Рынок недвижимости: в ожидании экономического оживления

Насколько быстро картина роста благосостояния народа изменила свои очертания, и все происходящее за последний год смыло нереальную красочность прошлого. Данные Госкомстата за I полугодие нынешнего года явно неутешительные.

Объемы выполненных строительно-монтажных работ по Украине снизились на 55%, объемы капиталовложений в строительство – на 58%, а объемы введенного в эксплуатацию жилья упали на 44% по сравнению с январем-июнем 2008-го. В данный момент на 80-90% строительных площадок работы приостановлены либо заморожены, и совсем не ведется строительство новых проектов.

«Почти остановленное ипотечное кредитование на фоне уменьшения доходов граждан, безработицы, сложностей с получением депозитов, ухудшение потребительских настроений привели к сокращению числа сделок как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Такая ситуация вернула к жизни давно забытый вариант обмена жилья с доплатой», – рассказывает начальник сектора финансирования строительства рейтингового агентства ООО «Кредит-Рейтинг» Елена Кучерявая.

В этой связи ипотечные портфели украинских банков сокращаются только за счет погашения ранее выданных кредитов. Так, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, за 6 месяцев 2009 г. общий ипотечный портфель банков сократился на 6,79%, или на 7,2 млрд грн.

По мнению директора инвестиционно-консалтинговой компании Capital Invest Group LLC Натальи Корецкой, часть причин кризиса на рынке недвижимости кроется в низком уровне профессионализма его участников.

«Во время строительного бума появилось много застройщиков, для которых эта сфера никогда не была профильной. Проблема в том, что землю для застройки получали компании без лицензий, опыта работы на рынке и собственных средств для строительства. Последующая судьба согласованного проекта застройки так или иначе утяжелялась кредитом на строительство.

Строительные компании в первых лицах вели продажи непосредственно заинтересованным покупателям, не отражая публично объемы привлеченных средств, не ведя реестры продаж и зачастую не неся никакой ответственности за невыполнение своих обязательств перед клиентами. Разогретый рынок динамично подгонял цены, хотя уже в середине 2008 года опасения за его нездоровое растущее состояние начали высказывать в первую очередь банкиры и эксперты, ожидая периода стагнации, никак не предполагая грандиозного обвала цен и покупательской способности», – считает консультант.

Следует отметить, что основная часть объектов строилась за счет заемного капитала – средств населения, банковских кредитов и выпуска корпоративных облигаций. Впрочем, руководитель отдела инспекций и оценки (Украина, Беларусь, Молдова, Армения, Грузия) Bureau Veritas Валентин Покачайло считает, что в такой ситуации нет ничего уникального, так как во всем мире практикуется строительство за счет заемных средств. Однако зависимость от внешнего финансирования привело к тому, что банковский кризис перерос в проблемы на рынке недвижимости.

Динамика развития рынка недвижимости происходила за счет растущего спроса на жилую и коммерческую недвижимость, что привело к естественному появлению спекулятивного движения, подмененного понятием «инвестиция». Покупая «первую недвижимость», клиенты привлекали часть своих сбережений, а при нехватке средств обращались в банк за кредитом.

«Вторая недвижимость» для семьи могла быть загородным домом или приобретением земельного участка с перспективой застройки, но ни первое, ни второе никак не является частным инвестиционным проектом. Если человек берет кредит в банке на покупку своей первой квартиры или продает одно жилье, а затем с помощью заемных средств приобретает другое, то такой процесс в пользу улучшения качества условий жизни нельзя назвать инвестированием в классическом определении.

Первые «инвесторы», купившие недвижимость на стадии «котлована», когда застройщик на старте проекта предлагал лояльные цены, позже успели продать приобретенные активы по рыночным ценам с динамикой полученной прибыли более 150% годовых. Такие «инвестиционные» схемы смогли обернуться три, иногда и четыре раза, но остановиться вовремя удалось немногим.

По словам аналитика инвестиционного фонда «Интерфон» Виктории Кернеш, инвестирование на стадии строительства базировалось на предпосылке удорожания недвижимости по мере выполнения строительных работ. Вложения в недвижимость ничем не отличаются от финансирования других видов бизнеса. Разница лишь в том, что они носят долгосрочный характер. «Недвижимость всегда растет в цене в перспективе, и быстро «вытянуть» деньги иногда невозможно. Поэтому следует избегать вложений на спекулятивном подъеме», – рассказывает начальник управления кредитной политики Platinum Bank Наталья Мациевская.

Ценовой фактор

Пытаясь подвести итоги экономических потрясений прошедшего года, можно сказать, что на рынке недвижимости идет почти информационная война, когда различные специалисты делают свои прогнозы по ценам, а риэлторы сообщают в СМИ об активизации сделок.Исследования, проведенные компанией Capital Invest Group LLC, подтверждают, что в течение 2009 г. цены на рынке жилого сектора поступательно снижались.

Однако по данным компании SV Development, за период с 1 июля по 1 октября 2009 г. средняя цена реальных сделок по продаже квартир на вторичном рынке недвижимости в Киеве выросла на 2,77%, достигнув отметки $ 1536 за кв. м. Разработка старых проектов и отсрочка начала строительства большого количества новых связана скорее с особенностями ценообразования, на которое повлияли и динамичный рост курса валюты, и изменения в работе банковской системы, и массовые кадровые изменения в структурах коммерческих и государственных компаний, приведшие к невозможности стабильных отношений между государством, кредиторами и заемщиками.

Динамика экономических показателей и проведение в Украине Евро-2012 оказались иллюзией позитивного влияния на рынок недвижимости. Ситуацию ухудшило и то, что банки начали выдавать кредиты под незавершенное строительство в виде ипотечных облигаций

Общее мнение участников рынка, что цены в Украине до их обвала росли необоснованно, с ориентиром на высокий спрос и без учета нормы доходности, которая отражала бы инвестиционную привлекательность, а с учетом объема обязательств перед банками и дополнительных кредитов, полученных под будущие площадки для строительства. Таким образом был создан долговой мультипликатор, который мог обслуживаться только за счет динамики роста цен.

Собственно в высоких ценах Виктория Кернеш и видит одну из причин такого падения рынка: «Необоснованный рост цен на недвижимость во многом искусственно формировался застройщиками и девелоперами за счет накручивания себестоимости, перекредитований строительства, многократной переоценки залоговой недвижимости, что и создало «ипотечный ценовой пузырь», который лопнул и завалил украинский ипотечный рынок».

Ситуация сегодня обозначила, что понятие рыночной цены на недвижимость очень размыто. «Наблюдается низкий спрос, и при появлении реального покупателя продавцы готовы уступать в цене. В этой связи стоимость жилья, указанная в объявлениях, СМИ и Интернете, и цены реальных сделок значительно отличаются», – подчеркивает руководитель Capital Invest Group LLC. «Сделки купли-продажи недвижимости единичны, и стоимость недвижимости в каждом случае индивидуальна. Это связано с большой заинтересованностью продавца в реализации недвижимости, особенно если он имеет просроченные кредитные обязательства», – добавляет Валентин Покачайло.

Эксперты, делая оценку рынка в реальном времени, предполагают дальнейшее снижение стоимости цен на недвижимость. По мнению Натальи Корецкой, цены на недвижимость еще не достигли своего дна. Со своей стороны Виктория Кернеш отмечает, что одной из главных причин кризиса на рынке недвижимости стал неадекватный рост цен на недвижимость по отношению к реальным доходам украинцев. «Если же оценивать реальные доходы населения и стоимость жилья, то текущая его стоимость завышена как минимум на 50-80%. Поэтому реальной ценой на жилую недвижимость в Киеве можно считать $700-1000 за кв. м», – утверждает эксперт.

С другой стороны, эксперты отмечают сложность оценок и прогнозов в нынешних условиях. «Про справедливую цену на рынке недвижимости говорить сейчас сложно, ведь очень многие ошибались в прогнозах. Стабилизация рынка недвижимости ожидалась уже в начале II квартала, но с того времени цены упали еще ниже», – говорит Валентин Покачайло.

Теоретически, массовый выброс на рынок залоговых квартир банками может еще больше обвалить цены на недвижимость. По мнению Натальи Мациевской, опыт принудительного взыскания долгов этого года показал, что массовых продаж не будет.

«Если поверить в самые пессимистические прогнозы, что просроченными уже стала половина всех ипотечных кредитов банковского сектора, то до принудительной продажи дойдет не более 10% залоговых квартир, а это сегодня для рынка предложений некритично. К тому же эти квартиры не попадут на рынок одновременно, поскольку процесс взыскания растянут в сроках», – поясняет банкир.