Первичный рынок жилой недвижимости Киевской области

Нынешней осенью представители строительных компаний, работающих в городах и селах Киевской области, заявили об увеличении продаж, что позволило им поднять расценки. Впрочем, данная тенденция коснулась только 15% новостроек, в которых активно ведутся работы.

Оставшимся застройщикам не удается привлечь покупателей с помощью различных акций и низких цен, поскольку инвесторы готовы вкладывать средства только в реализованные проекты.

Рынок оживает

На сегодняшний день в Киевской области возводятся около 70 жилых домов, 50 из которых выставлены на продажу. Но активное строительство осуществляется лишь на 15% стройплощадок, еще на 15% объектов работы ведутся время от времени, тогда как оставшиеся 70% проектов заморожены. Несмотря на столь пессимистичные данные, в областных стройорганизациях говорят о росте продаж.

Если в начале этого года ежемесячно заключалось не более 10–15 сделок в месяц, то нынешней осенью их количество возросло до 25–30. По словам директора компании «Житлоинвест-гарант» (десять проектов в Борисполе и один в Бориспольском районе) Вадима Кваса, если с января по март они не заключили ни одного договора на продажу квартир, то августе–сентябре реализовывали по 20 квартир.

«К примеру, в сданных в эксплуатацию двух очередях дома в Борисполе по улице Ватутина из 170 апартаментов осталось только 29», — подчеркивает он. Вадим Квас также добавляет, что в первой очереди строения на улице Маяковского квартир у них уже не осталось. В инвестиционно-строительной фирме «Днепровский круг», завершающей возведение третьей очереди жилого комплекса в Боярке, говорят, что по сравнению с весенними месяцами их продажи увеличились на 20%. Всего же по итогам текущего года на первичном рынке недвижимости Киевского региона будет продано 320 квартир, что практически в шесть раз меньше по сравнению с 2008 г., однако значительно больше, чем прогнозировали нынешней весной.

Одной из причин активизации рынка первички является большое предложение. Дело в том, что в этом году в области собираются сдать рекордное количество новостроек: 65 жилых комплексов, из которых 48 уже введены в эксплуатацию, а 17 домов введут в ближайшие два месяца. В результате у немногочисленных покупателей жилья появился достойный выбор. Поэтому на данный рынок переориентировались клиенты, ранее планировавшие приобрести квартиры на вторичке. «Это связано и с более низкими ценами в новых домах. К примеру, если апартаменты площадью 40 кв. м в новострое обойдутся покупателю в $40 тыс., то аналогичная квартира в старом доме — в $48–50 тыс.», — утверждает директор компании «Траектория» Ирина Головнева.

Еще одной причиной активизации продаж стало сотрудничество стройкомпаний с банками: потенциальные клиенты около 15 новостроев могут получить ипотечный кредит. К примеру, Укрсоцбанк кредитует продажу квартир в жилом комплексе фирмы «Укрсоцстрой» Grand Life (Ирпень), а Первый кредитный центр — в комплексе жилых домов в селе Чубинское (Бориспольский р-н), строительство которого ведет холдинговая компания «Ваш Дом». Как рассказал «ДС» директор финансово-строительной компании «Житлобуд» Антон Спорыш, четверть их клиентов приобретают жилье с привлечением заемных средств.

Покупатели следят за стройкой

Увеличение продаж коснулось лишь введенных в эксплуатацию либо находящихся на последних этапах строительства домов. Причем в отличие от предыдущих лет покупателей не привлекают предлагаемые компаниями скидки и рассрочки платежей. «Перед приобретением квартиры многие наши клиенты несколько раз посещают стройплощадку и наблюдают за ходом работ, после чего просят проводить их внутрь дома», — рассказывает г-н Квас. Подобная осторожность вызвана тем, что львиная доля застройщиков Киевской области — малоизвестные организации.

По сообщению представителя одной из компаний, попросившего не называть его имени, они в течение последних двух месяцев предлагают покупателям скидки до 20% и цены ниже среднерыночных на квартиры в доме, который планируется ввести в эксплуатацию в конце 2010 г. в Бородянке. «Мы активно строим наш комплекс, однако за девять месяцев этого года нам удалось продать лишь три квартиры», — говорит он.

Наиболее востребованными по-прежнему являются однокомнатные квартиры, на которые приходится 70% продаж. В сданных в эксплуатацию комплексах либо в объектах, находящихся на завершающей стадии готовности, такое жилье уже подорожало на 7–10%. К примеру, в Боярке «единичку» можно приобрести за 7 тыс. грн./ кв. м, тогда как в марте она предлагалась за 6,5 тыс./кв. м. В Обухове цены выросли с 6 тыс. до 6,2 тыс. грн./кв. м, в Ирпене — с 7,5 тыс. до 8 тыс./кв. м, а в Борисполе — с 8 тыс. до 8,5 тыс. грн./кв. м. Гораздо меньшим спросом пользуются двухкомнатные квартиры, которые покупают около 20% клиентов.

Стоимость этого жилья повысилась не так значительно — на 5–7%. В частности, в новостройках Ирпеня «двушка» подорожала с 7 тыс. до 7, 4 тыс./кв. м, в Боярке — с 6,2 тыс. до 6,5 тыс./кв. м, а в Ворзеле — с 6 тыс. до 6,5 тыс. грн./кв. м. Наименее популярными являются трех-, четырехкомнатные апартаменты, на которые приходится 10% рынка, в связи с чем их стоимость практически не изменилась.

К примеру, «трешку» в Боярке можно приобрести за 5,9 тыс./кв. м, в Обухове — за 6 тыс./кв. м, Броварах — 6,2 тыс. грн./кв. м, а в Борисполе — 8 тыс. грн./кв. м. В домах, строительство которых находится на начальной стадии, аналогичные квартиры стоят, как правило, на 30–50% дешевле. По словам опрошенных «ДС» представителей стройкомпаний, большинство из них при 100%-ной оплате готовы предоставлять покупателям скидки в размере 3–5%, в единичных случаях они могут доходить до 10%.

Цены будут падать

Несмотря на наблюдаемый нынешней осенью рост продаж, весной следующего года стоимость квартир в введенных в эксплуатацию новостройках может снизиться на 20%. Ведь в 2010 г. в эксплуатацию сдадут столько же жилья, сколько и в этом году, и найти клиентов на 10 тыс. новых квартир застройщикам будет сложно. Поэтому они вынуждены будут привлекать покупателей большими скидками и идти на различные уступки. К примеру, по информации специалиста отдела продаж фирмы «Укрсоцстрой» Людмилы Моцар, их предприятие рассматривает возможность введения рассрочек платежа до двух лет под 16–18% годовых в гривне. «Первоначальный взнос должен быть не менее 20%», — говорит она.

Компании, которые заморозили строительство, будут продавать жилье по себестоимости. Однако существенные уступки, скорее всего, не улучшат сложившуюся в отрасли ситуацию. Исходя из этого, можно предположить, что клиенты, вложившие средства в недострои, в ближайшие несколько лет не смогут вселиться в свои квартиры. «По нашим подсчетам, жилье в замороженных объектах приобрели более тысячи человек», — подытожил директор по маркетингу компании Владимир Степенко.