Стоит ли покупать квартиры на ценовом дне

Инвесторы, не успевшие вовремя продать свои активы, скорее всего, сейчас подсчитывают убытки. Ищем дно. Те, кто продал недвижимость осенью прошлого года на пике ее стоимости, смогли неплохо заработать.

«В 2005 году я купил вторую однокомнатную квартиру для того, чтобы переделать ее под офис и сдавать в аренду. К 2008 году она подорожала более чем на 50%. Когда начался кризис, мой бизнес просто остановился. В конце ноября 2008 года мне пришлось продать эту квартиру.

Но я нисколько об этом не жалею. Уже в феврале за вырученные за нее деньги можно было приобрести двухкомнатную. В итоге я и дела свои поправил, и купил квартиру большей площади», — похвастался удачей перед Weekly владелец магазина одежды Святослав Ващук.

Мнения о том, достигла ли недвижимость ценового дна, разделились. Осенью количество сделок купли-продажи наконец-то начало расти. По данным SV Development, с 1 октября по 1 ноября 2009 года средняя цена продажи одно-трехкомнатных квартир на вторичном рынке в Киеве выросла на 2,02% — до $1567 за «квадрат».

Объем капиталовложений в рынок вторичной недвижимости Киева, по данным АН «Благовест», увеличился в среднем на 9%. Причем наибольшим спросом пользовались квартиры стоимостью $100–150 тыс., что уже говорит о многом, так как ранее покупались только объекты не дороже $60–100 тыс. Наметился рост цен и на складские помещения в Киеве, возобновилось строительство ряда торгово-офисных центров. «Если в экономике Украины больше не будет серьезных потрясений, я считаю, что дно уже достигнуто. Колебания цен на рынке плюс-минус, конечно, еще будут, но не серьезные», — говорит член совета Ассоциации специалистов недвижимости Украины Эдуард Бразерс.

Наметились позитивные сдвиги и на ипотечном рынке. За октябрь количество банков, кредитующих вторичный рынок недвижимости, увеличилось более чем вдвое — до 11. И хотя их условия просто драконовские (кредитные ставки достигают 20–29% в год в гривне), не исключено, что по мере улучшения ситуации в экономике они будут меняться. К тому же в связи с удешевлением квартир на 35–50% потребность в крупных кредитах у многих отпала, что позволяет снизить расходы на обслуживание займа.

Однако эксперты-скептики не согласны с оптимистами, что худшее для рынка недвижимости позади. В бочке меда есть огромная ложка дегтя: предложение на рынке по-прежнему значительно превышает спрос. Сделок заключается мало, а реальная цена продажи зачастую отличается от заявленной на 20–30%. Как свидетельствует статистика, банки-кредиторы тоже не раздают кредиты налево и направо, так как не уверены в том, что объект залога не будет дешеветь.

Критическая ситуация и на рынке первичной недвижимости — 20% строительных компаний Киева полностью свернули деятельность. Многие застройщики не выполняют свои обязательства. «За девять месяцев 2009 года зафиксировано 15 технических дефолтов по облигациям в строительной сфере. Основная причина — проблемы с финансированием строительства и, как следствие, перенос сроков ввода объектов в эксплуатацию. На сегодня лишь пять застройщиков из 14, потерпевших дефолт, погасили свои обязательства перед инвесторами, передав им права собственности на квадратные метры недвижимости», — рассказала начальник сектора рейтингового агентства «Кредит-Рейтинг» Елена Кучерявая.

Роста цен на рынке недвижимости риелторы ожидают не ранее весны 2010 года, после завершения президентских выборов и прихода на первичный рынок иностранных инвесторов.

Но даже если эти оптимистические прогнозы сбудутся, заоблачных доходов от недвижимости в ближайшие годы ждать не стоит. По оценке самих риелторов, максимум, на что можно рассчитывать, это на стабилизацию цен (или их небольшой рост) и операционную прибыль в размере 7–10% (от сдачи купленного объекта в аренду).

А вот после выхода из депрессии, года через три, доходы инвестора могут стать более ощутимыми.

Что выбрать инвестору

Какая же недвижимость начнет расти в цене после кризиса? Риелторы считают, что в первую очередь — коммерческая, которая сейчас уже практически достигла ценового дна. Как только бизнес начнет приходить в себя после потрясений, сразу же возникнет спрос на рабочие площади, в том числе на аренду.

Наиболее востребованными могут стать обычные офисы и помещения под магазины в людных местах с отдельным входом и на первом этаже. Кстати, именно сейчас продается много таких объектов, так как предприниматели сворачивают бизнес или переезжают в малометражные офисы. Может повыситься спрос и на рознично-торговые, оптово-сбытовые склады, арендаторами которых являются торговые сети.

Могут существенно подорожать и квартиры в новостройках в сданных в эксплуатацию жилых комплексах. А все потому, что из-за сворачивания строительства количество объектов, в которые можно инвестировать деньги, стало очень ограниченным, и в будущем это неминуемо скажется на цене. Кстати, даже по итогам второго квартала кризисного года рост цен в сегменте элитной первички составил 6,7%. Риелторы также не исключают, что в следующем году спрос на первичные объекты будет даже выше, чем на вторичку.

А вот однокомнатные квартиры средней ценовой категории, которые обычно всегда дорожают первыми, инвесторам покупать не советуют. Казалось бы, почему? Ведь это товар, который, как хлеб, всегда в цене. Так-то оно так, вот только в какой?

Платить $100–150 тыс. за однокомнатные хрущевки точно уже никогда не будут. После кризиса спрос на рынке жилой недвижимости явно переформатируется в сторону более качественного жилья, тем более что выбирать есть из чего. Эксперты рынка не рекомендуют инвесторам вкладывать деньги и в загородную коттеджную недвижимость, так как она растет в цене, увы, в последнюю очередь.

Риски инвестиций

Покупая недвижимость на ценовом дне, нужно быть очень осторожным. Пользуясь массовым снижением цен на рынке, некоторые продавцы пытаются сбыть с рук проблемные объекты. Может случиться, что компания инициирует фиктивное банкротство и распродает свои активы, чтобы списать долги. В этом случае сделка купли-продажи может быть оспорена в суде по инициативе кредиторов. Рискованно покупать и залоговые объекты, законность передачи которых тоже может быть поставлена под сомнение.

Опасно покупать строительные облигации «с рук», хотя перспектива приобрести бумаги по номиналу и с большим дисконтом может показаться очень заманчивой. Во-первых, облигации на первичку могут быть просроченными (то есть срок их погашения давно истек), во-вторых, в условиях кризиса объект может быть так и не достроен.

В любом случае, вкладывая деньги в недвижимость, следует соблюдать все правила рискового инвестирования. То есть раскладывать яйца в разные корзины и не приобретать неликвидные объекты сомнительного качества.