Как не попасть в ловушку нечестных риэлторов

На сегодняшний день продолжается такой вид мошенничества, как сдача в аренду или продажа недвижимости нескольким покупателям и подделка правоустанавливающих документов.

В связи с разразившимся финансовым кризисом, по словам Коммерческого директора «Бридж Консалтинг» Юлии Кучеренко, ситуация усугубилась. «Теперь мошенники заманивают потенциальных "жертв" очень низкой стоимостью аренды или продажей недвижимости, мотивируя это острым желанием собственника заработать денег на "падающем" рынке».

Например, «Сдается комната в двухкомнатной квартире, одна комната закрыта. За 6 тыс. рублей». Понятное дело, что в таком городе, как Москва за такие деньги никто не сдает квартиру. Такого варианта просто не может быть.

Еще один вид мошенничества, всем известный - база с адресами сдаваемых в аренду офисных помещений или торговых помещений, а также квартир. Клиент звонит по разным номерам, которые указаны в базе, то никто не берет, то номер вечно занят. А если клиент решается поехать на место и выяснить в чем дело, то оказывается, объект давно сдан или не сдается вообще. А деньги вернуть уже нельзя.

«Такой вид мошенничества характерен для небольших помещений, когда клиент хочет сэкономить на комиссионном вознаграждении профессиональному агентству недвижимости», - говорит директор по развитию департамента коммерческой недвижимости компании "КРЕДИТ МАКС", Елена Перлова.

В последнее время особенно в сообществах Живого Журнала (livejournal.com) можно заметить такого рода объявления: «Сдаются квартиры. 0% комиссии». Как практика показывает, это своего рода приманка со стороны риелторов. Если набрать по указанному номеру, то выяснится, что это далеко не так, что придется 100% комиссии платить. Также бывают случаи, когда риелторы, несмотря на то, что квартира находится на окраине города, еще и далеко от метро, увеличивают стоимость аренды за счет евроремонта, дорогой техники. Конечно, такая квартира – недешевое удовольствие, однако она не может стоить дороже, чем в центре города.

Как избежать обмана

Не стоит доверять частным риэлторам и брокерам, работающим на "честном слове", но предлагающим значительные скидки за свою комиссию. Во избежание обмана и для минимизации рисков стоит обращаться в агентства с хорошей репутацией, долгой историей. Лучше заплатить стандартные комиссионные агентству недвижимости, но при этом получить документально оформленный договор на оказание услуг с полным перечнем обязанностей риэлторов/брокеров.

Профессиональные риелторы помогут клиенту тщательно проверить юридическую составляющую той или иной сделки. Для перестраховки можно также договор показать своему знакомому профессиональному юристу. То же самое можно посоветовать и собственникам. Так как в их случае также существуют определенные риски.

Если же вы решили оформить отношения аренды с хозяином квартиры самостоятельно, то следует проверить все документы, подтверждающие право собственности, получать согласие на сдачу квартиры в наем от всех собственников и зарегистрированных лиц в квартире и обязательно заключить договор найма, где необходимо будет прописать все условия и договоренности.

«Несоблюдение всех этих необходимых процедур при подписании договора аренды может привести к тому, что договор аренды в дальнейшем будет признан недействительным», - отмечает Виктория Опольская, руководитель отдела аренды жилых помещений компании Blackwood. 

Нехитрые правила

По мнению Первого заместителя директора компании "МИЭЛЬ-Аренда" Марии Жуковой, арендатор может избежать мошенничества только одним способом: никогда не платить деньги вперед ни за какие услуги, а расплачиваться только после того, как получит ключи от снимаемой квартиры и заселится.

«Если арендатор вынужден внести предоплату за понравившуюся ему квартиру с отсрочкой заселения, то необходимо составить предварительный договор, либо соглашение о внесении аванса, где нужно будет прописать сумму аванса и условия его возврата, сроки предоставления квартиры и имя получателя аванса с его паспортными данными. При вручении аванса владельцу, надо обязательно взять с него расписку о получении, а также перед внесением аванса необходимо проверить, является ли он собственником квартиры».

Итак, при поиске квартиры самостоятельно стоит соблюдать 2 нехитрые правила: не платить вперед, не «ловиться» на очень дешевые варианты, предлагаемые значительно ниже рыночной стоимости. 

Как распознать честное агентство-недвижимости

Распознать честную компанию не сложно. Во-первых, у крупных профессиональных агентств недвижимости всегда есть качественный и информативный сайт в Интернете. Во-вторых, надежные агентства, которые уже несколько лет успешно существуют на рынке, расположены в хороших арендных офисных помещениях и в основном в центральных районах города. В-третьих, профессиональные компании всегда заключают с клиентом договор - это официальный юридический документ, который застраховывает интересы и клиента и агентства. А оплата вознаграждения по договору всегда происходит по факту оказания услуг.

Прежде чем обратиться к агентству, следует изучить информацию о нем, отзывы клиентов в различных Интернет источниках, а также лучше поинтересоваться у близких и знакомых. И помните, что "скупой платит дважды"! Поэтому не стоит экономить на услугах профессионалов и обращаться в сомнительные агентства.

Договор аренды

Договор аренды обязательно должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные арендатора и арендодателя. Кроме того, в договоре обязательно должны быть указаны стоимость найма с указанием валюты и порядок внесения платы за найм (периодичность, сроки оплаты и т.п.), порядок оплаты коммунальных услуг и прочих платежей по счетам (МГТС, вода, электроэнергия), а также, кто их оплачивает.

В договоре найма обязательно должны быть предусмотрены периодичность и порядок посещения квартиры арендодателем.

Если вносится залоговая сумма, то в договоре обязательно должен быть указан размер этой суммы, в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, в счет возможного ущерба имуществу и так далее) и порядок ее возврата. Обязательно должен быть указан срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть расторгнут без штрафных санкций, возможность его продления.

Также в договоре обязательно должны быть перечислены лица (ФИО), которые будут проживать в квартире вместе с нанимателем; обязательно должны быть указаны животные, если они есть, и согласие-несогласие владельца квартиры на их проживание.

В договоре обязательно должны быть указаны и прописаны все договоренности, которых достигли между собой стороны во время осмотра квартиры и принятия решения о ее сдаче-аренде. Например, можно или нельзя делать ремонт, ставить металлическую дверь, менять мебель и т.п. Кто это обязуется делать, в какие сроки, кто оплачивает и т.д.

Прежде чем заключить договор следует внимательно осмотреть квартиру, в которую хотите вселиться. Полностью проверить состояние. Проверить, как стоит мебель, устраивает ли она вас. Если нет, выяснить, можно ли в этом случае часть ее убрать или переставить. Осмотреть сантехнику. Бывают случаи, когда арендатели вселяются в квартиру, а потом требуют расторжения договора или переселения на основании того, что там вода из крана еле идет.

Как правило, многие агентства рекомендуют при заключении договора составлять Акт приема квартиры, в котором подробно описывается состояние квартиры, полов, окон, сантехники и прочего, во избежание в последующем претензий от собственника в отношении испорченного имущества.

В момент заключения договора обязательно нужно договориться с хозяином о возможности перестановки или вывоза мебели, либо покупки дополнительной мебели, каких-то аксессуаров и оборудования, если это необходимо. Если речь идет о покупке чего-либо, то следует прописать: за чей счет покупается тот или иной предмет, каким образом погашаются затраты.

Если чуточку быть внимательным и более подробно ознакомиться с тем, что вам предлагают, то можно избежать обмана и найти именно ту квартиру или то помещение, которого вам хотелось бы снять. Это требует времени, но оно того стоит.