% спроса на загородном рынке недвижимости приходится на сегмент эконом-класса. В 2010 году доля жилья эконом-класса увеличится еще на 15—20%. Сейчас спрос в сегменте эконом больше всего проявляется в двух направлениях — уже построенные дома от 100 до 160 квадратных метров и участки без подряда (покупатель сам решает, что и когда строить на участке) небольшой площадью — от 8 до 20 соток. По разным данным, объем предложения таких участков увеличился на 40—50%.

Эксперты компании «Красивая земля», со своей стороны, отмечают, что участки без подряда в последние месяцы стали единственным сегментом загородного рынка Подмосковья, в котором наблюдался рост цен. За четыре месяца такие участки подорожали в среднем на 10—15%.

К сожалению, следует признать, что при крайне низком спросе в условиях низких реальных доходов граждан и все еще высокой ставке по ипотеке рынок жилья еще долго будет выходить из кризиса. Причем, невзирая на оптимизм официальной статистики цен.