Цены на недвижимость, о которых никто не знает правды

Цена квадратного метра жилья – показатель, который интересует людей всегда. Динамика цены вызывает споры, прогнозы аналитиков традиционно противоречат друг другу – в общем, единства нет ни в чем. Вчера аналитики даже решили специально собраться и высказаться – кто и что думает по этому поводу.

Что происходит с ценами на жилье, кто прав и кто не прав в своих оценках и прогнозах? 

Повышенный интерес к статистике по ценам на жилье, способам ее подсчета и интерпретации возник после публикации итоговых данных по третьему кварталу 2009 года Росстатом. Официальный статистический орган опубликовал себе спокойно эти данные, как делает регулярно, но тут Аналитический центр ГдеЭтотДом.ру высказал свое сомнение в адекватности статистики Росстата, заявив, что в действительности цены за 9 месяцев 2009 года снизились втрое больше.

То есть не на 5,1%, как утверждает официальная статистика, а на 14,5% (имеется в виду динамика цен в среднем по стране на вторичное жилье). Данные по Москве тоже сильно различаются: по Росстату, с начала года цены на жилье в российской столице и вовсе выросли на 7,7%; а по подсчетам аналитического центра – снизились на 9,7%. Закономерный вопрос, который возникает у человека, далекого от методологических тонкостей ведения статистики чего бы то ни было: как такое может получиться?

К слову сказать, в ответ на претензии риелторов Росстат объявил публикуемые агентствами цены несостоятельными, необъективными или недостоверными.

Вот на этот вопрос – кто прав, как считать цену на жилье и что будет с этой ценой в обозримой перспективе – и отвечали собравшиеся в рамках вчерашнего круглого стола, посвященного ценообразованию на рынке продажи недвижимости, аналитики и риелторы.

Приведем ниже мнения всех сторон-участников мероприятия – агентств недвижимости, аналитиков и собственно Росстата.

Александр Крапин, генеральный директор аналитического агентства RWAY, отмечает, что аналитиков стоит разделить для начала на две категории, каждая из которых имеет свои цели, в соответствии с которыми и готовит статистику. "Первая категория – это аналитики рынка b2b, для них важно выявление статистических закономерностей, обоснование тех или иных инвестиционных решений, — поясняет эксперт. – Вторая категория – это аналитики рынка b2c, и их цель – стимулирование покупателя на совершение сделки. Вот эти две совершенно разные цели и обуславливают серьезное расхождение аналитических данных по рынку жилья".

За рамками этого разделения можно найти множество причин, по которым статистика одного аналитика будет отличаться от статистики другого: кто-то не очищает базу данных от повторов, кто-то не отсекает крайние варианты – все это может искажать данные. При этом, как считает Ирина Кирсанова, директор по маркетингу компании «Пересвет-Инвест», негативное значение этого искажения часто преувеличивают.

По словам Кирсановой, данные в принципе не могут быть корректными на 100%, да и вообще, основное предназначение аналитики – помогать в отслеживании тенденций на рынке. А для этого достаточно пользоваться одной и той же методикой (а если вы не рассчитываете аналитику сами, что тоже можно понять – одним и тем же источником).

По мнению аналитика-маркетолога консалтинговой компании RRG Дмитрия Иванченко, не стоит забывать еще и о том обстоятельстве, что цена одного и того же объекта имеет как минимум три уровня. Первый – тот, что дается в открытых источниках, второй – тот, что декларируется риелтором, и третий – тот, что соответствует реальной сделке. «Аналитики смогут оперировать достоверными данными только тогда, когда станут открытыми данные по реальным сделкам», — приходит эксперт к логичному выводу.

Ольга Широкова, директор департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood, также отметила ценность официальной статистики цен на жилье не как источника объективных сведений о том, сколько стоит та или иная купленная квартира, а как единственного способа оценить тренды на общероссийском уровне. "Мы не можем позволить себе постоянно мониторить данные по жилью на всей территории Российской Федерации", — отмечает эксперт, говоря о ценности сведений, предоставляемых Госкомстатом.

Константин Апрелев, вице-президент РГР, тоже отметил тот факт, что для принятия инвестиционных решений средняя цена – далеко не основной показатель и уж точно не единственный. Важна скорее динамика основных показателей (объема предложения, сроков экспонирования объектов, цены и т.п.), чем отдельно взятые данные по цене.

При этом конкретному покупателю, считает Широкова, статистика вообще не слишком-то интересна, поскольку два вопроса, которые его волнуют, это: 1) сколько стоит моя конкретная квартира? и 2) что я могу купить на сумму в n рублей?

Примерно той же точки зрения придерживается и Нури Кац, президент компании Century 21 Россия. «Статистика не очень нужна клиенту. Он покупает конкретную квартиру по конкретной цене, — говорит эксперт. – Да к тому же в России, особенно сейчас, в условиях кризиса, о статистике вообще не идет речи. Есть цена продавца, который хочет получить за свой объект определенную сумму. Но он ее не получит, как бы сильно этого ни хотел. Все данные, которые публикуются в открытых источниках – это не информация о цене, это реклама».

По мнению Нури Каца, сейчас ни продавец, ни покупатель, ни риелтор в России не заинтересованы в том, чтобы раскрывать сведения о сделке, о реальной цене квартиры и о размере комиссионных. Соответственно, без прозрачности нет и статистики. «Как решить этот вопрос? Во-первых, ввести лицензирование риелторской деятельности, а во-вторых – убрать расчет наличными, как это с 1 января делается в Болгарии».

Марина Скубицкая, генеральный директор компании «PR-стиль», тоже выделила в своем выступлении две категории аналитиков: первые собирают статистику для определенных бизнес-целей компании (и понятно, что эта информация предназначена для внутреннего пользования), вторые – для предоставления СМИ и вообще широкой общественности, и эта, вторая, аналитика всегда в той или иной степени PR-окрашена.

Суммируя, можно сказать, что участники рынка, во-первых, признают, что существует аналитика для внутреннего пользования и аналитика для стимулирования к покупкам. Во-вторых, согласны, что почти любая аналитика предназначена скорее для отслеживания трендов, чем для получения каких-то волшебных «средних цен». И в-третьих, сходятся в том, что рынок недвижимости весьма непрозрачен, что сильно затрудняет возможность делать о нем сколь-нибудь надежные выводы и строить более-менее приличные прогнозы.

Ирина Горячева, начальник управления статистики цен и финансов Росстата, резюмировала, обращаясь к участникам рынка: "Давайте учиться читать цифры — я предлагаю всем ознакомиться с нашей методологией. Если у вас есть предложения по ее усовершенствованию — мы открыты к диалогу".

Впрочем, и прогнозом на прощание участники круглого стола все-таки поделились. Мнения, как водится, разошлись. Александр Пыпин, например, считает, что цены в целом по России продолжают снижаться. Рынок находится на дне, и останется там еще в течение полугода, уверен эксперт. Александр Крапин также считает, что цены продолжат снижаться. По мнению же Григория Полторака, президента РГР, цены будут расти, но покупать квартиру сейчас надо даже не поэтому, а потому, что жить надо сегодняшним днем.

Ирина Кирсанова считает, что если не произойдет никакого катаклизма, то цены на недвижимость снижаться не будут, а в средне- и долгосрочной перспективе вырастут. Валерий Барнинец, независимый эксперт рынка недвижимости (а до недавнего времени генеральный директор АН DOKI), уточнил прогноз г-на Полторака как «для жизни, конечно, можно покупать уже сейчас, а вот для инвестиций я бы пока что не советовал».

Ольга Широкова прогнозирует, что цены по статистике будут расти, а по переоцененным объектам и даже по целым переоцененным регионам – упадут. А Нури Катц дал, можно сказать, универсальный прогноз: «Цены либо будут расти, либо будут падать». В сущности, добавить тут, пожалуй, и нечего.