Отобрать землю под строительство объектов государственной важности стало проще

У правительства и местных властей появилась новая схема махинаций с землей. Возможность отчуждать частные наделы для общественных нужд, ранее существовавшая лишь декларативно, теперь обрела четкий механизм реализации.

На минувшей неделе Верховная Рада преодолела вето Президента на законопроект №3682 «Об отчуждении земельных участков, других объектов недвижимого имущества, которые на них размещены, пребывающих в частной собственности, для общественных потребностей или по мотивам общественной необходимости».

Отчуждению для общественных потребностей подлежат участки со всеми размещенными на них строениями, насаждениями и прочими конструкциями. Взамен хозяину причитается денежный выкуп, равноценный надел либо благоустроенное жилье. Чтобы упростить поиск замены, законодатель установил правило, по которому новый участок либо жилье могут отличаться по цене от отчуждаемого на 10%.

Если их стоимость окажется выше, разницу покроет владелец отчуждаемой земли. В противном случае ее доплатят из бюджета. Впрочем, сами критерии «равноценности» и «благоустроенности» в законе не прописаны. Оценку будет проводить эксперт, нанятый органом власти, и если хозяина надела не устроят результаты экспертизы, он может провести альтернативную, но уже за свои деньги.

Впрочем, учитывая наши реалии, получить максимальную выгоду от продажи участка на нужды общества смогут лишь собственники, наладившие личные связи с чиновниками. «Вполне очевидно, что при наличии негласных договоренностей владельцев земли с представителями органов, уполномоченных вести переговоры о выкупе, возможно многократное завышение стоимости участка», — отмечает партнер ЮФ «Ильяшев и партнеры» Максим Копейчиков.

«В условиях падения цен на землю и известных планов строительства линейных и транспортных объектов, которые не попали в Государственную целевую программу подготовки к Евро-2012, данный закон может быть использован, чтобы продать государству по выгодной стоимости участки в районе застройки, приобретенные ранее по низкой цене», — добавляет адвокат адвокатского объединения «Волков Козьяков и Партнеры» Леся Ковтун.

Не исключена и обратная ситуация, когда община или центральная власть положили глаз на привлекательный надел, с которым его хозяин не намерен расставаться. В данном случае законодательно оговорен перечень случаев, при которых землю могут отобрать через суд: обеспечение национальной безопасности и обороны (формулировка достаточно расплывчатая); строительство, капремонт, реконструкция и обслуживание объектов транспортной и энергетической инфраструктуры; размещение иностранных дипломатических представительств, объектов, связанных с добычей полезных ископаемых, строительством гидротехнических сооружений, обслуживанием нефтяных и газовых скважин и подземных хранилищ, а также мест хранения вредных отходов.

Кроме того, заключительными положениями закона предусмотрено, что отчуждать земли в принудительном порядке можно также под сооружение и реконструкцию объектов, задействованных в подготовке Украины к Евро-2012, но только если они возводятся за бюджетные средства.

Если власть задастся целью отнять приглянувшийся участок, сделать это будет несложно. «С одной стороны, критерии определения конкретных объектов, для размещения которых могут принудительно отчуждаться земельные наделы, очень размыты. С другой, объекты транспортной и энергетической инфраструктуры — вполне конкретные понятия.

Но закон четко не устанавливает предельных размеров земли вокруг объекта, под который производится отчуждение. Так, под строительство дороги часто изымают земли большей площади, чем реальные размеры магистрали, и пределы прилегающих к ней участков нигде не зафиксированы», — говорит Леся Ковтун.

С момента принятия решения о выкупе у собственника надела есть месяц на раздумья. Если он отказывается добровольно продать участок, органы власти вправе обратиться в суд (когда речь идет о дальнейшем строительстве на нем объектов из упомянутого перечня). Чтобы убедить служителей Фемиды в том, что без изъятия участка провести возведение того или иного сооружения невозможно, чиновникам нужно доказать, что оно будет происходить «с применением оптимального варианта с учетом экономических, технологических, социальных, экологических и других факторов».

В случае удовлетворения иска, земля изымается только при полной предоплате, а ее стоимость устанавливает суд. «Непонятно, кто будет определять «оптимальность варианта». Например, есть такой процесс — гидронамыв. Одни экологи станут утверждать, что это катастрофа для водоема и окружающей среды, и что это злоупотребления для постройки новых дач. Другие же эксперты найдут ряд аргументов, доказывающих, что это сооружение будет возводиться для спасения экологии, чтобы не затопить населенный пункт, находящийся вблизи гидронамыва.

Такие расплывчатые формулировки заведомо делаются для того, чтобы закон можно было повернуть в нужную сторону», — отмечает партнер ЮФ D&U Partners Игорь Хасин. Но стоит собственнику доказать в суде, что у государства либо территориальной общины есть альтернативные варианты, решение об отчуждении может быть отменено, говорят юристы. Впрочем, такая возможность у хозяина надела существует лишь в теории. По словам одного из судей, служители Фемиды станут решать подобные земельные споры , руководствуясь телефонным правом.

«Есть среди судей понятие «государственнический подход». Его, например, применяли к спорам с налоговой, другими госорганами. Это значит, что существует негласное распоряжение Верховного суда: все иски с участием государства по определенной отрасли удовлетворять в пользу чиновников независимо от предмета спора и обстоятельств дела. Есть большой риск, что в вопросах судебного рассмотрения дел о принудительном отчуждении земли также будет указание применять такой подход», — уточнил он.

Интересно другое: отобранный через суд для решения важной государственной задачи участок в итоге может оказаться у нового владельца. В соответствии с законом, если у общины отпадет необходимость использовать приобретенную ранее землю, она может предложить частному лицу выкупить ее обратно, но по рыночной стоимости, действующей на данный момент. Если в течение полугода бывший хозяин не воспользуется таким правом, надел получит статус коммунальной или государственной земли с возможностью передачи третьим лицам, согласно требованиям Земельного кодекса.

Схема, которую могут задействовать чиновники в данном случае, достаточно проста: участок якобы выделяется под общественные нужды, затем нужда в этом отпадает, бывшему владельцу выставляется заоблачная цена обратного выкупа, а лакомый надел переходит в руки приближенному к власти новому хозяину.

К тому же в законе подобные случаи описываются крайне поверхностно. К примеру, документ не устанавливает, по каким критериям можно судить, что община уже не нуждается в изъятой земле. Не сказано в нем и о том, может ли собственник требовать возврата участка, если строительство объекта, под который он изымался, не начинается.